投資物件内見。売り主の属性を推察する

こんばんは、たまねぎカメラです。

先日物件内見してきました。
販売価格400万円。一戸建て。

リフォーム代は150万円くらいを予想。
家賃は、5.5万円ほど。
利回り20％くらいを総額300万円以内で仕上げる。
そうなると、指値は150万円が限界。
あくまでこれは買主サイドの正義（考え方）です。

さて、どのような物件か見ていきましょう。

現地について内見すると、なんと車が止まっています。
あれ？
裏庭からは音が・・・
相手も何事かと思うので、挨拶をしました。
挨拶すると、庭木や雑草を片付ける業者でした。
雑草袋6袋ほどあり、かなり雑草が生い茂っていた様子。

私は、分割発注が得意な投資家ですから、仲間ならないかと作業員に提案。
その作業員はどうやら、サラリーマンではなく個人事業主。
しかし、親方がいるらしく仕事を依頼するのであれば、親方を通してほしいとのこと。

そうですか・・・
個人事業主であって、収入保障されているわけでないのに。
なんという忠誠心。
個人事業主であれば、別の発注先からの受注は歓迎するのが普通。
今回はその親方と私は面識あるわけではないので、筋もありません。
であれば、その作業員との直接取引もありだと思います。（別の案件で）
結局、連絡先すら聞くことできませんでした。
まぁ、しょうがないです。私の投資理念話す機会するありませんでした。

話を物件に戻します。
家の中は、まったくリフォームされていない状況。壁紙、床、キッチン交換などほどフルリフォームが必要。
外を見てみると、外壁はそこそこ大丈夫ですが、軒天が一部剥がれている。
部分補修が必要な状態です。
周りをさらに見てみると、ぴかぴかな給湯器が。
年度を調べると２０２３年製造
給湯器は交換したのですね。

これで私の調査は終わりました。
指値は１５０万円くらいを見ていますが、この指値通るでしょうか？
ここで、この物件の売り主の属性推測してみます。
ポイントは、給湯器と、雑草処理をする作業員
相手が素人と思うのは、雑草処理するなど見た目を良くしようとする。
これは素人売り主の行動。
さらに、給湯器のみ交換するのは不自然です。
外回りをきれいにして、給湯器のみ交換するのはどう見てもおかしいです。
私の推理は、素人投資家だと推測しました。

投資向けに物件を購入した。おそらく３００万円くらいで。
リフォームするため給湯器の交換を行う。
内装リフォームの見積もりを取ったところ、３００万円以上の見積もりが来てしまった（工務店価格で私の分割発注だと１５０万円ほど）
合計６００万円以上かかってしまうことが判明し、利回り１０％下回ってしまう可能性が出てきた。
投資を諦め、そのまま売却に動いた。
このあたりが真相なような気がします。

その後不動産屋に連絡を取りどのような状況か確認しました。
売り主は投資家で、指値には応じるつもりはないとのことでした。
それ以上詳しくは聞きませんでしたが、大体私の想像は当たったような感じです。
この物件を仮に購入することになるとすれば、投資家が損切りを覚悟したときにのみでしょう。
今回はそのステージではなさそうでした。もう少し物件の熟成が必要なようです。

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