物件の建替え

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

建物は、メンテナンスなしで、永遠に使用できるわけではなく、外壁塗装や防水工事などの大規模修繕を定期的に実施しながら、維持管理していきます。ある程度の年数が経過すると、構造躯体、配線配管、エレベーターなど、大規模修繕の工事個所の増加し、費用が増加します。また、この時期になると、周辺に建設された物件に比べ、設備などが陳腐化していて、見劣りするようになります。

このような時期が到来すると、大規模修繕をするのか、建替えるか、あるいは売却するか判断が必要になります。

そんで、今回は物件の建替えについて書いていきます。

保有するのか、売却するか

物件の購入時に、物件ごとに、長期的にその物件を売却するのか、保有するのかをある程度きめておくといいと思います。

個人的な意見ですが、人気エリアにある物件は、将来的に建物の建て替えをしても、安定的な収益（キャッシュフロー）を得られので、保有した方がいいと考えます。しかし、このような好立地な物件は、高い売却額が期待できるので、売却していいと思います。

このように、売却するか、保有するかの判断は、個人個人違っています。

稼働率、建物の劣化状況

物件の建替えを進める上で、最初に次の点を把握します。

　①　現状の稼働率
　②　建物・設備の劣化度合い

①、②をした表にあてはめ、物件を分類します。

書くゾーンごとに建て替えに進め方は次の通りです。

　A：現状でも特に問題がありません。数年先に建替え時期を設定します 。
　B：建物・設備の劣化の修繕の緊急度、費用負担を考慮して建替えを
         検討します。
　C：早期の建替えを進めます。
　D：少額の投資で稼働率の改善が出来なければ、早期の建替えを検討
　　  します。

周辺環境はどうか

物件の周辺環境についても調査します。特に、周辺環境も変化によって稼働率が悪化している場合は、同じようなて建物を建てても、需要に問題がある訳ですから、建物の用途変更も視野に入れて検討する必要があります。

周辺環境は、今後の変化も予測する必要があります。たとえば、「数年後に大学の移転が決まっているとか」などです。この変化もわかる範囲で建替えの検討に加味します。

資金計画

建替をする場合、新規の建築のほかに、既存建物の解体費用が必要です。また、状況によっては、既存の入居者さんへのたちの利用が発生することもあります。立退き料に関しては、融資で調達が難しくなるので、自己資金の準備が必要になります。

また、既存の物件からの収入が建て替え期間中はゼロになることも加味し、全体のキャッシュフローを検討する必要があります。

建替え全体の費用の把握して資金計画を立てましょう。

まとめ

建物は、いずれ建替えの時期を迎えます。物件の建替えは計画的に行うことが大切です。建て替える遅くとも３年前には計画をスタートしましょう。建替えの時期が決まっていれば、その時期に合わせて、新規の入居者には定期借家契約を採用することで、立ち退き交渉もスムーズに進むと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。