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【5店舗以下の事業者さん向け】コロナ閉店を決めたが人が知っておくべきたった1つのこと

ようやく緊急事態宣言も終わり、一部の業態を残して営業再開ができる見込みが立ちましたが、ロイヤルホストなどの大企業でさえ大量に閉店するような状況です。
余剰資金のない零細、個人店さんは特に閉店に追い込まれ日に日に増えています。

また、単純に閉店を決断するだけでも心身ともに消耗しますが、さらに閉店自体もまた一筋縄では行かないイベント。
閉店に伴ううまく撤退するのコツがあまり知られていないことが多いことがわかってきました。
大規模チェーン店の方なら、開店のみならず閉店の経験も豊富ですが、ほとんどの方が「初めての閉店」ではないでしょうか?

実際にこんな声を聞きます。
・契約書にある解約予告期間を過ぎないと退去出来ないんですよね?
・え?お店の内装って次に借りる人に売れるの!?
・え?原状回復ってそんなにお金かかるの?

「知らなかった!」がために損をしてほしくないので、閉店で抑えるべき重要なポイントをお伝えします。

次に借りてくれるテナントを見つけること(一番大事!)

このコロナの状況、影響が残る中簡単ではないことは自明ですが、それでもやはり一番大事なのはこれです。

次の借り手が見つからない場合

まず、借り手が見つからない場合にかかる費用についてです。
おそらく皆さんも、どなたかの居抜き物件を借りて事業を始められたかと思いますが、もし次に借りてくれるテナントを見つけられない場合はこんな費用がかかります。

◉解体・原状回復費の負担
◉什器の処分費の負担
◉解約予告期間分の賃料の負担*
◉保証金償却費用
*実際に解約を申し入れてから退去できるまでの期間で、家賃の支払義務があります。

簡単な事例を元に説明します。

・広さ:20坪
・賃料:35万円
・保証金:400万円
・業態:居酒屋
・解約予告期間:6ヶ月

◉原状回復費:
スケルトンにするため、1坪2.5万円と仮定して程度かかるので50万円

◉家具・什器処分費
冷蔵庫や厨房機器、お皿、椅子・テーブルなどの処分費:300万円程度
※総重量で決まるため一概にはいい切れません。

◉解約予告期間分の賃料負担
もし、次の借りてがずっと現れない場合は解約を申し入れてから6ヶ月分の賃料。
40万×6ヶ月=240万円

◉保証金償却費用
預けた保証金の10-20%の償却
400万円×10-20%=40-80万円

  合計:▲340〜400万円 !

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すでに閉店をしなければならないほど経営状況が悪いのに、さらにこれだけの負担は是が非でも避けないといけません。


閉店を決めてから3ヶ月後に借り手が見つかった場合

一方、借り手が見つかった場合は既に書いたものが全て逆になります。
また、内装や什器備品全てを次の方に買い取っていただくことができるので、原状回復、処分費がかからないどころからプラスになる可能性があります。

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また、閉店まで資金余力がある方は、「管理会社に解約届を出す前」に探すのがベストです。

理由としては3点。
1.不動産事業者が喜んで探してくれやすい
不動産事業者は「水面下情報」をとにかく好みます。
管理会社に解約届を出すと、いろいろな人、場合によっては不動産事業者みんながみられるレインズという不動産情報サイトに掲載されます。
そうすると「自分だけが先行している物件」ではなくなるためです。
情報の非対称性が不動産事業者にとって大事なので、たとえ1ヶ月でも「まだ解約入れる前の情報だけど特別あなたに」という形で渡されると不動産屋さんは燃えます。

2.テナントが興味を持ちやすい
上記の理由と同じですが、色んな会社に出回った物件は「あー、見たことあるな」となるわけです。
一方出し方を工夫して一部から展開してもらうと「まだこれ、解約前の物件なんですけど、御社に先に渡しますね」と情報をテナントに回すことが出来ます。
全く同じ物件ですが「情報の美味しさ・鮮度」が違って見えてきます。

3.交渉がしやすい
撤退の期限が迫ってくると、不動産会社さんも次に借りるテナントさんもどうしても「足元を見てくる」可能性があります。
※つまり、次の借り手が決まってないまま退店になると費用がかかるはず、なのでギリギリまで待てば造作譲渡価格をもっと交渉しやすくなるだろう、という心理です。

皆さんもあと1ヶ月で何百万負担しなければならないとなれば、造作譲渡はただでもいいから出店してほしい、という心理になります。
管理会社に連絡する前に「次のテナントが決まっている」ということはよくあることです。


どうやって次の借り手を探したらいいの?

では、どうやって次の借り手を探したら良いでしょうか?
いくつかやり方があります。

1.身近な店舗に強い不動産屋さんに依頼する
まずは、身近な信頼のできる店舗に強い不動産事業者さんに相談されることをおすすめします。
物件を借りた時にお世話になった方が、店舗に強ければそれが近道でしょう。
案外知られていませんが「店舗仲介」を専門にしている事業者がいることをご存知無い方も多いです。
地場の不動産事業者さんは、ほとんど住宅を扱っていて店舗事情、店舗の借り手には詳しくないことが多いです。
そういった不動産事業者さんが、店舗仲介専業者に依頼をかけたりしています。
腕のいい店舗仲介は、町中にお店を構えたりせずマンション1室で営業してるようなことも多いので探すのが大変かもしれませんが、いい店舗仲介さんに出会えるとほんとに早く決まります。

手早く仲の良い方にあたって、1,2週間程度様子を見てアタリがなければ依頼する先を広げていくと良いでしょう。

2.自分で借り手を見つける
もし、従業員さんに閉店すること、時期をある程度知らせているのであれば、SNSで発信するのも手です。
意外と借り手が身近にいたり、常連さんが知り合いを紹介してくれたということがあります。
私たちの中の良い4店舗ほど居酒屋を運営していた方も、とある店の常連さんでぽろっと店主が「そろそろ閉めようかな」と思ってるんだよね、とこぼしたところ「それ僕が借りちゃダメですか?」なんていうことになっていました。
SNSで発信するのはとてもつらいですし、やはりそれを大々的に告知するのは気持ち的にもあまり気がすすまないかもしれません。
ただ、コロナ閉店が増えているので、閉店自体を公にするのも以前よりも「仕方ないよね」と捉えてもらえる+次の借りてさんを探してほしい、という告知で協力的になってくれる方は多いムードがあるのではないでしょうか。

3.管理会社に連絡
やはり管理会社に連絡して、最終的には広く告知できる媒体に載せてもらう、というのが取るべき手段です。
レインズやathome、飲食店.comなど、多くの人の目に触れるメディアではチャンスが生まれやすいです。
一方情報の「希少性」が減るので、決まらなかった場合「あー、あの物件2ヶ月前から出てるけどまだ決まらないんだ」という印象がついてしまい、テナントさんが二の足踏む可能性があります。
また、どうしても従業員や周囲に撤退を悟られたくない、という場合は1,2といった手段を取るのが良いでしょう。
いずれの手段も良し悪しありますが、最終的には物件が良ければ広く告知することで決まるので、一番手っ取り早い手段になります。


また、これまでは個別にご依頼があった時にお受けしてきたのですが、最近お問い合わせが増えてきたので退店に伴う次のテナントさん探しの依頼フォームを作りました。

【テナンタ・コロナ閉店サポート】あなたの物件を借りてくれる居抜売却先探します
https://forms.gle/35jWJozVH9NCBmGY7
よければこちらからお問い合わせ下さい。

テナンタは、これまでの物件探しサービスと違って、出店したいテナントさんをたくさん集めている「借りてくれる人を探せる」プラットフォームです。

現在500を超える出店をしたいテナントさんが集まっておりますので、我々が代理でテナントさん探しをすることもできます。
また、東京神奈川を中心に店舗に強い店舗不動産会社さんが会員になっているため、おすすめの店舗仲介の営業マンを個別でご紹介もできます。

いかがでしたでしょうか。

閉店は次の再出発に向けての準備期間です。
少しでも傷が浅く、明るい再出発に向けての参考になれば幸いです。


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飲食・サービス・物販など、店舗運営をしている方や、店舗を扱う不動産会社さんにお役立ちできる情報をまとめて発信していきます! 普段は店舗の物件を探している方と、店舗物件を扱っている不動産会社の方のマッチングのサービスを運営してますhttp://tenanta.jp
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