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赤字垂れ流しのワンルーマンション投資に疑問を持っていませんか?儲からない理由は「業界の仕組み」にハマっているから。ダメな理由を理解して「キャッシュを得る」不動産投資をしよう。

ひろべえ

こんにちは、ひろべえです。
このnoteを読んでくれている方は、「ワンルームマンション投資」で悩んでいるのではないでしょうか?

アナタが初心者なら「絶対失敗したく無い」と思っているでしょうし、
既に始めているなら「この方法で本当に成功できるのか?」
と感じていると思います。

私もそうでした。

サラリーマンにありがちなのですが「長期的な資産形成」と称して、ワンルームマンションをローンを組んで購入する形態の不動産投資が存在します。

セールストークとしてよく言われるのが

「節税になる」
「年金の+αになる」
「生命保険の代わりになる」
「頭金なくフルローンで買える」
「ローンは家賃収入で返済できる」
「サブリースで家賃保証があり、管理は丸投げできる」
「インフレに強い現物資産で、長期的な資産形成に最適」


さて、本当にそうなのでしょうか?


結論を言うと

「ウソではないが、本当ではない」
「リスクが大きく、サラリーマンが安易にやる必要はない」

と考えています。

私が最初に不動産投資を始めたのは、まさに上のような営業を受けたからでした。しかし、結果的にリスクが大きいことを悟り、売却して処分しました。最終的な損失は約300万円となりました。

私のように損失が出ただけで終わればまだマシで、最悪の場合ローンが返済できずに自己破産する方もいます。まさに不動産が「負動産」になって、人生を壊しかねません。

このnoteでは、私の実体験をベースとしながら「なぜ月々マイナス収支を垂れ流す不動産投資商品の販売が世の中にこれほど溢れているのか」を解説し、皆さんが誤った道へ進んでいくことを防ぐために活用していただきたく書いたものです。

不動産投資に名を借りた「エセ資産形成」から脱却し、正しい不動産投資を学んで人生の道を切り拓いていきましょう。


■正しい不動産投資ってなんぞや?

ここで「正しい不動産投資って何?」と感じた方もいるでしょう。

「正しい」は人それぞれ違いますが、私の定義では「収益を確実に生み出す不動産投資」のことを指しています。

私がこの認識に至ったのは、自身の失敗と成功の経験からです。

私が不動産投資を始めたきっかけは、中古ワンルームマンション投資でした。

当時は「老後の資金2000万円問題」がメディアに取り上げられていました。将来に不安のあった私は営業のセールストークを鵜呑みにし、すっかり良い投資方法だと信じていました。

業者に紹介してもらうがままに頭金200万円を入れ、約3700万円のローンを組んで2戸のワンルームマンションを購入。
「いい買い物をした。これで老後は安泰だ。」とホクホクでした。

しかし、これが落とし穴。

私の場合、月々1万円程度の赤字が発生していました。最初は、毎月積み立てていると考えれば安いものだと考えていました。また、毎月発生するマイナスは確定申告時の赤字によって還付金が戻ってくるので、それで補填して運用していくという認識でした。

しかし、業者提出したシミュレーションがゆるゆるで、想定に無い出費が発生しました。しかも2年目から還付金の額が減っていき、赤字を補填できなくなりました。この赤字が累積していくと将来的にドエライことになるのでは…と感じた私は本気で不動産投資について勉強していきました。

勉強の結果、今やっている「中古ワンルームマンション投資」は大きな問題を抱えていることを理解しました。長期的に保有しても、利益が小さく、リスクが大きい。そのため、傷が深くならないうちに売却することにしました。

しかし、売るのにも大苦戦し、約100万円の損失が出てしましました。これで頭金を入れると累計300万円の損失です。

ここで私は「本当に収益を得ることのできる正しい不動産投資とは何なのか?」を突き詰めた結果、「築古(ちくふる)戸建投資」にたどり着きました。

これは築年数の古い戸建を安く購入し、最低限の修繕を行うことで高利回りの賃貸物件として再生する手法です。

私はこの手法で実利回り21%を達成し、月々4.5万円の家賃収入を得ることができるようになりました。しかもローンは組まず、物件購入〜賃貸まででかかった金額は210万円程度です。今まで本当に何やってたんだか…

実利回り21%ということは、5年で元が取れます。そこから先は自分の純粋な収入になります。35年もマイナスを垂れ流して待つ必要なんてないんです。しかも、普通に収益を得ることができるので、その分は自由にお金を使うことができます。

また、サブリースなんて方法を使わなくても、格安で管理会社を付けることだってできるので、基本的に手間をかけることはありません。

私は、これが不動産投資の王道だと考えています。将来に備えることはもちろん大切なのですが、今も将来も利益をもたらしてくれる不動産投資が「正しい不動産投資」なのです。


■ワンルームマンション投資の罠

では、サラリーマンが陥りがちな赤字を垂れ流すワンルームマンション投資の何がダメなのかを具体的に説明していきます。

これに当てはまっていたら、すぐに対策を考えていくべきだと思います。

「長期的に見れば資産形成になるし、手出しはほとんどなく都内の数千万円のマンションが手に入るんだから、これほどいい投資話はないんじゃないの?」

そう思った方もいると思います。私もかつては、そう考えていました。
なぜダメなのか、しっかり理解してください。

・そもそも資産形成になってない

いきなりそもそも論で申し訳ないのですが、家賃収入でローン返済していくとはいえ、月々マイナスなのが本当に資産形成になっていると思いますか?

月1万円マイナスになっていたとして、1年間で12万円。35年ローンを組んでいたとして、12万円 × 35年 =420万円。

単純に考えても35年のうち、420万円手元から出ていくのです。

さらに、不動産会社のシミュレーションはテキトーなことが多々があります。大体が必要な経費が緩めに見積もられていることが多いのです。

不動産を所有すると「固定資産税」「都市計画税」を毎年支払う必要があります。また、不動産を買った翌年には「不動産取得税」が課税されます。これらがシミュレーションに入っていないこともよくあります。

毎月数千円とかのビミョ〜に黒字のシミュレーションを出してくる業者もいますが、その程度の黒字はこれらの税金でぶっ飛びます

かくして、当初の計画より手出しの金額は増えていくことになります。

これほどの金額が出ていくのなら、普通に貯金して家族のために使った方が良くないですか?

さらにこれは「買った時の条件がそのまま続く」という前提の上に存在します。ん後ほど説明しますが、月々の手出しは年月と共に増加していく可能性が大です。

それでも、35年ローンを払った後は純粋な収入になるからいいのでは…と言う意見もあるかも知れませんが、アナタは一体何年生きるつもりでいるのでしょうか?

超簡略化した考え方ですが、30歳で築15年のマンションを買ったら、35年後には65歳、築50年になっています。100歳まで生きると考えたらあと35年ありますが、月8万円の家賃収入だとしても、35年 × 8万円 =215万円しか稼げません。

また、じゃあ売却益を得ればいいじゃないか…と思うかも知れませんが、これも罠があります。後述する「出口戦略」で説明します。

いずれにせよ、私はこんな不動産投資をするぐらいならば、しっかりキャッシュフローがプラス収支の賃貸経営をして、現役時代の「現生利益」を追求していくことをお勧めします。

・ワンルームマンション投資のリスク

「え?家賃収入があるから安定してローン返済できるんじゃないの?」

と思った方、世の中そんなに甘くありません。
リスクを上げると、ざっとこれだけあります。

・空室リスク
・家賃下落リスク
・サブリース契約の見直し
・管理費、修繕積立金上昇リスク

順番に説明していきます。

・空室リスク

不動産投資において最も大きなリスクです。ワンルームタイプは入居者の入れ替わりが早くいです。1Rや1Kの部屋に住んだことある方ならわかると思いますが、何十年も住むことはないですよね(単身世帯が増えているので、これから変わっていくかもしれませんが…)

だからこそ、不動産屋さんは「東京23区内」「駅近」の物件をオススメしてくるわけです。東京23区は人口が増え続けており、公共交通機関が発達しています。したがって、23区内の駅近物件は入居者募集時のアドバンテージになります。

しかし、ここに罠があります。アナタは古い部屋と新しい部屋、どちらに住みたいか?…ということです。東京はただでさえ、人口流入が激しい場所です。新型コロナウィルスの影響で、一時的に流出が多くなりましたが、この傾向は変わらないでしょう。そのため、新築の物件が次々と供給されています。

令和4年2月のデータでは、23区内のマンション供給は減少したようですが、物件は山ほどあります。その中で、年々古くなっていく物件に継続して入居者を入れようとすれば、熾烈な争いになるのです。

また、区分所有の場合、建物の共用部分には手出しができません。つまり、部屋以外の部分でのバリューアップが図りにくいので、募集において差別化できる部分が少ないのです。

そうなると、必然的に「家賃を下げる」という方法を取らざるを得なくなってきます(次で説明します)。

実際、東京のど真ん中の物件なのに空室がある…ということも珍しくないようです。

マジメな大家さんたちはあの手この手で、入居者の募集に力を入れています。そんな中、業者に任せっぱなしのオーナーが勝てるわけがありません。

・家賃下落リスク

空室リスクに関連しますが、物件が古くなってくると家賃を下げざるを得ません。築年数が経過すると競争力が低くなるので、似たり寄ったりのワンルームマンションでは競合物件よりアドバンテージを持たせようとすると、家賃を下げざるを得ないのです。

インターネット上を調べてみると、色々な資料が出てきます。資料のデータ収集元によって、多少の差はありますが、いずれの資料も長期的に家賃が下落していくことを示しています。

さて、最初に不動産屋さんの営業を受けた際に、シミュレーションをもらったと思います。このシミュレーションは家賃の下落幅を考えて作成されているでしょうか?

マジメな業者さんなら、家賃の下落率を計算していることもありますが、全く考慮していないことも多くあります。それどころか、3年目くらいまでしかシミュレーションを提示しないことも多いです。

そして、家賃が下落すると何が起きるのか?

そう。ローンの支払い>家賃収入となってしまい、手出しが発生してしまうのです。

その懸念を取り除くために、不動産屋さんは家賃保証のついた「サブリース」を提案してきます。しかし、これにも罠があります。

・サブリース契約の見直し

「サブリース」という言葉をご存知でしょうか?

これは、オーナーから不動産会社が物件を毎月決まった賃料で借上げ(家賃保証)、手数料をとる代わりに募集や賃貸管理をしてくれる契約です。

忙しいサラリーマン大家さんは、自主管理が難しいのですごくありがたい仕組みですよね。

ですが、当然ながらそれ相応の手数料が取られます。

おそらく、ワンルームマンション投資を勧めてきた業者は、物件購入と併せてサブリース契約を勧めて来たと思います。

サブリース契約はだいたい2年に1回賃料の見直しがあります。交渉や周辺の家賃相場次第ではありますが、ここで賃料を下げられる可能性があります。契約が更新されない可能性もあり得ます。

また、実際に入居者と直接賃貸借契約を結んでいるのは、管理会社になります。つまり、入居者が実際にいくらの賃料を払っているのかオーナー側にはわかりません。敷金や礼金もオーナー側には入ってきません。

さらに、管理会社はオーナーから「借りている側」でもあります。サブリース契約は解約時に違約金が賃料1ヶ月分などと設定されている場合が多く、簡単に外せなくなっています。

さらに、日本の民法では消費者を守る観点から、借りている側の権利が強く働く側面があり、強制的に外す交渉も難しいのが現実です。

これは、出口戦略(売却)に大きく関わってきます。売却時にサブリース契約が外せないと、売ることが困難になります(後ほど説明します)。

一概にサブリースの全てが悪いとは言っているわけではありません。しかし、業者の言いなりになって「ラクできる」と思っていると、痛い目をみることになるということは覚えておいてください。

・管理費、修繕積立金上昇リスク

マンションは、ランニングコストとして管理費や修繕積立金(大規模修繕のために積み立てているお金)があります。意外と知られていないことが多いのですが、これらの費用は、物件や設備の老朽化とともに上昇していきます。

マンションは一般的に築後10年程度で大規模修繕の時期を迎えます。これは、建物全体のメンテナンスや、設備更新をするもので莫大な費用がかかります。これをオーナーが出し合って積みたてているのが修繕積立金です。

実は販売・転売しやすいように、わざと初期の管理費や修繕積立金は安く設定されていることが多いのです。だから、後で上げていかざるを得ない場合がよくあります。

また、どんな建物であっても老朽化していくと必然的に手のかかる部分がどうしても多くなってくるので、管理費や修繕積みて金を上げていくことがやむを得なくなっていきます。

これも、業者のシミュレーションには考慮されていないことが多いです。

■節税の罠

中古ワンルームマンショにおいてよくあるセールストークに「節税になる」というものがあります。

提案された時に、これを正確に理解できている人はいるでしょうか?
単純に「還付金がもらえる」なんて甘い考えでいる人がほとんどじゃないかなと思います(私だ)。

まず、節税になるとはどういうことなのかを解説していきます。

不動産は売買において大きな金額が動き、購入に関する諸経費が多くなり、購入した年は一時的に赤字経営になることがほとんどです。

また、建物は「減価償却」という会計上の考え方があります。

減価償却は、建物など「1回で消費できないもの(耐久消費財)」について、何年にもわたって分割して消費していくという考え方です。つまり、実際にはお金が手元から出ていくわけではないのですが、毎年経費として計上できる金額があるということです(出口戦略の部分で詳しく説明しています)。

これらによって不動産賃貸業として赤字が発生すると、確定申告時に本業の所得から赤字分が引かれることになります。つまり、所得が目減するので、結果的に課税される金額が減り、節税になるというわけです(損益通算と言います)。
所得税以外にも、住民税も減ります。

しかし、これにもがあります。特に、銀行融資を使って不動産投資を今後拡大したいと考えている人は要注意です。

不動産賃貸業が赤字になっているというということは、単純に「経営がうまくいっていない状態」であると言えます。経営改善策を取らずに赤字経営を続けているという不健全な財務状態です。

これは、銀行から融資を受けて不動産事業を拡大していく場合に不利になります。銀行は「不動産投資」ではなく、あくまで「不動産賃貸業」として見ているので、赤字経営を繰り返しているような人にお金は貸しません。

つまり、目先の節税だけに目を向けていると融資が出にくくなり、スピード感を持って不動産を拡大していくことが困難になるのです。

もう1つ罠があります。

先に述べたように、不動産は購入した年に購入関係の費用が多くなるため、かなりの赤字になります。したがって、還付金も多く戻ってくることになります。

しかし、2年目以降では経費計上できるものが限られてきます。その結果、かなり還付金の額が減ってくることになります。

減価償却についても、中古で買った場合、35年間ずっと償却できるわけではありせん。法定耐用年数の範囲なので、買った時の築年数にもよりますが、償却期間が終わると経費にできる金額はさらに減ります。

利子も同じで、基本的に「元利均等返済」(毎月の返済額が一定)という方法で返済していく方が多いのですが、返済が進むと元金の割合が多くなっていきます。返済は利子の部分しか経費計上できないので、これも経費にできる金額が減る原因になります。

それでも「節税されているんだから、結果的にいいんじゃない?」と思うかもしれませんが、はっきり言ってこんな微々たる節税金額で月々の手出しとリスクを負うくらいなら、普通に収益の出る不動産投資をした方が儲けられることは間違いないです(節税の効果があるのは年収2000万円以上の場合だと言われています)。

不動産会社のセールストークの中に「赤字分は還付金や節税で取り戻すので大丈夫です」と言っていることがよくありますが、節税やそれによる還付金で出ていったお金が取り戻せるわけではありません。節税はあくまで結果的にそうなっているだけでしかないことを認識してください。

こんなことをするくらいなら、きちんと納税して、しっかりとキャッシュを得られるような不動産投資をした方が良いと思いませんか?


■搾取の仕組みとは

さて、よくある赤字垂れ流しのワンルームマンション投資がなぜダメなのかを説明してきました。もう気づいている方もいるかもしれませんが、ワンルームマンション投資は「仕組み化」されています。

ここではその業界内の仕組みについて説明します。

まず、なぜ不動産会社はアナタにワンルームマンションを売りにきたんだと思いますか?

残念ながら、アナタの老後の幸せを実現するために来てくれたのではありません

アナタが数千万円の物件を買うことができる力があり、それを売れば自分達の利益になるからこそ、スリ寄ってきたんです。

数千万円のモノを買う場合、よほどのスーパーお金持ちでない限り、必ずローンを組みますよね。

このローンを問題なく組むには、金融機関(主に銀行)の融資審査を通過する必要があります。これにすんなりと合格するには、購入者の属性が良い(会社員、公務員等の正社員で給与所得者)ことが必須です。

銀行が人物を評価する時に使う言葉が「属性」です。
一般的に、サラリーマンは継続して収入が入ってくることが約束されているので、フリーランスや自営業の人よりも「高属性」とされます。

つまり、銀行側の目線で見れば「ローンを毎月きちんと支払ってくれる可能性の高い上客」というわけです。

だから、不動産屋さんはアナタに営業に来たのです。

そして、なぜワンルームマンションなのか?
オススメされた物件は「駅近」「東京23区内」ではなかったでしょうか。

これは、ローンを組む対象として銀行の稟議が通りやすいからです。

銀行が融資する際に最優先で考えるのは「貸したお金を回収できるかどうか」のリスクヘッジです。借りた側が少しでも返済が滞るようなことがあれば、物件を差し押さえ、売却して貸した分の金額は回収しようとします。

したがって、その物件がローンを組む金額と同程度の価値があることが求められます。

そうなると、必然的に土地や建物の金額が高い場所の物件になります。だから、不動産会社は「駅近」「都心部」の物件を勧めてくるわけです。

そうなると、もう分かりますよね?銀行も基本的には不動産会社とグルと言えます。

銀行は、低リスクでお金を貸して、利子を得ることができます。つまり、1番ラクして稼いでいるのです。お金を貸して利子を取るのが銀行の商売ですから、これほどラクな仕組みはありません。

だから、銀行によっては「投資用マンションローン」という専用商品が存在するのです。

そしてサブリースを勧められたと思います。これは、確かにラクです。オーナーは基本的に何もする必要がありません。ですが、先述したようなリスクがあり、手数料が取られています。

このサブリースも、オーナー側を「生かさず殺さず」で不動産会社側が長期間、収益を得るためのものです。

不動産会社は、基本的に「売買仲介業」で稼いでいるので、多くの物件を売り捌く必要があります。しかし、数千万円の物件を売っても仲介手数料なんて手間を考えればたかが知れています。

だからこそ、物件を売る時に、管理も自社でやらせてもらえるようにサブリースをセットにして売ります。これで安定して収入が得られるわけです。

また、販売者=不動産会社の場合、手数料などの諸費用を不動産会社側が実質負担してくれる場合も多いです。これは、別にサービスでもなんでもなく、その分物件価格に上乗せされ、さらにサブリースを前提にしているから、回収できると見込んでワザと諸費用を負担しているのです

さあ、もうウンザリだと思いますが、まだ搾取の仕組みに加わってくる人がいます。

それは税理士です。

物件を購入した際に、確定申告作業の手間がかからないよう、セットで担当税理士を紹介されると思います。

確定申告は自分でもできますが、本業が忙しいと誰かにやってもらったほうがラクです。さらに、専門家なので信頼性も高い。

追い打ちをかけるように「みなさん依頼してますよ」と言う話をされます。

当たり前ですが、税理士には依頼費用がかかります。税理士によって違うのですが、年1回の確定申告で3万円ほどかかります。

税理士は、作業量に比較すると、単価はかなり安いと言われています。つまり、案件の数をこなす必要があります。

だから、この「仕組み」の中にいる方が何かと都合がいいのです。

これで、ご理解いただけたでしょうか?

最初から、サラリーマンをターゲットとした搾取の仕組みが出来上がっており、資産形成にかこつけた商売だと言うことがわかります。

■出口戦略も意外と難しい

すでに購入してしまった方は「もうこんな物件要らない、手放したい!!」と思っていることでしょう。しかし、更なる追い討ちが待っています。

不動産投資で「最後に物件をどう処分するか」を考えることを「出口戦略」と言います。

「今はマンションの価格は上がり続けてるし、売却したらローンの残りよりは高く売れるんじゃないの?」と思っている人は甘いです。

「よくあるパターン」の赤字垂れ流し物件は売れない、売り抜けにくい場合が多いのです。

ここではそれを解説していきます。

・最初に高く買っているので、残債以上に売り抜けるのが大変

だいたいこんな物件は、販売者=不動産会社となっている場合が多く、利益を上乗せされ、高く売り付けられている場合がほとんどです。

そうなると、当たり前ですがローンを必要以上に高く組むことになります。すると、売る時に残債(ローンの残り)以上に売り抜けることが難しくなります。

ちなみに、ローンを限度額までいっぱいいっぱい組ませると、銀行にもメリットがあります。融資機関が長くなり利子が多く取れますからね(銀行はウハウハ)。

・サブリース契約がついたままだと売りにくい

これはサブリースの部分で説明しましたが、サブリース契約を解除しないとまず売れません。なぜなら、そのまま売ると言うことはサブリース契約を買う側に継承してもらうことになるからです。

そんな物件、普通は要らないですよね。

ほとんどのサブリース契約は賃料1ヶ月分程度支払えばで解除できることが多いのですが、稀に「実質解除できないサブリース契約」の内容になっていることがあり、そのまま売る必要が出てくる場合があります(A社が悪名高いので、ご存じの方もいるかも知れませんね)。

そうなると、買い手がなかなかつかないので、必然的に売却価格が安くなってしまいます。

・築年数と減価償却、融資の関係

先に解説しましたが、銀行は「売却した時に価値のある物件」に融資をします。

なので、築年数が古くなってくると融資をしなくなってきます。

この時の指標として利用されるのが「法定耐用年数」です。これは減価償却を計算するために法律上決められている耐用年数で、RC(鉄筋コンクリート)マンションだと47年となっています(実際に使えるかどうかとは無関係です)。

銀行は法定耐用年数で「どれくらいの長さの融資期間にするか」を決めます。つまり、築年数が古い物件には融資機関を短くしたり、利率を上げたりして未払いリスク回避をします。

買う側も、よほどのお金持ちが税金対策で買う以外は、現金一括で支払う人はほとんどいません。普通はローンを組みます。そう考えると、築年数が古い物件は実質買えない、つまり売りにくくなってくるのです。

実際に、私は保有数する区分マンションを売った時に、仲介業者に聞いてみたのですが、大体の銀行は築20年を境に融資を出しにくくなるとのことでした。

都心部駅近で価格が安定しているからといって、築年数が15年以上の物件を勧めてくる業者には要注意です。ローンを完済した頃には売るに売れないのです


■まとめ

いかがだったでしょうか?

勘違いしないでいただきたいのですが、私は全てのワンルームマンションの投資手法や、ローンを組むことを否定しているわけではありません。正しいやり方であれば利益は出せると思います。

しかし、今回お伝えしたようなサラリーマンをカモにした「エセ資産形成」はオススメできません。

これから不動産投資を始めようとしている方は絶対にこういったやり方はやらないようにしてください。


すでに罠にハマってしまっている方はどうするか。

手出しの金額がそれほどでもないなら、焦って売却することはやめた方がいいと考えています。

焦って戦略を練らずに売却すると、損失が大きくなってしまう場合が多いです。したがって、どうすれば黒字にできるか?を考えて動くべきと言うのが、経験者としての答えです。

例えば

・サブリースを外して、安い管理会社に切り替える
・他にプラス収支の物件を作って、繰上げ返済して残債を早く減らす
・現金買い可能な、節税目的で買いたい超お金持ちの買手を探す
・市況を常にウォッチし、タイミングを見て売却する

いずれにせよ、気づいた今、何らかの改善するための行動はすぐに取るべきです。
不動産投資は時間との勝負といっても過言ではありません。

業者の甘い言葉に乗ってしまった自分を反省しつつ、どうすれば改善していけるのかを考えて、今すぐ行動しましょう。


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