マンション管理見直し本舗 ニュースレター<12月号>
このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さん、ならびに一般の区分所有者の方を対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。
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┃0┃ はじめに ┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
集合住宅管理新聞「Amenity」に、「大規模修繕工事費と資金計画の試算ツール「マンションライフサイクルシュミレーション」をネット上で無料公開 /(独)住宅金融支援機構」と題した記事が掲載されていました。
<住宅金融支援機構のサイトページ>
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html
本記事の要約は以下の通りです。
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■ 大規模修繕工事はマンション管理組合にとって一大事業であるが、十数年単位で行われる事業のため、管理組合内でその知見が蓄積されにくい側面がある。
■ 1回目、2回目と回を重ねるごとに、必要な工事内容も変わるため、施工会社から見積もりをとっても、その内容及び費用の妥当性を管理組合が判断するのは困難なことが多い。
■ このような状況に対して、(独)住宅金融支援機構は、管理組合が大規模修繕工事の工事費等を試算できるツールを開発し、無料でネット上に公開した。
■ 同機構が開発した「マンションライフサイクルシュミレーションツール」は、2013年から2018年までの同機構が実施した「マンション共用部分リフォーム融資」1550棟分の工事費データを活用したものである。
■ 各マンションの管理規約や長期修繕計画、収支予算書等から、マンションに関する建物情報、過去の工事情報、資金情報等の基礎情報を入力することで、建物規模、築年数などに応じた各マンションの以下の試算結果が得られる。
1 平均的な大規模修繕工事費用
2 修繕積立金会計の収支計画グラフ・キャッシュフロー表
■ 試算される工事項目は、直近の外壁塗装等改修工事を実施する年に必要となる総額工事費と、仮設工事から外構・附属設備までの17項目の工事費が、同規模のマンション工事費データを低い順に並べた時に、当該マンションがどこに位置するか示されている。
■ 同シュミレーションは、一般的な修繕工事を想定しているため、建物の形状が複雑、設備が豪華だったり、グレードの高い工法・材料を選択した場合などは、シュミレーションとの乖離幅が大きくなる。
■ 同シュミレーションで想定する物件規模等は、階数30階以下、平均専有面積100㎡以下、単棟型等を想定しているため、想定を超えるマンションは乖離幅が広くなる。
■ 日常的な小修繕工事や、特殊な設備工事(プールや温泉施設等)、調査・診断費用等は試算の対象外となる。
■ 同機構によれば、シュミレーション結果から、見積額とシュミレーション結果との差異の要因について、施工会社などに確認することにより、管理組合が工事内容や金額の納得性を高めることができるとしている。
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本記事を読んで、さっそく支援機構のサイトページにアクセスしてみました。
そして、実在する物件をもとにシュミレーションの精度を確認することにしました。
現在2回目の大規模修繕を予定している顧問先のマンションを題材に、本サイトのナビゲーションにしたがって、物件の諸元データを以下の通り登録しました。
登録を完了したところ、ほぼ瞬時に試算結果を得ることができました。
例えば今後30年間の資金収支計画については、棒グラフや折れ線グラフが表示されます。
また、資金収支の結果から、以下のようなコメントも記載されます。
「試算期間における工事費に対し、修繕積立金が不足しています。修繕積立金増額の検討が必要です。以下の年次では資金不足となります。
・2024年(2393万円)・2025年(1844万円)・2026年(1081万円)・2027年(318万円)・2033年(1158万円)・2034年(395万円)・2057年(1954万円)・2058年(1191万円)・2059年(428万円) 」
ちなみに、これらのアウトプットはすべてPDFファイルでダウンロードすることができます。
肝心のデータの精度についても検証してみました。
このマンションには管理会社が2年前に作成した長期修繕計画がありますが、30年間の修繕費の支出累計額は、税込243百万円です。
本シミュレーションについて同金額を確認してみたところ、なんと税込247百万円!
ほぼピタリ賞です!!
長計の作成費用として30万円近くかかったことを考えると、この無料シミュレーションの精度はかなり優れている・・かもしれません。
各項目の修繕費をざっと見たところ、それほどおかしな金額が計上されていないので、利用価値はあると思います。
関心のある方は、一度試してみてはいかがでしょうか
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「管理コストを3割削減するための見直し術」
これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。
【内 容】
■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容
最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。
■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度
エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。
■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)
設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。
■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費
管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。
<講 師>
(株)マンション管理見直し本舗 代表取締役 村上智史
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