都心でも長い間放置されたまま、草ぼうぼうの空地や郵便物が溢れかえっている空家があります。 これは所有者がお亡くなりになったあと、遠方の相続人が管理放棄しているか行方不明になっている場合が大半です。 現在、相続登記がされていないことなどによる「所有者不明土地」が、土地取引や活用の阻害要因になったり、土地建物が放置され近隣に悪影響を及ぼすなど様々な問題が生じて深刻化しています。 これを踏まえ、「相隣関係規定の見直し」や「所有者不明土地建物管理制度」など民法の一部が令和3年4月
前回の記事では不動産を売るときには権利証（登記識別情報通知）が必要と書きましたが、権利証を紛失した場合はどうなるか。 権利証がないと売主と登記名義人が同一か確証ができません。 また権利証は再発行はできません。 結論から言うとと売買は可能です。 不動産の売却に伴う所有権移転登記申請に必要な書類には権利証が必須ですが、紛失している場合の方法をご説明いたします。 ①法務局から売主本人に事前通知して本人確認 ②有資格者（主に司法書士）による本人確認 ③公証人による本人確認
今回は不動産を売るときに必要な書類などについてご説明しますね。 不動産を売却するときには、買主に所有権を移転する登記を申請しなければなりません。 登記は基本的には買主の指定する司法書士に委任します。 その時に売主が用意しなければならない書類等は ①登記識別情報通知（権利証） ②印鑑登録証明書（発行されてから３ヵ月以内のもの） ③不動産の評価証明書 ④本人確認資料（運転免許証、マイナンバーカードなど） ⑤実印 登記上の住所から転居している場合は ⑥住民票
前回は法定後見制度の記事を書きましたが、今回は家族信託のことを分かりやすくご紹介いたしますね。 家族信託とは一言でいうと「財産の管理」を後継者に任せる信託契約行為です。 親子間を例にすると、財産の管理を任せる親を「委託者」、財産の管理を引き受ける子を「受託者」、財産からの給付・分配を受ける人を「受益者」と言って一般には親がなります。 信託免許を持たない受託者に任せるので民事信託（信託銀行等に任せる場合は商事信託として報酬が発生します。）と言い「家族信託」は俗称です。
近年わが国は医療の高度発達などにより世界一の長寿国になりました。 同時に高齢者の認知症有症率も上がり、今では65才以上の6人に一人が認知症有症者と言われています。 不動産を売却する依頼を受けた時は売主の意思の確認をします。 まず売却を依頼する仲介会社と媒介契約をする際の記名押印の時、次に買主との売買契約書調印の際の記名押印の時、最後に引渡および所有権移転登記時における司法書士の面談による意思能力確認と登記委任状等の記名押印の時、以上の３段階で売主の売却意思の確認を行いま
不動産登記情報（登記簿）の表題部には土地の利用目的として「宅地」「雑種地」「公衆用道路」「山林」「原野」など地目が表記されていますが、この地目が「畑」と「田」の土地を売買する場合の手続きをご紹介いたします。 地目が「畑」「田」の土地を売買して宅地化にするには、農地法による転用の届出が必要になります。 杉並区にも生産緑地のほか、300㎡以下の小規模な畑が点在しています。 これらは一見して地目は「畑」と判りますがまず売りに出ることはありません。 注意する土地は青空駐車場です。
建築基準法42条2項によるセットバックの特殊なケースをご紹介します。 まずは道路の対面が川や水路の場合。 対面が道路後退できないので、片側一方後退になります。 下の画像は対面が水路（桃園川遊歩道）なので水路境界から４ｍセットバックしなければなりません。 次の画像はなんと墓地の間にある42条2項道路です。 セットバックすると道路脇のお墓を移動をしなければならなくなります。 セットバックするのは道路だけではありません。 下の画像は42条2項道路に繋がる42条2項階段です。
セットバックという言葉はご存じでしょうか。 建物を建てる時に敷地を道路として提供しなければならない部分です。 建築物の敷地は、原則として「建築基準法」による幅員４ｍ以上の道路に ２ｍ以上接してなければ建物を建てられません。（建築基準法第42条2項道路） しかしながら街中には幅員が４ｍ未満の道路が沢山あります。 この場合には敷地の一部を道路として提供して、みなし４ｍ道路として建築できるようにします。 提供するのは道路の中心線から２ｍで下の図の黄色い部分です。 その部分は道
やっと桜が咲いてきましたね。 以前の記事で遺言書の書き方をご説明しました。 遺言書は遺言者の意思でいつでも撤回ができ、また相続人全員の遺産分割協議で無効にすることができます。 確実に財産を一定の者に相続させることができる法律行為は「死因贈与」です。 「死因贈与」は贈与者の死亡によって贈与の効力が生じる契約です。 その方式は自筆、公正証書等の遺言書による遺贈の規定は準用されないので、口約束による死因贈与契約も可能です。 しかし撤回権は遺贈と同様に贈与者の最終意思が尊重されます
建物が密集している所の土地建物を売買する時は隣地の建物及び附属物、地中にある上下水道・ガス埋設管などが本地に越境していないか、また本地の建物及び附属物や埋設管が隣地に越境していないかを確認する必要があります。 越境を確認しないまま土地建物を売買すると、将来建物を建替える時に越境物が障害となることがあるだけでなく、お隣さんとの揉め事なる可能性も出てきます。 また売主が買主に対して負う契約不適合責任を問われるおそれもあるので、越境確認は売主にとっても利益のあることです。 建物
借地権には地上権と賃借権（土地賃借権）の2種類があります。地上権と賃借権の違いはなんでしょうか？ 賃借権は契約で他人の土地を使う権利を得て、借地権者が自己所有の建物などを建てることができるようになりますが、建物を売買するときは土地所有者の承諾がないと権利を他人に売却できません。土地所有者に承諾をもらう際は譲渡承諾料を支払うのが一般的です。 譲渡承諾料は借地権売買価格の５％～10％が相場です。 借地権者が銀行の融資を受ける際は、建物に抵当権を設定するにあたり土地所有者の実印に
杉並区高円寺のノグチ不動産吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。 不動産を購入する際に、検討している土地が過去に何の用途に使われていたかを確認するため、「土地の地歴を調べよう」というコラムを書きましたが、登記事項証明書（登記簿）には近年の地歴しか表示されていないことがあります。 それ以前の地歴を調べる方法は？ 今の登記記録はコンピューター化され、磁気ディスクで調整して法務局に保管されています。 また、往来の紙の登記簿も保管されています。これを閉鎖謄本といい、閉鎖謄本に過去の地歴が表
告示建築線という言葉は聞いたことがあるでしょうか。 現在の建物は建築基準法に則って建てていますが、建築基準法が施行された昭和25年以前では「市街地建築物法（大正８年施行）」という法律を基に建築されていました。 東京都では当時この法律で行政官庁であった「警視総監」が、告示により建築線として市街地に建築できるラインを引き道路の幅員を定め、市街地形成の計画化をはかる手法として運用していました。 建築線とはその線を越えて建物等を建ててはいけない線です。 建築基準法の施行に伴い市街
不動産に関わるハンコ代はよく耳にしますよね。 既出の不動産記事「私道とは（その２）」で説明した私道の掘削承諾料も ハンコ代の一種ですが、本記事では任意売買におけるハンコ代の説明をします。 住宅ローンを借りると金融機関がその不動産に第一順位の抵当権を設定し、万が一延滞が発生した場合最終的には競売にかけ融資金を回収します。 フラット３５などの公的融資の場合は、支払が滞るとまず不動産所有者が自分の意思（任意）で売却することを促されます。 なかには住宅ローンを借りた後、他方から
杉並区高円寺のノグチ不動産・吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。 土地建物などの不動産は、取引の安全と潤滑をはかるため不動産登記情報の権利関係を公開しています。 不動産登記情報は法務局（登記所）に磁気ディスクで調整保管されており、請求するとだれでも有料で登記事項証明書（登記簿謄本）の交付を受けることができます。 今では日本全国の不動産登記情報を最寄りの法務局から取り寄せることができます。又、法務省の登記情報提供サービスに登録すると、オンラインでも交付請求することもできます。
今回は不動産売買契約書に貼付する印紙についての記事です。 売買契約の際、売主・買主それぞれ契約書の印紙を貼付します。印紙の額は以下の通りです。 印紙を貼付しなかった場合はその印紙額の３倍の過怠税が徴収されます。 確定申告の時に発覚するケースが多いので気を付けましょう。税務署に自己申告すると過怠税が1.1倍に減ります。（もっとも自己申告する前に貼付すれば済むことなのですが・・・・・） 貼付した印紙を所定の方法で消印してないことが発覚すると２倍の過怠税が課せられます。消印
