マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜2月号＞

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事や区分所有者の方を対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
先日、現在コンサル中のマンション（34戸）の理事会で、管理コスト適正化診断の結果を報告しました。

当社の場合、まず管理組合の財政状況について以下の項目を診断します。

（１）管理費会計の収支バランスが適正か？
（２）修繕積立金会計の「簿外債務」がないか？

（２）は、マンションの長期修繕計画で見込まれる今後３０年間の資金需要に対して現在の剰余金残高と現在徴収している修繕積立金の横伸ばしの合計で賄えるのかをチェックします。

分譲マンションの場合、新築当初の修繕積立金の設定水準がおしなべて低いため、ほとんどの管理組合はこの（２）でひっかかってしまいます。

しかしながら、このマンションの場合、以前管理会社が作成した長期修繕計画をもとにチェックしたところ、下記の通り資金収支面では一見何ら問題がない状況でした。

■ 現状の繰越剰余金残高　　　　　：約 ４０百万円
■ 現在の徴収額の横伸ばし（30年）：約 １６８百万円
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　　　　　　　　　　　　上記合計：約 ２０８百万円
■ 長計上の修繕見込み額（30年計）：約 １６２百万円

その結果、計画最終年度では約３６百万円資金余剰が生じる見通しとなっています。

ただ、現状の徴収額は国交省のガイドラインすら下回っているため、不思議に思いさらに細かく調べてみると、２つの「欠陥」が見つかったのです。

＜欠陥　その１＞　消費税分が加算されていない！
管理会社に確認したところ、計画上の資金には消費税（１０％）が含まれていないことがわかりました。

＜欠陥　その２＞　機械式駐車場の修繕費が加算されていない！
このマンションには１４台分の機械式駐車場がありますが、この設備の修繕見込み額がすっぽり抜けていることがわかりました。

このマンションの場合、管理会社の受託業務に駐車場設備の保守が含まれていないとはいえ、建物全体の長計に当該修繕コストを加算していないのは明らかな「ミス」です。

そのため、駐車場の保守委託先から概算で修繕コストの見込額をヒヤリングしたところ、３０年間で４７百万円（税別）かかることがわかりました。

こうした齟齬を解消するために元の金額に加算調整したところ、このマンションで必要な修繕資金は、１６８百万円　→ ２３０百万円に増加しました。（現状比＋３７％）

その結果、修正後の資金収支は、逆に２２百万円の赤字となることがわかりました。

ただ幸いにも、このマンションの場合、割高な管理委託費を適正化することで管理費会計の剰余金を増やすことができ、この資金不足分をほぼほぼカバーできそうなことがわかりました。

そのため、今後管理会社との条件交渉を含めて引き続き、当社がサポートさせていただくことになりました。

あなたのマンションの長期修繕計画は大丈夫ですか？

今月のセミナーは、この長期修繕計画の見直し方がテーマです！

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┃ 1 ┃　2月のセミナー開催のお知らせ　　　┃
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今年最初のセミナーは、2月 15 日（土）の開催を予定しています。

テーマは、「長期修繕計画の見直し方」です。＼(＾▽＾)／
　
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　 ▼ コンセプト▼
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　●　隔月１回、「土曜日」にサクッと聴けます！
　　　
　●　場所は、東京メトロ「銀座」駅徒歩５分、「東銀座」なら徒歩２分！

　●　テーマは、「毎回リフレッシュ」します！
　
　●　終了後は、個別のご相談も随時受付けます！

先着10名様のお申し込みを受け付けております。
どうぞお早目にご応募ください。

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　 ▼　日時と会場　▼
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　令和　2年 2月 15 日（土）
　　13:30 〜15:00

　LEAGUE　地下１階　会議室
（東京都中央区銀座３−１１−３）
　
　※東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分

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　 ▼　参加料金　▼
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【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

※個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」(自由国民社刊）を進呈いたします！

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　 ▼　テーマと内容　▼
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1．講　演

「無関心では危ない！長期修繕計画の見直し方」

長期修繕計画が、どのようにして作られているかご存知ですか？

国のガイドラインに沿って作成された場合はあらかじめ前提条件が決まっていますから、必要とされる単位面積当たりの修繕工事費は新築時点ではどのマンションも概ね同じ水準です。

重要なのは、その後の「メンテナンス」。新築当時の施工品質やその後の経年劣化の進行状況、修繕実績などに応じて随時見直していくことが必要です。

さらに、居住者の高齢化などライフスタイルの変化への対応や、新たな修繕技術の導入も検討する余地があります。　

長計を作成する目的をご存知ですか？

それは、大規模修繕工事などの多額な支出を賄うために必要な修繕積立金を算出するためです。

ところが、新築当初の修繕積立金の水準が人為的に低く設定されているマンションがほとんどのため、将来的に大幅な増額を強いられています。

貴方のマンションで必要とされる修繕積立金はどれくらいなのか？

今の徴収額でそれを賄えるのか？　どれくらいの増額リスクが潜んでいるのか？実際に確かめてみましょう。

【内　容】

・長期修繕計画の作られ方

・補修・修繕・改修の違いとは？

・長期修繕計画が「風化」してしまう理由

・長期修繕計画に「欠陥」があったマンションの事例紹介

・貴方のマンションの修繕積立金を「国のガイドライン」と比べてみよう！

・長期修繕計画を見直す３つのポイント

・ライフサイクルコストの低減ができる修繕の方法

・理想的な長期修繕計画のメンテナンスのやり方

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、電気料金・マンション保険の見直しなどのご相談も随時承ります。

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　 ▼　　　詳細はコチラ　！　▼
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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認ください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/668.html

※「セミナー参加希望」と明記のうえ、お名前・電話番号・「マンション名」を添えて
このメールに返信して頂いても結構です！

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第2位　共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/01/24/115750

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第3位 【理事長のギモン】管理組合の預金口座の残高と繰越剰余金はなぜ一致しない？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/08/22/104949

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第4位 管理組合財産の着服事件と「上っ面だけ」の反省文

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/04/17/142304

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第5位 【理事長のギモン】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/08/25/163848

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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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＜＜新記事のご紹介＞＞

●自治体による分譲マンションの情報開示制度は機能するか？
http://ilodolist.me/disclose2001/
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●駐車場の空き区画増に悩むマンションに、カーシェアサービスの導入は有効か？
http://ilodolist.me/car-parking2001/
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●各社一斉増額改定の後なのに、中途更改でマンション保険料が２割以上下がったワケ
http://ilodolist.me/insurance-premium2001/
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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

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