第148話　「激安の土地&戸建を探す際に見るポイント」 2020.4.14

いつもありがとうございます！ジョイです！

今日もよろしくおねがいします！

最近、趣味は何なのか…

野球なのですが、それもこのご時世出来ない…

人にも会わないで、出来る趣味は何か…

考えたのですが…

元々ドライブが好きです。

不動産も好きです。

だから、趣味は、物件巡りにします(笑)

しかも、誰にも会わずに！

もし気になっても、電話して確認！

今回のポイント

■　探すエリアは出来るだけ狭くする

■　事前にインターネットで探して、プリントアウト

■　ピックアップして、順番を並べ替える

■　googleマップに入れてみて、最短距離で回れる順番に入れ替え

■　今回は自宅から４０分のエリア。５軒で２時間半（エリア広めだった）

■　周りを歩いてみる（最寄り駅まで歩く）

■　屋根の軒天を見る

■　土地の形、特に間口の広さをチェック

■　周りに新築が建っているか。人が住んでいるか。

■　駅が近いか、近くても交通の便（乗り換え、主要駅までの利便性）をチェック　

まず、戸建。１１８０万円。駅から徒歩２分。２８０坪。坪単価４．２万円

アパート用地として考えての視察でしたが…

家はめちゃキレイ。

間口も広い。

土地も広い。２８０坪…

車庫付き。

車庫比較的キレイ。

中もキレイ。雨漏りなさそう。

反対側の壁。おそらく増築している。壁が新築…

家庭菜園を敷地内に…

ここまではそこそこいい感じだな～

と思っていました。

ここで帰っていたらダメでしたね～

徒歩２分だし、トイレ行きたいし、駅まで歩こうかな。

これが正解でした。

ここが最寄り駅。

途中だれも歩いていない感じ。

スーパーもあるな～（トイレ借りました）

さて、駅は…

ん？？

１時間に一本ならぬ、３時間に一本？？

しかも無人駅…

これは…

交通の便はよろしくないですね…。。。

アパートは無理だ…

しかし、実需用でも土地が広すぎて売れ残っているといった感じでした。。。

ここで新築で勝負できるとは到底思えませんでした。

まあ、こんなこともありますね…

しかし、今後はgoogleマップでの検討に切り替えようかな…。

少しロスが大きい。

しかもこのご時世ですから…

ドライブ…

しっかり事前調査して、良さげだと判断した物件だけ見に行こうかな…。

反省。

でも、こういう経験をしたからこその判断。

エジソンのように、

上手くいかなかったということが分かった一手だったということで…

切り替えて次へ…

次もアパート用地。

１０８０万円。２２０坪。坪単価４．９万円

写真映り良すぎだな…

草がボーボー。。。ということは、けっこう売れ残っているな。

しかも、一冬超えてこれだから、

たぶん１年近く残っているかも…

しかも、奥の方が少し下がっており、平らではない。

ここを駐車場に…って不動産屋さんが言ってたけど…

これは造成費用が結構かかる…

これは現地見ないと分からなかったかな。

しかも、周りの道が…さびれていました…

シャッターが閉まっている。空き地が多い。

閉店した、昔ながらのラブホ…

おそらく昭和の後半に栄えた感じ…

これは…厳しい。

国道沿いなどの立地だったらいいのですが…。

最寄り駅まで徒歩１２分…

厳しいですね…

次！

キレイな戸建！リフォームが完璧になっていて、３２０万円！

平成１年築！

しかし、駐車場は無し。。。

これ一台あれば決まるのに…って感じです。

不動産屋さんもこれ一台あれば、７００万円ぐらいで売れるのに…

と嘆いていました。。。

実需にも売れそうな感じ。

しかし、周りの家とのギャップが大きい。

周りはかなり古い感じの家。狭い土地にぎっしり家が建っている感じ。

このように中はキレイ！軒天もキレイ。

ノーリフォームで貸せると思いますが…

これは立地に対してのリフォームのレベルが高すぎる。

この立地ならボロのまま貸さないと、利回りが合わない。

ここだとおそらく、家賃４万円。

年間４８万円／３２０万円＝利回り１５％

で売っているのでしょう。

しかし、客付けも厳しいし、リフォーム代掛かっているからこれ以上値下げするとマイナス。

だからこれ以上売主さんは下げる気はない

とのことでしたが、おそらくこのままだと売れ残りますね。。。

放置して、値段が下がるのを待ちましょう。

１２０万円ぐらいなら買うかな…笑

中のこのマネキン…これ昼間に行ったからいいけど、

夜はめちゃくちゃ怖いです。

なんでこれを置いているのか、そしてカーテン無いから外から見えるぞ。

これは怖すぎる…

キッチン…

めちゃくちゃキレイ。

でも、よく見たら家具に付箋で「これは必要」って書いてあったので

もしかしたら全て残すわけではないかも…

駐車場は近隣１０００円って言っていたのですが…

ここなのかなあ…

駐車場って…探すのめちゃくちゃ大変（１号物件で嫌というほど苦しんだ）

なので、やはり厳しい…

次は古家&土地。すぐ隣でした。

立地はめちゃいい（JR主要駅徒歩１０分程度）

のですが、旗竿地、間口が狭い…

まだ売りには出ていない物件だったのですが、土地値で４００万円。

接道１．９メートル…

微妙です。と不動産屋さんは言ってました。

登記官によって変わる

なんて言ってましたが…実際は再建築不可！と言われてしまったら厳しい。

再建築はなんとかなるかもしれないなんて言葉は信じません！

口約束は…あまり信じていません。

まあ飛び込みの不動産屋さん情報なので…

信頼関係が気付けていればいいのでしょうが…。

↑　赤の蛍光ペンで囲まれている

道が狭いので、解体費用もかなり高額になるだろうということでした…

重機が入らないので手作業で壊すことに…💦

これは朽ちるまで住んでもらって、となりの家と一緒に買わないと厳しいですね。。。

解体費用を値引きして、指値が通る可能性もありますが…

物件の中の状態が良ければ…立地がいいので可能性はあります。

ドアはめちゃくちゃ近代的…

中も一部見ましたが、けっこうキレイみたい。

ちょっと離れたところに駐車場もある！

中を見る価値はあるかなという感じです。

家賃はおそらく５万円は取れそうなので、１５０万円なら買いかな…

こんな計算もやっと頭の中で出来るようになってきました！！

その土地の裏側（すこし高台になっている土地）

３２０万円で売りに出ている土地。

ここは間口がめちゃくちゃ狭い。

隣の人の土地を通過しないと多分入れないから…

共同保有できればいいのでしょうが…これは隣の人とのトラブルが起きそうな予感…

普通車でぎりぎりだったので、大きめのワンボックスカーは無理です…

ここは厳しい土地でした…

最後に大物…

１００万円の売地。駅から徒歩３０分の田舎。

駐車場が確実にいる。

なぜ１００万円なのか…

物件はそこまで朽ちていない。

これだと家賃４万円は取れるかな…。

倉庫が２つ。

そして、土地がめちゃ広い。

中もキレイ。（以前、大雨で浸水して大規模にリフォームを掛けたそうです）

売主さんが施設に入っていて、もう戻ることは無い。

子どもさんも他に家がある。

だから売りに出しているそうです。

一見するとすごくいい物件だ！

と思うのですが…

まず、この土地は地目が「畑」

家を建てるなら地目変更が必要。

農業委員会に書類を揃えて申請すればいいのですが…

自分でやるのは、けっこう面倒。

司法書士さんに頼むとお金がかかる。

さらにやっかいなのは、昭和３０年代に家を建てたときに

なんと、隣の土地の上に家を建てちゃったそうです💦

でも２０年以上そこに住み続けたら、実効支配的になり、

法的には住んでよいことになるそうです（知らなかった…）

「援用」ということで、その措置が特別に取られているようです（現代ではありえないと思いますが…）

もし、建て替える場合は、測量が必要（５０万円程度掛かる？）

もし、そのまま住み続けるならその「援用」の継続手続きが必要。

以前、その隣の土地の持ち主さんに売ってほしいという提案をして、一時OKもらっていたが、

親戚の謎の反対にあい、売らないことに。

このように複雑な状況。。。

だから、書面で申込が入って買付はいったけど、

買主が撤退したそうです…。。

さらにさらに、

今までの玄関は隣の人の土地を通ってしか入れなかったそう。

だから、畑側の土地を整地して、そちらから出入りしなければならない。

つまり、土地は広いが、その畑の部分は道路としてしか使えないので死んだ土地となる…

うーーん。無理だなぁ…。

めんどくさすぎるな。

司法書士さんが自分で手続きして、買うならいいかもしれませんが、

私のレベルでは、労力が大きすぎて…

割に合わないことになりますね…

この話を電話で教えてくださった不動産屋さん、

本当にありがたかったです…。

こちらが畑の方。

この壁をぶち破って、木を全て切って整地しないといけないです。。。

ですから、１００万円でも高いです💦

ということで、あまり収穫はなかったのですが、目が肥えましたし、

安い＝基本的には訳あり物件

ということが改めて分かりました。

２０２０年２月までがサラリーマン大家が台頭してきて、

ボロ物件が高く売れていた時期の最高潮だったので、

その中で売れ残った物件しかないのかな。。。

もう少ししてくると、ボロ物件は安値で出てくるかなと予測しています。

あくまで予測ですが…

まだ今は、じっとしていかねばならない時期ですので、

じっと我慢します。

金融機関からの融資について

不動産の基本的な知識

土地情報、戸建情報をオンライン検索。

ブログ

不動産に関係する書籍

その辺りを改めて勉強する期間かなと考えました。

今は、じっと耐える時代。

どの業界もそうなのではないでしょうか…

自分もほんの少し前までは強気でガンガン攻めていました。

調子に乗っていました。

今のじぶんの置かれた状況をしっかり見て、

次の一手、改めてじっくり考えます。。。

ここまで読んでいただいた皆様、ありがとうございました。


大混乱の日々が続きますが、まずはお身体を一番に、ご自愛くださいませ。

皆様にとって素敵な一日が訪れることを祈りまして、

このあたりで失礼したいと思います。

それでは皆様、ごきげんよう。