不動産投資の要注意ワード

おはようございます、HiROです。

中国恒大集団がデフォルトし、アメリカも利上げか、、、！？バブル崩壊寸前のような情勢ですね。

国内不動産もかなりバブルの状態で、都内では数十億の物件もあるようですね。オリンピック選手村の再開発でできたHARUMI FLAGも最上階は200億円といった記事もありましたね。

不動産投資の要注意ワードとして、
ワンルーム投資
ペアローン
リバースモーゲージ
が挙げられます。

1.サブリース契約のワンルーム投資
基本的に買い時ではないですし、良い物件は不動産屋がほぼ押さえてると思っていいです。表面利回りが良くても、実際の周辺の家賃相場や修繕費によって大きく下落することがあります。
物件価値は再開発地区を除いて、時間と共に下落していきます。購入時の価格は不動産屋の利益も含んでおり、物件も比較的綺麗なため割高です。
年々下がっていく家賃収入に対して、部屋の不具合発生時の修理代、10〜20年おきに大規模修繕に備えての修繕積立金、管理組合の事務や雑用、本当にペイできるでしょうか。。。
サブリースはサブリース会社の同意が無いと解除できないのも問題です。
あと、投資物件にフラット35は使えません！フラット35はマイホーム(マイルーム)専用です。

2.ペアローン
ペアローンをお考えの皆様へ。まずはご結婚おめでとうございます。幸せな生活を送る上で、「もしも」の事態は急に発生するものです。その時にペアローンを解消するとなると、2人分のローンを前提とした借り入れのため2人→1人の借り換えは難しいことが多いようです。(そもそも1人で払える財力があれば、初めから代表者がローン契約や一括支払いすることもできるわけで…)
借り換えによる費用も安くはないです。司法書士や弁護士を通じて書類を作成したり、ローンの元本が増えることで返済期間も長くなりその分の利息支払いも増えます。
身の丈に合った物件選びをしましょう。自身の見栄や近所の目を気にしすぎる生活は幸せでしょうか、、、？

3.リバースモーゲージ
リーマンショック時点である程度投資に関心のあった方はモーゲージ債という言葉に聞き覚えがあるかと思います。

証券会社では
「モーゲージとは不動産を担保にしたローンのことを指します。一般的には住宅ローンあるいはモーゲージローンと呼ばれており、その略称としてその呼称がついています。多くの金融機関で提供されており、多くの住宅購入者がこの制度を利用して住宅の購入を行っています。万が一、返済が滞った場合は抵当権が行使され、立ち退きを求められる場合があります。なお、団体信用生命保険の加入を行っている場合は死亡、高度障害を負った際には返済が免除されます。」
と記載されています。

これにリバースが付くと、
「リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借入れし、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。いわば、高齢者向けの貸付制度といえるでしょう。」
となります。

注意点としては、
・利用できる物件のエリアに制限がある場合が多い
・変動金利のため月々の利息返済額が変わりやすい（返済額が増えれば家計を圧迫するリスクがある）
・団体信用生命保険に加入できない（通常の住宅ローンでは加入できるが、リバースモーゲージ型住宅ローンは対象外）
・担保となる不動産価値の動向によっては途中での返済が必要になる可能性がある
・存命中に契約期限を迎えて、元金と利息を一括で返済しなければならないケースがある
・マンションはリバースモーゲージに適用できる可能性が低い
が挙げられます。

不動産取引は一般の会社員でもできますが、不動産知識を持っていることを前提としての取引で進められていきます。
数千万円の借金を目の前に、知らなかった、こんなはずでは、、、となる前に！
不動産Gメン 滝島さん のYouTubeも見て、頭を冷やしつつ、情報を整理して、資産運用していきましょう。

YouTubeのURL
https://youtube.com/@gmentakishima?si=dK-RBPs91ec76qfI