管理会社さんの課題に寄り添い、賃貸市場を面白くしていく
皆さまこんにちは！株式会社365LIFEです。
前回は会社の自己紹介をさせていただきました。
今回は前記事でも触れましたが伝わりきらなかったであろう、私たちのサービスの1つ目「365Design Market」について書きたいと思います！
なぜ作ったのか
- 管理会社さんの力になりたかった
元々管理会社にいた代表古橋も言っていますが、管理会社さんって日々業務がいっぱいなんです。
空室対策、物件管理、入居者様からの問い合わせ、オーナー様とのやり取り etc…
そして売上のアップも常に意識しなければなりません。
売上アップのために重要なのが空室対策です。
つまり管理物件の空室をできる限りなくし、賃料収入をしっかりと確保すること。
そしてオーナー様に喜んでいただく、管理物件を増やしていく。
言うのは簡単ですが、そのための業務は膨大です。
だから私たちは、そんな管理会社さんの助けになる空室対策ツールを作ろうと思いました。
開発するツールの前提条件は以下で考えました。
・人によって質に差が出ない、誰にでも簡単に使えること
・業務の負担にならないこと、むしろ効率化できること
・使うことで売上がアップすること
賃貸市場の変化
- 10年後の賃貸市場
私たちは賃貸市場の活性化のためには、管理会社さんの新たな一歩が必須だと考えています。
理由は10年後の賃貸市場の変化です。
2023年現在、実は賃貸市場はこの10年で最も入居率が高いタイミングを迎えています。それは人口減少の反面、核家族化が進み世帯数が伸びているからです。周辺の管理会社さんに入居率を確認しても、96-97％という非常に高い数値で推移しています。
しかし残念ながらこの世帯数の伸びも今年を境に減少傾向に転じると言われています。つまり入居率もここからじわじわと減少していくことが予想されています。
統計上の予測データでは、10年後には全国で約134.1万世帯がなくなるとされています。この数字は約118万世帯ある大都市京都府がゴーストタウンとなってもまだ足りないくらいの大変大きな世帯数減、つまり空き家の大幅な増加が待っているのです。
- 近い未来のための対策
そんなかなりショッキングな予測がされているほど近い未来のために、今打てる対策とは何でしょうか。
私たちは物件の競争力を落とさず魅力を維持することが効果的な空室対策だと考えています。空き家がどんどん増えていく中でも、「ここがいい！」と入居者に選ばれる魅力を持った物件が勝ち残っていくのだと思います。
物件の魅力を維持するための効果的な空室対策
- リフォーム・リノベーションの現状
リフォームやリノベーションという言葉はご存知の方が多いと思います。
お部屋をアップデートすることで価値を生み出す、空室対策の有効的な手段の1つです。
このリフォーム・リノベーションによる価値更新には、以下の2つの種類があると言われています。
今の賃貸市場では設備の交換時期に合わせた機能的価値の更新がメインで、そのタイミングでついで的に情緒的価値の更新を図ることが多いです。
その更新頻度は25-30年程度で、雰囲気を変えると言っても汚れた壁紙を貼り替える程度の少額＆少量のリフォームで終わらせていることがほとんど。
このやり方ですと更新のない25-30年間物件は古くなる一方なので、その期間の競争力の低下を招いてしまいます。
しかし管理会社さんからは、まとまった費用がかかることなのでオーナー様への提案がしにくい（通りにくい）ため、家賃を下げる提案をしてしまうという声を多く聞きます。
それは本当にオーナー様と管理会社さんにとってよい選択なのでしょうか？
徐々に古くなるのにそのままの物件は空室のリスクも高まります。空室の間はもちろん収益は発生しません。さらに空室をなんとかしようと認知を高めようと広告などを打つと＋αの対策費用がかかります。結果オーナー様も管理会社さんも収益が出ず、お互いにフラストレーションを募らせていってしまうかもしれません。
しかしそこで例えば管理会社さんを移管したとしても、根本的な原因は物件の状態にあるのですからオーナー様の不満は解消されず、大切な物件は負債となっていってしまいます。
- 他業界ではどうしてる？
ここで他業界ではどのように収益を担保しているのかを例に出してみたいと思います。
例えば自動車業界では、1つの車種に対し「フルモデルチェンジ」と「マイナーモデルチェンジ」を行うことで売上を維持しています。
市場は常に変化しておりターゲットとなる顧客の思考も変わってきますので、定期的なアップデートが必要とされています。
しかしフルモデルチェンジばかりを行なっていては生産性が合いません。
そこでマイナーモデルチェンジで世の中のニーズを反映させながら、1つの車種を継続して販売しています。
- このやり方を賃貸業界にも取り入れたらいいんじゃないか？
私たちは賃貸業界にこの自動車業界の収益担保のやり方を取り入れることで、無駄に家賃を下げることなく物件の稼働率を維持することができるのではないか？と考えました。
具体的には、25-30年のタイミングで実施必須の機能的価値の更新（フルモデルチェンジ）の間、7-10年に1度のペースで3-4回程度情緒的価値の更新（マイナーモデルチェンジ）を行うという方法です。
こうすれば物件は情緒的価値の更新により競争力を維持することができます。
一見コストがかかるように思えますが、まずは空室期間が短くできる分賃料収入の担保ができます。
さらに、一般的に60万未満の原状回復工事は修繕費として経費に当てることができその年の経費に認められますので、長期計画的に少しずつアップデートを進めていくことで節税対策にもなります。
※税については担当の税理士さんに必ずご確認ください。
実現へのハードル
- 理屈は分かったけどデザインはどうする？
この短期スパンでのマイナーモデルチェンジを可能にするためには、1つの課題があります。
それがデザインの問題です。
管理会社さんでは、社内に内装デザイナーが在籍していることは稀であったり、もしいたとしても1-2人の少人数でたくさんの業務はこなせません。そのためリフォーム・リノベーション案件を積極的に確保しなかったり、物件担当者が慣れないながら大量の壁紙サンプルとにらめっこして一生懸命デザインをしていることも多いのです。
これでは担当者の業務も押してしまいますし、もちろん専門ではないのでお世辞にもいいデザインとは言えないお部屋が出来上がったりします。
業務を圧迫する上入居促進と逆効果となるような結果を生んでしまうのであれば、非生産的なのでリフォームやリノベーションは積極的にやれていないという現状も理解ができます。
- そこで生まれた「365Design Market」
そこで生まれたのが、誰でも低価格でデザインを入手できるサービス「365Design Market」です。
担当者がすることは、好きなデザインを選んでダウンロードするだけ。
こだわったのは、コスパとタイパ。
まずは実際に管理会社さんの売上を上げ業務を効率化すること。
そして全国の賃貸物件1部屋1部屋が面白くなることが、結果として日本の賃貸市場を盛り上げていくと考えています。
最後に
365Design MarketのHPはこちら。
毎月2回、複数の新規デザインをアップしています。
無料でダウンロードできるサンプルもご用意しています。
こちらからご利用ください。
365Design Marketが賃貸物件の価値をより高め、管理会社の皆さまへお力添えができれば大変嬉しいです！
代表古橋も個人でnoteを書かせていただいています。
代表としての生の声を記載していますので、よろしければぜひこちらもチェックしてください👀
それでは皆さま、よい1日をお過ごしください！
Have a great day！