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マンション管理見直し本舗 ニュースレター<10月号>

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃0┃ はじめに         ┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
9月12日付の朝日新聞に、「マンション「管理拒否」されないためには カギは管理会社よりも住民」と題した記事が掲載されていました。

本記事の要約は以下の通りです。
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■ 管理コストの上昇や建物の老朽化を背景に、管理組合が管理会社から管理を断られるケースが、都市部を中心に問題になっている。 今後のマンション管理はどうすればいいのか、横浜市立大学の斉藤教授にインタビューを行なった。

■ 管理を拒否される背景として、管理人の人手不足などでコストが高騰している管理会社側の事情もあるが、マンションの管理が困難、もしくは管理不全の状態に陥っていることもある。

■ 管理不全になりやすいマンションの特徴として、築年数が経ち、戸数が少なく、所有者の不在化が進んでいる等がある。このため、理事のなり手がない、総会で物事が決められないなど、管理組合が健全に機能していない。

■ 管理の主体はあくまで住民や区分所有者であり、管理会社はあくまでも管理のサポーターであるが、その主体が弱体化してしまうとサポートのしようがない。そのため管理会社が手を引いてしまうことになる。

■ 具体的には管理費の滞納が増える、総会の出席者が集まらず合意が取れないなど、物事が円滑に進まず手間だけかかるため手を引くという事態もある。そのため、住民のマンション管理への関心を高めることが大切になる。

■ コロナ禍でステイホームの時間が増え、家で快適に過ごしたいというニーズが高まり、マンション管理への関心が高まっている。また、総会や理事会もオンラインでも参加できる体制が整ってきており、住民参加のハードルが下がってきている。

■ 大事なのは、住民同士の顔が見える関係を作ること。どんな住民が組合の理事をしているか知るだけでも安心感が違う。たとえば、防災の日に防災設備などをスタンプラリー方式で確認するイベントを行うなど、簡単なことからはじめて近所の人の顔を知る、マンション管理に関心をもつようになるきっかけづくりが必要。

■ 組合自身も、住民にマンションの課題などを共有する広報活動をすることで、住民皆で管理するという意識が生まれ、今後の管理のあり方を考える契機になる。

■ 全部を管理会社に任せるのでなく、清掃や植栽の手入れの業務に限って自分たちで専門業者を探して契約するなど、より効率的に管理する方法を探すのも一案。自分たちで選ぶことで、自分たちで住みやすさを創っている意識も醸成される。

■ 共用庭の植栽の管理について、自分たちで業者を選び、業者にどんなふうに管理をするかの具体的なプレゼンテーションをしてもらい、住民らで業者を選んだケースもある。

■ このように、いきなりすべての業務を自分たちで管理するのが難しくても、できるところから管理方法を見直すことが大切。

■ 行政が管理にどう関わっていくかという問題については難しい。マンションが完全に私有財かという問題です。マンションの集会所が避難所になったこともある。公共財ではないが、地域に重要な財という位置付けが必要で、いかにマンションが地域の中で機能していく仕組みを創っていくかが大事。

■ 管理をしっかりとするには、竣工時に管理組合を設立し、管理規約や修繕計画、修繕積立金などの管理を進める体制を整えることが大切。適正な管理ができるよう行政が政策で促したり、適切に管理している組合が市場で評価される仕組みが必要。
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この記事と期を同じくして、「週刊エコノミスト」にも「負担ばかりが増す一方 契約更新を断る時代に」と題した記事が掲載されています。

それによれば、背景にはマンション管理会社は人材の採用難や価格競争の激化等で苦境に立たされていることがあると分析しています。

つまり、最低賃金の上昇と65歳定年制の導入に伴う人手不足 → 管理員、清掃員などの高齢スタッフの労務コスト増加 → 企業収益の圧迫 といった事情から、契約更新時に管理委託費の増額要請が増えているのです。

しかしながら、90年代のバブル崩壊後のデベロッパー各社の経営破綻等に伴って増加した独立系管理会社との市場競争もあって、管理委託費の増額改定もままならなくなっています。

そのため、これまで安泰とみられていた管理会社の経営基盤が徐々に綻び始めているというわけです。

そこに近年追い打ちをかけているのが、管理組合の高齢化・資金不足の問題です。

認知症居住者、空き家の発生、相続放棄による所有者不明など、新たな悩ましい問題も増えており、通常業務として対処しきれなくなりつつあります。

通常業務として対処できないとなると、スタッフの増強などが必要になるため管理会社としては定額委託費の増額を要求したいのですが、老朽マンションほど資金に余裕がないケースが多いため交渉がまとまらず、最終的に契約終了となるケースも生じてしまうのです。

大手デバロッパーから安定的に多数の分譲物件が供給される系列の管理会社は、管理組合の無関心もあって、市場競争に巻き込まれることもないので、これまで大した努力をしなくても悠々自適な経営ができていました。

同業他社との市場競争、人件費などのコストアップによってその安定性が崩れつつあるのは、マンション管理業界もようやく「普通」になったという見方もできます。

消費者意識の変化やネット検索の普及を受けて、これまでの管理組合との圧倒的な情報格差を悪用した「高率な中間マージン」の搾取も難しくなる中、これまでのビジネスモデルが通用しなくなりつつあるのは間違いありません。

今後どのように安定的に利益を出していくのか、今こそマンション管理会社は真剣に考えなければならないでしょう。

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新型コロナウィルス感染拡大防止のため、当面の間は集会形式のセミナーを自粛することとし、
「オンラインセミナー」として開催いたします。

オンラインのため、ネット接続環境があれば首都圏以外にお住いの方も気軽に受講ができます。

テーマは、「管理委託費の削減事例の分析」です。\(^▽^)/
 
オンライン受講は先着10名様までお申し込みを受け付けます。

どうぞお早目にご応募ください。

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  ▼ 日時・会場 ▼
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 令和 3年 11月 13日(土)
  13:30 〜15:00

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【本ニュースレターの読者様・優待価格】 
 1,000円(税込)

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します!(^▽^)

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  ▼ テーマと内容 ▼
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1.講 演

「管理コストを3割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内 容】

■ ポイント1:管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。


■ ポイント2:設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。


■ ポイント3:遠隔監視&緊急対応費用(ホームセキュリティを含む)

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。


■ ポイント4:事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

<講 師>
(株)マンション管理見直し本舗 代表取締役  村上智史 


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下記の弊社サイト内のページ(下記リンク)でご確認のうえお申し込みください。

https://yonaoshi-honpo.co.jp/news/756.html

※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
※参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

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┃ 2 弊社代表のブログ  ダイジェスト  ┃
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私のブログで最も読まれた記事<月間ベスト5>をご紹介します。

第1位 管理組合財産の着服事件と「上っ面だけ」の反省文
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/04/17/142304

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第2位 マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは?
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第3位 なぜマンションで「住込み型管理人」は減っているのか?
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/03/06/120942

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第4位 マンション共用部の照明をLED化する際に注意したい2つのポイント
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/07/31/162924

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第5位 共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる!
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/01/24/115750

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<<新記事のご紹介>>

●マンション管理会社の契約更新拒否は、「従来のビジネスモデルの終焉」の始まり
http://ilodolist.me/kanri-kyohi2109/
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YKK AP(株)が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「A−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。

管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。(会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です)

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第1回 マンション管理組合の運営が今後もっとシビアになっていくと危惧するワケ
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/997

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第2回  エレベーターが冠水!事故の発生原因で明暗を分けたマンション
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1007

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第3回  屋上防水工事でなんと25年間の長期保証!そのワケとは?
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1022

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第4回  足かけ4年で機械式駐車場の撤去・平面化を実現したマンション
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1029

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第5回 マンション共用部の電気料金を節約するための3つのアプローチ
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1039

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第6回  管理組合総会のオンライン開催を容認!?「マンション標準管理規約」はどう変わる?
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1044

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第7回 マンションの管理委託費の値上げを回避できる方法
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1057

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第8回  マンション管理組合の会計収支に間違いが多いワケ
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1063

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第9回  マンション管理委託費を3割超削減できた理由
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1080


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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております!

【発行責任者】
株式会社 マンション管理見直し本舗
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