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用途変更 ( コンバージョン ) のお仕事(1) | 東京デザインピーエム

リノベーションという言葉が一般的に浸透していますが、建築専門用語としての表現は建物の用途をそのままに改修する事をリノベーションと表現し、他用途に変更して建物を再生する事をコンバージョンと言い表わします。

リノベーションとコンバージョンは似ているようですが、建物を再生(改修)するプロセスは大きく異なります。

例えば、オフィスビルとして建てられた建物を飲食ビルとして再生する場合は、用途変更の建築確認申請が必要で、現在の建築基準法や消防法などに準ずる基準に適法する内容(一部除外)としなければいけません。

用途変更面積が200m2未満は申請が不要ですが、都市計画法で定めれらた地域ごとの用途の制限がありますので、当該地に適した用途であるか、消防法などにも対応は必要になります。
用途地域に関しては、当該地の行政のホームページで調べる事が出来ます。

↓ (例)横浜市都市計画マップ(iマッピー) ※使い方は横浜市のサイト内をご確認ください。
https://wwwm.city.yokohama.lg.jp/yokohama/Portal

原則として、工事の完了検査を受けている事が前提になりますが、200m2を超える建物でも完了検査を受けていない建物が比較的多くあるので、その場合は建築基準法適合状況調査(ガイドライン調査)という、既存建築ストック活用のために2014年に公表された、建築当時の法適合性を調査し報告書を作成する行為を経た上で、増築申請や用途変更申請する事ができます。
ただ、構造も含めて調査が必要なので難易度が非常に高く、その為のコストや調査期間を要するので、引き受けくれる建築設計事務所は少ないかも知れません。

このような事例でも相談に乗ってくれるところがあるようですので、以下、リンクを貼っておきます。

↓建築再構企画さん、こちらは建築基準法絡みの情報が詳しく掲載されています。
https://kenchiku-saikou-kikaku.com/architect-stories/kakuninshinsei4.html

↓ビューローベリタス(民間建築審査機関)さんの関連サービス
https://kansa.bvjc.com/proposal/rre/bsacs/

用途変更( コンバージョン )と言っても、大前提として出来るかどうかの調査が必要になります。
私も建築確認申請( 用途変更 )やガイドライン調査をいくつか手がけてきましたが、デザインや建設マネジメントをやりながら、このような手続きを行うのはとても大変なので、どうしたらいいかわからない方のために弊社の情報発信だけでなく、情報共有を積極的にさせていただきたいと思います。

コロナ禍でテナントビル所有者も大変なようで、都市部の空きテナントが増えた商業ビルを再生出来ないか?という相談がかなり増えています。

次ページでは、研究所を大学へ用途変更( コンバージョン )するマネジメント事例を紹介したいと思います。
続く…

Tokyo Design PM Inc. フネイ リーチェン

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