マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜11月号＞

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さん、ならびに一般の区分所有者の方を対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。
10/17付けの朝日新聞に、「マンション管理会社の変更　増える相談　実はリスクも」と題した記事が掲載されていました。

その要約は以下の通りです。

■ コロナ禍で自宅にいる時間が長くなる中、 日中も家で過ごす時間が増え、マンションの管理状況が気になるようになり、管理会社の変更の相談が増えている。
■ 管理会社を変える理由として多いのが「コストダウン」。コロナの影響で先行きが見えない中、管理費などのコストを下げられるのなら下げたいというニーズが増えているという。管理委託費を下げて浮いたお金を大規模修繕に使うための資金に回すこともできる。
■ 管理会社の変更自体は、管理組合の総会で過半数の賛成を得られれば可能だ。ただ、変更を考える際のポイントは、サービスレベルを維持・向上させながら、コストを抑えることができるかどうか。
■ 管理会社の変更を安易に検討するのはリスクが高い。マンション管理会社の変更は、「成功報酬型コンサル」の存在やマンションが抱える二つの「老い」などを踏まえて考える必要がある。
■ 管理会社の変更を強く勧めてくるコンサル会社には注意が必要だ。報酬を削減できた年間管理費の「50～100%」とする「成功報酬型」の場合、コンサル会社は管理（委託）費を可能な限り下げようとする。結果として管理会社のサービスが悪化するということになりかねない。
■また、今は管理会社が管理組合を選別できる時代になっている。マンションの老朽化が進めば維持管理の費用や手間がかかるが、高齢化した居住者にとって更なる支出増は厳しく、管理費や修繕積立金の増額は容易ではない。
■そのため、新たな管理会社が見つからないだけでなく、今委託している管理会社から契約解除を申し入れられるケースもある。
■管理員の人手不足も、新たな交渉先を見つけづらくする要因だ。管理員は定年後の職業として選ばれるのが一般的だが、人手不足に伴い企業内の定年延長や再雇用の制度が整備されたため、管理員のなり手を確保するのは簡単ではなくなっている。
■ まずは、今契約している管理会社で改善できる道を考えた方がリスクは小さい。

管理会社を変えたいという主な動機が「コストダウン」にあるなら、管理会社の変更までは必ずしも必要ありません。

実際、当社が管理組合をサポートした事案では、リプレイスして管理委託費を下げるに至ったマンションは過去数件しか事例がありません。

また、本記事にも掲載されているように、専門知識のない素人集団の管理組合が自力でリプレイス（管理会社の変更）をしようとする場合、以下のようなリスクがあります。

（１）同業他社から取得した見積金額だけで安易に判断しがち。
管理委託契約書には、以下のような管理仕様の詳細が記載されています。
・管理員の勤務日数・時間（例：週５日、４時間／日勤務など）
・清掃や設備管理の実施頻度や作業内容（作業範囲やその方法など）
・設備管理の仕様の詳細（例：エレベーター保守点検はフルメンテナンス仕様）
こうした管理仕様にもとづいて各業務の経費を積算し、それに会社の経費・利益を加算して管理委託費の総額が決まります。

現在の管理仕様を理解しないまま安易に他社から相見積もりを取得しようとすると、知らない間に仕様が変更されて「安かろう悪かろう」に変わってしまうこともあります。

あるいは、その逆もあります。
現状の管理仕様が過剰なため、同規模のマンションと比べて割高な負担を強いられている場合で、これが意外に多いのです。

管理組合の役員さんはほぼ気づくことはありませんが、プロはすぐにわかります。
過剰な仕様を見直す千載一遇のチャンスを活用しないのはもったいないと思います。

（２）理事会と一般組合員間の認識のズレ
管理会社の社員（フロント担当者）とコミュニケーションを取っているのは、理事長などの役員だけです。
一方、役員以外の一般組合員は、日頃は管理員としか接触しません。

そのため、管理員が居住者からの評判が良い場合、理事会が管理会社を変えようとしても他の組合員から反発を受けるケースがよくあります。

特に管理会社リプレイスの大義名分として「コスト削減」を掲げた場合、管理員交代に伴って清掃などの面で品質低下のリスクがあることを理由に抵抗されることが少なくありません。

「管理の質を落とさずに管理委託費を下げる」ことは、「管理コストの適正化」と言い換えることができます。

「管理コストの適正化」それ自体に反対する理由はないので、ほとんどの組合員から支持を得られるものと思います。

問題は、その方法です。

素人集団の管理組合が自力で管理会社と交渉したり、それが不調に終わった場合には、リプレイスを視野に同業他社から相見積もりを取得して比較検証できるか？　ということです。

不可能ではないですが、業務的にも精神的にもかなり負荷がかかるため容易ではありません。
信頼できるプロのコンサルタントに任せることをお勧めします。

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┃ 1 ┃　11月度セミナー開催のお知らせ　┃
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コロナ禍の中、集会形式のセミナーを自粛してきましたが、状況が落ち着いてきたので、
参加人数を絞ってセミナーを再開することにしました。

ただ、地方在住や感染への不安などのご事情にも配慮し、オンライン（Zoom）での受講もできるようにしました。

次回のテーマは、「マンション管理委託費の適正化」です。＼(＾▽＾)／
　
会場（銀座）にお越しいただける方は先着５名様まで、
オンライン受講は先着１０名様まで、それぞれ申し込みを受け付けます。

どうぞお早目にご応募ください。

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　 ▼　日時・会場　▼
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　令和　2年 11月 21 日（土）
　　13:30 〜15:00

LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　
　
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　 ▼　参加料金　▼
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【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

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　 ▼　テーマと内容　▼
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1．講　演

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史　

２．個別相談会（※会場参加の希望者のみ　事前にご予約ください。）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、電気料金の削減、インターホン等の設備更新などに関するご相談も随時承ります。

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　 ▼　　詳細はコチラ　！　▼
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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認ください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/711.html

※「会場参加希望」もしくは「オンライン受講希望」と明記のうえ、
お名前・電話番号・「マンション名」を添えてこのメールに返信しください。

※ 参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位 マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第2位　マンション共用部の照明をＬＥＤ化する際に注意したい２つのポイント

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/07/31/162924

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第3位 管理組合財産の着服事件と「上っ面だけ」の反省文

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/04/17/142304

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第4位　 携帯基地局の設置は、マンション管理組合の副収入として有難い！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/10/23/123226

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第5位　【理事長のギモン】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/08/25/163848

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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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マンション管理見直し本舗が運営するサイト「ilodolist」（イロドリスト）」では、快適なマンションライフを過ごすために役立つ情報や知識をお伝えする記事を執筆しています。
　
マンションライフや管理組合での「あるあるネタ」「知ってるとオトクな情報」を中心に取り上げていますので、関心のあるテーマがあればアクセスしてみてください。

＜＜新記事のご紹介＞＞

●管理会社を変えなくても、管理コストの適正化は実現できる！
http://ilodolist.me/cost-optimization2010/
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●ご存知ですか？マンション大規模修繕工事の資金を「無利子」で調達する方法
http://ilodolist.me/daikibo-syuzen2009/
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●預金残高１千万円超のマンション管理組合は、今すぐ資金運用を見直そう！
http://ilodolist.me/fund-operating2010/
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●マンション管理組合の「役員報酬」と「組合活動協力金」の相場はどれくらい？
http://ilodolist.me//compensation2008/
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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

【発行責任者】
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