2024年福岡融資最新情報　「新築RC、新築AP、築古、自己資金割合と金利」　※参考情報　

皆さん大好き「不動産融資情勢2024年福岡版」を今日は少し書いてみようと思います。近頃の融資情勢、不動産投資、その他の融資に関してどんな状況になってきているのでしょうか。
僕自身が経験したり、近しい人の実際の融資状況を踏まえ、あくまでもご参考として読んでみてください。

新築融資情勢

この春を超えて、どのような変化が起こったのでしょうか。

新築に関しては、地銀のほとんどが、自己資金３割〜４割まで比率が上がってきました。外部評価制度のうち、東京カンテイの試算（掛け目）が厳しくなってきたこと、その後、地銀単体でも、さらにストレスをかけるようになったことで、資金投下を前提としている方々以外の融資は絶望的です。

その中でも、佐賀銀行、佐賀共栄銀行のみは、その割合を狭めており、15%~20%程度の自己資金で収まる事業収支であれば、融資は結構出ているようです。

そして、信用金庫、信用組合においても、例の40年、45年のローン商品が登場したことで、自己資金割合10%~15%程度の（当然ながら収益還元を基準とした掛け目あり）自己資金割合で融資を出しているところもあります。

この新築というのは、RCの話であり、木造はまた別のお話になります。
木造となると、融資期間が基本新築で22年〜25年が地銀の上限（保証協会付きアパートローンは30年〜35年）のため、返済比率が高くなり、自己資金割合も上がってきますが、この辺りは、返済比率が高くとも自己資金割合に変動がない、信用金庫もいくつかありますので、色々ご自身で探ってみていただければと思います。

中古、築古物件の融資

築古融資は絶望の一途を辿っています・・・

築古に関しては、RC、木造ともに、地銀は全滅であろうと思います。
法定耐用年数を超えた物件に関しては、土地の融資貸し出し期間を基準にしている地銀もありますので、最大で15年とれれば良いでしょう。
ただし、担保評価次第ということと、例のごとく、東京カンテイの評価もかならず加わってきますので自己資金割合はどちらにして３割、４割ということは変わりありません。　が、土地で買うというスタンスであれば可能性はあります。

そして、それら築古物件の長期融資を望まれている投資家さんらに関しては、信用金庫を使うこともあるでしょうが、法定耐用年数を超えた融資に関しては地銀同様厳しい側面は否めません。（かなり絶望的です）

福岡県内に関しては、もう福岡県信用組合しか方法はありません。（朝銀、横浜幸銀は別ですができれば避けましょう💦その理由は、ここでは書けません・・・）
県信用組合は、中古であっても、融資基準期間というものが設定されています。
RCは最大60年、鉄骨47年、木造35年　から、経過年数を引いた期間が、融資期間となりますので、築古物件を持ち込む際には、この金融機関以外は考えられません。

ただし、耐用年数を超えて融資を受けた場合、超えた期間分が、債務超過とみなされ、地銀でのその後の融資は現状受け付けられない状態となりますので、地銀で受けたい際には、債務超過を打ち消すほどの資金、資産、評価がプラスとなるような物件を持っていることが条件となります。

築古を持っているだけで、融資は閉まるという悲しい現状です。
そうなりますと、組合系の金融機関でしか、物件を増やすことは難しくなるということです。

なぜそうなるのかと言うと、これは事業単体収支を見る組合系の金融機関に対して（収益還元が基準）地銀、JAなどは、基本外部評価により、物件評価の他、法人個人全体の格付けによって、融資基準に乗るか、乗らないかにはっきりと分けられてしまうことから（積算評価＋決算状況などによる格付け＋定性評価）
融資への考え方が違う側面があると言うこと。

その辺りを学ぶことは、継続して融資を受けるに際して重要な事柄になりますので、初心者はよく金融機関の特性を勉強されることをお勧めいたします。

金利と自己資金の傾向

やはり、そうなるべくして、そなって来ている。そんな感じです。

金利は、地銀もはっきりと言っていいほど金利が上がってきています。完全なプロパー融資で担保を取れない事業性のものであっても、1％代後半がスタートとなってきました。
信用金庫、信用組合においても、初回は1％後半から2％半ばからスタート。
先が読めなくなってきている短期プライムレートも、結構厳しめの提示となってきました。

金利で金融機関を決める時代は当に終わったと思っていましたが、さらに現在においては、完全終了っぽいなと感じるほどです。

あとは、預金残高（平均）と、決算書の格付けを何期優良な状態で過ごせるかに掛かっています。資金がない人はより厳しい時代と言う訳です。

自己資金に関しても１割という時代も、当然ながら過ぎていて、土地を現金で買っても自己資金は必ず求められる状況。
１億の物件に関して利回り6％で、2千万円は最低準備する時代なんです。
もう仕方ありません。

預金を持っていても、不動産に突っ込めない人たち（儲からないと思っている）がいることから、突っ込める人だけが儲かる時代がきています。
今真に売却まで見据えて儲かるのは、新築RCのみです。
今建てれば、数年後必ず何割かアップで売れるからです。
その為、融資に積極的な金融機関も、新築のみに傾倒しているし、特に積算、外部評価の高いRCに行くのは当然のこと（その為自己資金割合も減る）
なんだかよくわからない時代になってきてしまったことに、金融機関の方々も大変だなと感じることが増えてきました。

僕の今年の融資状況

今年受けた融資に関しては、不動産建設の融資は１件審査中で現状はゼロ、事業の融資が２本で4500万円（協調融資）と、駐車場用地購入の融資2400万円（プロパー）が内諾、その他は、現金で土地購入が１件（920坪）と、もう１件（50坪、販売用）で、融資に関しては、そんな感じで進捗があります。

来年再来年に向けて融資の付け直し案件もあることから、新事業以外でも忙しい状況は続きそうであります。
1〜2年で15億はまた借りることになるでしょう・・・・多分、きっと・・・

世間は厳しい、融資も同じ。
しかし諦めることはありません。
学び続けて、トライし続けて、ダメでも経験を重ねることは、
どこかで突破口を導くもの。

途中で諦めるのは勿体無い・・・というか、諦めるグループに入らず
終わりを決めずやり続けるしかありません！
融資というものも、僕はそのような世界の一つだと感じています。

無論
準備、経験、行動、思考、直感感覚感性を磨いて歩んで行くのは
どんな世界でも同じことだと思います！