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空き家を放置した時のリスクを知ろう。今は昔の不動産神話

環境問題 気候変動 食糧問題 空き家問題・・・
「臭いものに蓋」してませんか?

私たちは子や孫の事を思って一生懸命に財産を守っています。
ですが、それがもしかしたら本当に子供達のためになっていないかもしれません。
その一つが”不動産”です。

中でも、”空き家”が今大変な社会問題になりつつあります。

先祖代々守ってきた家が空き家になっている場合その年数や状況によっては
価値が下がるどころか処分に大変なお金が必要になり大きな負債になるのです。
それだけではなく様々な問題があるので一度”空き家”または”空き家予備軍”について考えてみましょう。


空き家は放置しているだけでリスクがあります

倒壊などの物理的なリスク

放火
総務省の調べによると、平成30 年の総出火件数は、37,981件でした。(1日あたり約104件)そのうち、発火の原因が「放火」及び「放火の疑いによる火災」は、4,761件で、全火災の約12.5%を占めており、高い割合となっています。放火された家の多くは以下の3点が共通しています。
(1)ゴミや可燃物などが放置されている。
(2)人気が無く、通行人の目に触れにくい。
(3)燃えやすい構造である。
放置された空き家は、これらの条件が揃っていることが多く、放火犯の格好の餌食です。また、もしも放火された場合に、誰か住んでいる住宅であればボヤ程度で済んだ火事が、人目のない「空き家」のために鎮火が遅れ、大火災に発展してしまう可能性もあります。放火のターゲットにされないよう、空き家の周辺環境は整えておきましょう。

倒壊
旧耐震基準で建てられている建物が多く、倒壊リスクが高い。
建物は人の出入りがあることで、空気が入れ替わり無駄な湿気が排出されています。


損害
建物賠償保険に加入しますが、「空き家」の場合、保険加入できない、または加入していても保険金が支払われない可能性があります。
“老朽化で瓦が滑り落ちてしまい、建物の前を通っていた人に怪我をさせてしまった“
“台風で門扉が飛んでしまい、隣の駐車場に止めてあった車のフロントガラスを割ってしまった”
この様に空き家のメンテンナンスが行き届かず、人や物を傷つけてしまった場合、建物の所有者が賠償責任を負う可能性があります。
一般的な住宅の場合、このような建物を起因とする事故のリスクを回避するために、建物賠償保険に加入しますが、「空き家」の場合、保険加入できない、または加入していても保険金が支払われない可能性があります。
保険会社によって具体的な内容は異なりますが、保険金を支払うには「被災時に人が居住している住宅であること」など対象が「空き家」ではないことを条件としているケースがよくあります。そのため、誰かが住んでいた時にかけていた保険では、保険金が出ない可能性があるのです。
また、「空き家」を対象として損害保険に加入したい場合は、住宅ではなく一般物件として保険に加入する必要があります。一般物件とは、住宅よりもリスクが高い店舗等の建物を指しており、当然保険料は割高になります。

価値は下がるしお金はかかる経済的なリスク

メンテナンス費用が月額5,000円〜必要
人の出入りがない状態が続くと湿気がこもり、木造部の腐食・カビの発生・金属部がサビつくなど建物の老朽化が急速に進行します。また、水道管の中に古い水がたまったままになるため、水道管が傷んだり、悪臭が発生したりする可能性もあります。対策としては定期的に換気や点検を行い、人の出入りを保つことが望ましいとされています。
しかし、立地や時間の関係で、メンテナンスに通うことが難しい場合も多くあると思います。
そのような場合には、空き家の管理を代行するサービスを利用して、メンテナンスを継続する方法があります。管理代行サービスの費用相場は、地域や建物の規模、メンテナンスの範囲等によってさまざまですが、月額5,000円~20,000円程度が一般的なようです。したがって、管理代行を依頼する場合には、1年間で60,000円以上のコストがかかる事が予測されます。この金額が安いか高いかは、人によって感じ方が異なると思いますが、建物の活用予定が無ければ無駄な出費になってしまう可能性があります。
管理代行サービスを利用する場合は、まず将来活用できる空き家なのかを見極め、活用が難しい場合には早めに更地にすることを検討するべきなのかもしれません

思っているよりうんと早い資産価値の減少
地価はなんとも言えませんが、建物の価値は当然時間の経過とともに低下していきます。一般的な木造住宅の価格寿命は25年程度とされており、空き家の場合は相続した時点で残存価値がほとんどなくなってしまっているケースが主となります。国交省資料の(財)不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算によると、木造住宅の場合、新築時の価格を100%とすると、10年経過時点の市場価値は約45%、20年経過時点では約15%、その後は緩やかに減少していくとされています。使っていない間にも市場価値はどんどん低下していきます。2年空き家になっただけでも相当痛むと言われています。建てたばかりなどの残存価値が見込める空き家を相続した場合は、少しでも価値が高いうちに活用方法を決めましょう。

支払い続ける固定資産税の無駄
不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税を支払う義務が発生します。納税額は建物の価値等によって異なりますが、たとえ納税額が低くても、活用していない空き家のために毎年税金を払い続けることは、無駄な出費が続くことになります。
また、固定資産税・都市計画税は、地域・用途・面積などによって納税額が設定されますが、不動産が「住宅」である場合、特例によって減免されている場合があります。しかし、空き家を放置した結果、「住宅」ではなく「特定空き家」であると認定されてしまうと、特例が適用されず減免されなくなってしまいます。減免の割合が大きい場合、特例の適用が外れることでそれまでの約6倍の納税義務を負う可能性もあります。

犯罪にも関わる社会的なリスク

犯罪者や野生生物の住処となる可能性がある
空き家が遠方にある場合、いつ誰が建物に忍び込んでいたとしても気がつくことができません。
家主の目が届かないことを知った人が勝手に住むと言うこともあります。
実際に2018年4月には、新潟県の向島北部にある空き家に、逃亡中の受刑者が住み居つくという事件が発生しました。
また、人ではないにしても良くあるのは、野生動物等が住み着き、建物を傷めたり、糞尿により悪臭を発生させたりする可能性もあります。
更には、ススメバチやムカデなどの有害な生物が住み着いた場合、建物への損害だけではなく近隣住民を危険にさらしてしまう可能性もあります。自分の管理する「空き家」が危険な誰かの「隠れ家」になってしまうのは考えただけでも恐ろしいことですね。

悪いのは捨てる方ですが止められません不法投棄
ひとたび不法投棄が始まれば、それに便乗して不法投棄をする人が次々に集まってきます。
空き家になっている実家を久々に見に行ったら、見知らぬ洗濯機や古タイヤ、冷蔵庫などの粗大ごみが敷地いっぱいに山積みにされているかもしれません。不法投棄の撤去責任は投棄をした本人に課せられますが、投棄をした犯人がみつからない場合、投棄された場所の所有者が撤去責任を負う事となります。不要品の撤去費用は、古タイヤ一本で1,000円から2,000円程度、冷蔵庫で1,000円から5,000円程度かかります。
無駄な維持費を支払うだけではなく、他人の不用品処分代まで必要になるなんて本当に無駄な出費です!

行政処分で取り壊されてしまった時の費用は請求されます

倒壊リスクや犯罪の現場となる可能性が高いなどで、空き家が地域にとって不健全な要素であると市区町村に判断された場合、行政代執行により建物が取り壊される可能性があります。
日本では、平成27年に空家等対策の促進に関する特別措置法(空き家法)が施行され、空き家の活用の促進や、地域住民の安全と生活の向上のために、市町村は空き家所有者に対して助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。
行政代執行とは何度も改善を要求しているにも関わらず所有者が対応しない場合、行政が強制的に敷地に立ち入り、建物解体などの必要な対策を取るというものです。
空き家法施行から4年目の平成30年度時点では、「行政代執行及び略式代執行」は合計165件あったことが報告されています。空き家全体の件数576万戸から見ると、処分の件数は少なく見えますが、実際に空き家は強制的に取り壊される可能性がある事を示しています。
なお、この対策によってかかった費用は所有者に請求されます。行政代執行によって取り壊したくないのに勝手に建物を取り壊され、さらには高額な解体費用まで請求されてしまうのです!

マイホームや賃貸収入など不動産を持って活用するのと空き家を持っているのとでは全く価値が違うことさらには大きなリスクが伴っていると言うことがお分かりいただけたでしょうか?

だいたい50歳以上の私たち世代より上の人は不動産は守るべき財産と言う思いが強いのですがそれが空き家だった場合は話が違うことをお伝えしていきたいと思い活動しています。


黙想2階建
木造2階建 荷物有り

空き家を壊すことになると今まで100万円くらいで更地にできると思っていたのが資源のリサイクル法ができ分別が細かく年々費用が爆上がりしていて今だと300万円〜500万円と言われています。とにかく年々上がっています。なので使う予定がないならタダでも手放したほうが”儲けもん”です!(と書いたのですが儲けようと思うよりも「使いたい人に使ってもらう」と言う気持ちになれることが素敵で豊かだと思っています)

最後に

空き家を放置している地域と活用している地域では明暗を分けるほど違います。

空き家を活用している地域は訪問者や移住者が増えて大変活気付きます!

空き家を活用して災害に強いコミュニティーを作ることが私のしたいことです

そのために活動の輪を広げていますのでこれからもご支援等よろしくお願いいたします

空き家の相談やこのプロジェクトに興味のある方はぜひメッセージを下さい!

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移住者交流会で信楽焼の窯元散策

先日は県主催の移住者交流会にゲストで参加させて頂きました。

今度は個人的にも定期的に移住者交流会を開催したいと思っています。

本日の記事はこちらのHPを参考にさせて頂きました。オーナー向けの空き家対策案のまだ続きがありますので気になる方はぜひ参考にして下さい










今まで考えたこともなかったのですが、よろしければぜひサポートをお願いいたします! サポートして頂けた分は今後の分筆の時間確保等に使わせて頂き。また活動費としても活用できればと思っています。どうかよろしくお願いいたします🤗