マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜12月号＞

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事など役員さん、その他の区分所有者の方を対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
先日、都内の顧問先マンション（７６戸・築１８年目）で臨時総会が開催され、当社がサポートした管理コスト適正化が正式に承認されました。

その主な内容をご紹介しましょう。

【管理見直し前の状況】
　・管理委託費　　（従前９００万円／年）
　・マンション保険（従前　８３万円／年）
　・電気料金　　　（従前２１０万円／年）

これら主要３費目（約1,200万円）について診断査定を行ったところ、年間300万円の削減余地があることがわかりました。

その後、管理組合と定期顧問契約を締結し、今夏から管理会社との条件交渉のサポート、業務提携先のご紹介などに取り組んだ結果、年間315万円の経済効果を実現することができました。

（１）管理委託費
削減成果全体の９割を占める管理委託費は、管理会社との条件交渉３ヶ月間をかけてサポートした結果、従前とほぼ同じ仕様を維持しながら従前比約３割の減額を実現しました。

理事会の希望にもとづいて管理会社のリプレイスはしませんでしたが、一部の管理業務（消防点検などの法定点検業務）については現行と同仕様で他の業者から見積りを取得しました。その結果、より廉価な委託先が見つかったため、管理会社への委託業務から外して切り替えることになりました。

（２）マンション保険
マンション管理適正化診断の結果、「Ａ」評価が取れたこと、また他の保険会社以外からも相見積もりを取得したところ、従前の補償内容を一切落とさずに保険料を大きく削減することができるため、保険会社を変更しました。

（３）電気料金
このマンションではすでに照明灯のLED化は実施済みでしたが、低圧受電にもかかわらず、まだ電子ブレーカーが導入されていませんでした。

そのため現地調査を行ったところ、動力設備としてエレベーターと機械式駐車場があるため、電子ブレーカーの導入で電気料金が年１９万円も削減できることがわかりました。

一方、そのために必要になる電子ブレーカーの購入費用は、電気料金の削減効果によって約２年で回収できるためやらない手はありません。

また、このマンションでは、すでに電力会社を新電力（東京ガス）に変更していましたが、他の新電力に切り替えるとさらに１割ほど料金が抑えられることがわかったため、電力会社を変更しました。

【今後の課題】
このマンションでは、修繕積立金が竣工以来一切増額改定がなされておらず、現在のところ月額９０円／㎡にとどまっています。

一方、国交省のガイドラインに沿って試算してみると、このマンションで必要とされる修繕積立金（均等積立方式の場合）は、月額２３８円／㎡　です。

これまでの１７年間におよぶ積立不足の蓄積を含めると、コスト削減の成果（年間３百万円）の剰余金を繰り入れても増額改定は避けられません。

そのため、来年の通常総会に向けて、修繕積立金の増額改定に取り組んでいくこととなりました。

ちなみに、このマンションに関わったのは、理事長さんが当社のセミナーに参加されたことがきっかけです。

個別相談から１年経たないうちにほぼ診断どおりの成果が実現できたことに、私自身とても満足しています！！

次回　12月21日（土）のセミナーでは、まさに「管理委託費の３割削減」をテーマに開催します。

ご関心のある管理組合の皆様のご参加をお待ちしております！

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┃ 1 ┃　12月のセミナー開催のお知らせ　　　┃
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今年最後のセミナーは、12月 21 日（土）の開催を予定しています。

テーマは、「管理委託費の見直し」です。＼(＾▽＾)／

なお、冒頭でご紹介した管理組合も、最初は理事さんの本セミナーへの参加がきっかけでした。
　
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　 ▼ コンセプト▼
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　●　隔月１回、「土曜日」にサクッと聴けます！
　　　
　●　場所は、東京メトロ「銀座」駅徒歩５分、「東銀座」なら徒歩２分！

　●　テーマは、「毎回リフレッシュ」します！
　
　●　終了後は、個別のご相談も随時受付けます！

先着10名様のお申し込みを受け付けております。
どうぞお早目にご応募ください。

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　 ▼　日時と会場　▼
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　令和　元年 12月 21 日（土）
　　13:30 〜15:00

　LEAGUE　地下１階　会議室
（東京都中央区銀座３−１１−３）
　
　※東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分

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　 ▼　参加料金　▼
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【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

※個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」(自由国民社刊）を進呈いたします！

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　 ▼　テーマと内容　▼
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1．講　演

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、電気料金・マンション保険の見直しなどのご相談も随時承ります。

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　 ▼　　　詳細はコチラ　！　▼
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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認ください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/658.html

※「セミナー参加希望」と明記のうえ、お名前・電話番号・「マンション名」を添えて
このメールに返信して頂いても結構です！

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第3位 携帯基地局の設置は、マンション管理組合の副収入として有難い！

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第4位 管理組合の総会をスムーズに進行させるために大切な４つのこと

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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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＜＜新記事のご紹介＞＞

●金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを！
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●マンション管理コストの適正化で、戸あたり年間４万円超の経済効果を実現！
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http://ilodolist.me/mansion-bloger1911/
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●「マンション管理会社の満足度調査」は、ランキングを眺めても実態は分からない！
http://ilodolist.me/cs-reserch1911/
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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

【発行責任者】
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