不動産投資で狙うべき物件

今日はサブスクリプションから離れて不動産投資で狙うべき物件を備忘的に記載しておこうと思います。今後、中古物件の価格が下がる可能性もあるので、その際に基本として戻ってこれるように。

なお、新築のマンション（投資、住居）は、デベロッパーが現在仕込んでしまっている土地の価格で決まってしまうので、COVID-19の影響がこれから2－3年は下がらないと思っておいたほうがいいです。

投資物件で狙うべき条件

個人的な重要度順です

1. 都内（23区）

2. 駅近

3. ターミナル駅までのアクセス

4. 築年数

5. 設備（バス、トイレ別、インターネット無料など）

1. 都内とする理由

マンションの寿命を考えるとおおよそ50－70年程度である。途中で売らなかった（売れなかった）場合を考えると新築で2020年に購入すれば2070年までは、家賃収入を得られる必要がある。

日本の人口は、これから減る一方であることは当然基地であるが、最もましなところが東京区部である。2005年と2060年時点では、推計上ほぼ変わらない。

流入人口という点でも、2060年まで流入は続く予定で投資用不動産に必要となる人間の移動が発生することがわかる。

このほかで候補に唯一なるのが福岡市である。福岡は現在でも人口増加率が政令指定都市で1位など、人口が増え続けている状況でもある。

これは、人口を押し上げているのはなんと若者で、若者率（15歳～29歳）は19.5％と政令市トップ。2035年まで人口増加すると市が予測するほど、人口減少時代の逆を行っている状態であるため。20～24歳の転入超過数は、女性が男性の2倍超という“女子余り”状態（2011年～15年住民基本台帳移動報告より）。DIAMOND 2016年より引用

よって、福岡では流入が大学生が多いことがわかる。また、九州内の他県で大学を卒業後福岡市に就職するパターンで22歳でも多いことが推計されるし、実際に年齢別の転入数でも裏付けられている。

こうなると、福岡市もかなり魅力的な投資用不動産の場所と考えられるが、福岡は単独世帯の率が少ない。20代でも40％弱=>25％にここ10年で落ちるなど、結婚して同居するということが比較的早く起きる。

ここから考えると、投資用不動産（1K, 25m2程度）の物件のニーズはあまり多くないため、今回は考えないこととなる。

なお、札幌の利回りは高い、などという意見もあろうかとは思うが、このほかの件はリターン（利回り）よりもリスク（札幌：凍結など）が高いと考えているため、ここでは議論の対象外としている。

で、23区内のどこか？

ということを考えると、私は個人的に

・台東区（都営線より南部）

・北区

・板橋区

あたりを狙っている。新宿区や中央区といったところも当然良い物件が多いのであるが、高額になりやすい、という点から排除している。

新宿区で2件購入する間に北区では3件購入できてしまうだろう。投資用不動産ではリスクを下げることもしないといけないため、物件数は多いほうが良い。となれば2件の高級物件よりも3件の物件のほうが私良いと考える。

2. 駅近ってどのくらいか？

これは言うまでもないが、駅近くにある必要がある。徒歩10分までは許容範囲といわれているが、これは徒歩5分まで、妥協して7分までの物件で探したい。投資用不動産物件はファミリータイプではなく、1人暮らし用の物件となる。したがって、公園や学校などという公共施設は必要なく、基本的に会社との往復で寝るところ、ということになる。

よって、駅から近ければ近いほど良いが、あまりに近いと繁華街でうるさいというデメリットも発生するため、近すぎても3分程度と考えている。

賃貸相場の平均から見ると残念ながら、ほぼ変わらない（8.2万円 vs 8.1万円）。となれば、5-10分でもよいのではないかとかんがえてしまうが、逆に投資の立場で考えれば、5-10分を借りる単身者がいない可能性が高い、ということを考えておく必要がある。

借り手がいない、というリスクを回避するため5分以内を条件としているのである。

3. ターミナルのアクセス

これは言わずもがなだが、借りる人の母数を増やすためには本社が多いターミナル駅へのアクセス（できれば1本）が重要となる。

ここでのターミナルは

・大手町

・新宿

・品川

あたりを考えてみる。

上記で述べた区でこのあたりにアクセスがしやすい駅を考えると

台東区：新御徒町、浅草橋、仲御徒町

北区：王子、尾久、田端、赤羽

板橋区：上板橋～下板橋

のあたりとなり、投資用物件の母数はかなり多いとみている。

4. 築年数

利回りとトレードオフの関係になるが、築年数も重要な要素となる。70年間理論は怖いので50年をマンションの寿命として考える。

なお、1981年以前は新耐震に適用していないため論外であるが、1980年代はバブルで新耐震を充足しないまま建設されてしまった場合があるといううわさを耳にしたことがあるのでバブル崩壊後の1990年以降（築年数30年弱）からを対象と考える。

先ほどのサイトで家賃を年数ごとに調べていくと。。。（画像は割愛）

（単位：万円）
新築：8.1
0-5年：8.0
5-10年：7.7
10-15年：7.5
15-20年：7.2
20-30年：6.8

31年目以降のデータがないが、この落ち方から考えると

30-40年：6.3
40-50年：5.5

程度となるだろう。

ここから計算すると、

新築で購入する場合は、4,057万円、表面利回り2.4%が最低となる。

ただし、50年のうち10%入居しないリスクを見込む＋固定資産税を考えると最低の利回りで3.2%程度ほしいとなるため3,000万円が限界の購入価格となる。

20年落ちの物件の場合は、

同様に考えると3.6%（2,232万円）となるが、同様に入居リスクを考慮すると5.6％（1,450万円）が限界の投資不動産の購入価格となる。

5. 設備（バス、トイレ別、インターネット無料など）

設備はすでに、購入限界価格が決まっている中での最大に良いものを選定する必要がある。なるべく良いもの、新しいものを設備として持っているものを選定する。

個人的にあったほうが良いと考えているもののは

・バス、トイレ別
・2階以上
・オートロック（女性の入居狙い）
・都市ガス
・自転車置き場

逆に不要なもの（あってもなくてもよい）は

・南向き（投資用物件は家にいない人が多いため、日当たりは気にしない）
・バルコニー
・駐車場

あるとマイナスになるものは

・メゾネット
・ロフト
（いずれも冷暖房効率を落とすため、不動産仲介会社から敬遠される）

これらをもとに2020年でコロナが収束して、オーナーが物件を手放しそうなタイミングを見計らって買いに走る！