72【企業経営者に不動産投資は良薬になる（中編）】地方在住経営コンサルタントの思索
写真は私が以前保有していたことがある物件です。不動産サイトから拝借しました。ご容赦ください。
前回のブログでは企業経営者にとっての不動産投資（賃貸不動産経営）の効用を説きました。今回は普通よりも少しだけ踏み込んだ内容で、自らの過去の投資経験を振り返ってみます。前回の最後に列挙した１２個のトピックに従い、自らの経験を当てはめて現在の経済情勢や不動産事情も踏まえた上で、記述して参ります。もし良ければ最後までお付き合いください。
①ローリスクミドルリターンの王道の投資手法。
これには前提条件がつきます。それは資産価値が減りづらく上昇の可能性もあるエリアの物件を明確な運営の戦略と戦術を設定したうえで、目標金額の水準で購入するということです。
長ったらしく言いましたが、当たり前に大切なことです。この前提をクリアすることで、安定的に定期収入（インカムゲイン）を得られ、のちに記述するデッドクロスの時期や、想定していた値上がりが見込める場合に売却して得られる収入（キャピタルゲイン）を得るという一粒で２回妙味を享受できるのです。
そしてローリスクミドルリターンになる秘訣は以下の二点と考えます。
・融資を利用でき、元手の資金にてこの原理（レバレッジ）を効かせることができる点。
・賃貸経営を物件の特性とマーケットを掴み、経営計画を立案した上で試行錯誤しながら安定的に入居率を高めることができる点。言い換えるならば「経営努力」により利益額を伸ばすことが可能という点。
※「投資」といえば一旦資金投下したらある程度は、ほったらかしというイメージがあると思いますが、「融資と言うレバレッジをかけてさらに経営努力が利益に反映される。」これこそがローリスクミドルリターンも狙える投資たる所以です。世の中うますぎる話はありませんからね…。
②買った時点で勝負が決まる。
外部環境の影響も比較的大きい投資です。不動産というだけあって、物件は動かせません。もちろんリスク分散で、投資エリアを分散させることはある程度可能ではあります。しかしながら、その物件のエリアの地価、人気度合いなどはきちんと購入前に見定めなければ後に苦しい賃貸経営を強いられます。
競合物件にも勝てる要素を戦略的に作り、ニーズの仮説構築ができるかが大事であると思います。(でも実は地主系大家さんに多いのですが経営努力不足の賃貸不動産経営者さんが多いのも実態です。)それを行えるだけの情報源と自らの知識あるかどうかが勝負のカギとなっていきます。それに加え、良き不動産会社とパートナーシップを結ぶことも勝負に勝っていく重要な要素です。
③買う際に融資を使えることが最大の特徴。
「銀行融資審査がスムーズに進む物件ならば優良な物件である可能性は高い。」
①でも既に触れましたが、不動産投資の最大の特徴は銀行融資を利用できる点にあります。現在、他の金融商品に対しての購入資金はまず融資がなされることはありません。事業性評価という中小企業の本当の強みを評価して融資していこうという時代が到来しているものの、担保物件としての不動産を過去、徹底的に評価してきた経験値が潤沢にある金融機関は不動産を担保にしていく融資にはまだまだ前向きです。（当局からのいわゆる総量規制がかからない限りは。）
中古賃貸物件には特に、現状リアルに賃収が存在するため、これを評価して融資判断を下しやすいという背景もあります。
往々にして、銀行が持ってきた物件は様々な恣意的な事情が絡み合っていることが大半ですが、ご自分や自らのチームが発見し、見出した物件で、銀行が融資に前向きになるケースは事実として優良な物件である可能性が高いということです。
融資の極意は簡潔に言うのは難しいのですが、「金融機関に気に入られる。」たゆまぬ努力が必要不可欠ということになると思います。
④何年後にいくら毎月CFを得てそのお金を何に使うか？からの逆算計画を。
これは私が、身の丈以上の収入をある程度若くして得てしまい、地方都市でプチ成功した、いわゆる分かりやすい「勘違い野郎」になってしまい、虎の子の物件で安定収入を得ていたことに飽きた足らず、夢と勘違いした飲食事業の資金確保のために売ってしまい、人生が凋落していったという超属人的な事実に起因しています。
要は、「収入がいくらになって、いくらで生活して、いくら自分の楽しみや願望実現のための資金に使い、いくらずつ貯めていくか。」などといったゴール設定を明確にしておけば身を持ち崩すこともなく経済的に安定したつつがない暮らしをしていくことができるということです。
⑤顧客の需要があるエリアかの見定め。
私は1棟目は母校の大学付近で学生人気の状況が分かる物件を購入し、成功しました。２棟目、3棟目はちゃんと社会人の賃貸需要が明確にある地域の物件を選定しました。
これは地元であり、土地勘があることが何よりも武器になるということを示しています。もちろん、物件の建築状態や土地の評価額などは一定の価値基準を満たしているという前提です。
⑥何棟買うのか？始める前に必ずゴール設定を。
⑤の項目に多少かぶる可能性はありますが、不動産の購入は天井をある程度決めておかないと際限が無くなります。
購入を検討していくことが趣味みたいに変容していくことがよくあります。しかし、不動産投資はあくまで経済的支えの一つを構築するための手段として捉え、人生を充実させていくための別の何かがあった方がいいと私は考えます。
経済的安定をある程度完成させた後は、自らが生きる意味を感じられる何かを物件を決して安易に手放すことなく、見つけることを強くお勧めします。（これは自分の失敗が根拠です。笑）
最後に次回について
・以下のトピックは次回、後編にて説明いたします。
⑦減価償却費のデッドクロス。⑧簡易イールドギャップは８％以上が目標。⑨融資期間がキャッシュフロー捻出の勝負となる。⑩良い管理会社とチームを編成する。⑪経営者こそ信用力UPと収益の別の柱のために不動産賃貸業を行うべき。⑫良書から学ぶ。
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株式会社なかむらコンサルタンツ
代表取締役 中村徳秀
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