不動産融資担当金融機関担当者の本音①

ドーモ、上海摩天楼です。

前回のコラムは合法的なエビデンスの偽装について解説しました。

今回は、

不動産融資担当金融機関担当者の本音をインタビュー形式で書きます。

重要なポイントを太字にしていますが、これはフィクションということにしてください。アタクシの妄想ですｗ⇒一応ｗ

■とある不動産大好き銀行：関内君（仮名）と摩天楼の会話

魔「最近、住宅ローンで忙しいやろ？」

関「お客さんがたくさんくるので忙しいです。プロパーの住宅ローンの金利はこれから適切に利益が残るように上げて審査は厳しくしますよ。当たり前ですがお貸しできるお金には制限がありますし我々も利益ださないといけませんから。フラット35みたいに甘ちゃんではありません。返せなくなったら偽装だと騒がれるので面倒ですから。」

魔「はやりのヤドカリ投資、賃貸併用ってどう」

関「審査は厳しめにしていますよ。自己資金０とかNGの銀行もあるでしょうね。うちは積極的ではありません」

魔「個人の不動産事業への融資だけどワンルームとか融資してるの」

関「ワンルームは相当厳しく見てます。地方のワンルームなんて手残りが表面利回の半分あるかないかで信頼できませんから、融資の対象外です。

都心でも担保価値と部屋の内容を細かく見てますね。

形が悪い土地にRCで狭い部屋をたてるスキームですが担保価値と事業としての実現性に問を持ってみている金融機関も多いはずです。

すぐに売却されるケースも多いので。うちでは基本融資NGです。

こういう個人の投機に金貸すなと銀行が批判されますから。」

魔「融資対象エリアそのもの最近絞ってるよね」

関「ええ、担保価値が重要ですからね。流動性が低いエリアで高利回を持ってこられても返済できなかった際に売却がファミリーや新築でも厳しいですから」

魔「やっぱ融資エリアは16号線の内側？」

関「いや、16号線でも野田、入間、相模原あたりは出さないでしょう。

いずれにせよ16号線の外、地方にはうちのような不動産に積極的な地銀でも融資は出さないでしょう。

水戸、高崎、宇都宮の案件持ってこられても事前に断ってますから。」

魔「会社員大家でCFが問題なく回る計画もってくる人いるの？」

関「会社員大家さんではまずいません。

毎回減価償却が切れた後のCF計画が相当苦しい案件が多いです。

キャピタルゲイン前提は本部審査ではねられます。

その人の本業の収入で少し足りない分を補填できるなら貸してます」

魔「頭金マストって本当、フルローンを狙ってくる人多いんじゃないの？」

関「多いですよ」

魔「キラキラ大家みたいにRCにフルローンつけるの？」

関「フルローンは一見さんにはつけません。優良客の摩天楼さんにすらつけれる案件今はありませんから。そんな物件あります？

あんなの冗談でしょ、属性が良い医者や外資証券等の高所得者にも一律で頭金だしてもらってますから」

魔「RC大好きでしょ、君ら？」

関「いやそうでもないですよ。都心新築RCワンルームは部屋の広さとか設備、立地とか細かく見てますから。

法定耐用年数47年ですが、都心以外は40年程度しかローンつけたくない。

維持費も解体費も大変です。うちは低金利ですから破綻されたら大変なので、築30年くらいになると売却時にローンの期間で苦労するので融資は相当慎重です。キラキラ大家とかの郊外で築30年超えたでかい高額RCなんて出口ないでしょ」

魔「相変わらず自称高属性の人くるの」

関「最近多いのが高属性で自称年収は高いけど資金があまりない人がいきなり店頭にきて断るの大変です。

そういうお客さんは大抵疑ってみてしまいます。

普通は事前に電話で事前にアポをとるか、誰かの紹介とかできますから。名刺、社員証の提示お願いしてもないとか。

不動産業者さんで見せ金貸す人を紹介したり、書類改ざんをすすめたりしたりしているケースが多数ありますから。」

魔「見せ金？」

関「はい、短期でお金借りて預金があるように見せるんですよ、我々もお客さんの預金通帳、長期間で見るようにしています。いきなり1000万入金されても信用しません。」

魔「いるんだそんなのｗ」

関「明らかにネット、コンサル不動産屋、セミナーの影響です。

最近は一見のお客さんは全て疑ってみてしまいます。

できれば我々は昔から取引のある人に借りてほしいですけどね。」

魔「でた、キラキラ大家ｗ、そういう意識高い系の勘違い君でまだいるの」

関「いますよ。PPでつくられた理念や目標等が長々と書かれた事業計画書持ち込まれて長々と話されて、ハイテクベンチャー企業じゃないんですから。シュレッダーする以前にコメントするのも面倒ですので受け取りません。

物件資料とエビデンス資料もってくるだけで良いですから。」

魔「そういう人から持ち込まれる物件の質は？」

関「全然ダメです。積算でません。家賃は相場より高額で根拠ありません。35年で修繕費、家賃の下落もほぼ考慮されておらず、CF計画もいい加減。

空室が目立つエリアで先がない物件ばかりです。多分我々の方が不動産詳しいです。融資できないと数字できませんから。」

魔「余計あかんやん。融資後の計画は？」

関「論外です。そもそも買ったら後はお金が入ってくると思っている人が多いです。運転資金０とか普通にいます。」

魔「論外やね、普通は預金いくからおいとくべきなのにね」

魔「態度も悪そうやね」

関「ええ勘違いしてます。こっちもノルマで忙しいのに腹立ちます。

俺はすごいんだ！キラキラ大家になるからお金貸せみたいな偉そうな態度でいい加減な計画もちこまれても時間の無駄です。

属性良いから貸せ的な県外からきて偉そうに言われてもね。

当行を長く使ってくれている人なら応援したいですがね。

預金も給与振り込みもせずに、貸金庫も借りず、定期預金もせずに、金融商品も買わないで金を貸せではこちらも相手にしたくありません。」

■あとがき

さてと2400文字を超えましたので続きは次回にします。

いかがでしたか？

割と面白い記事になっているかと思います。