〈実録〉不動産投資のメリット／デメリット　|　35歳　一棟アパート編

こんにちは。すぎやまです。
ご覧いただきありがとうございます。
今回は、不動産投資のメリット/デメリットについて、一棟アパートについて体験談を踏まえながら考えたいと思います。

Case #3 ： 35歳の時に購入した一棟アパートの場合

物件：新築アパート（木造、2階、1LDK：30㎡～＊8戸）
　　　地方都市　地下鉄：徒歩7分
融資：1億円弱
家賃：7万円＊8戸
経費：初期費用1200万円
トータルリターン：N/A（現在運用中）

いつかは一棟ものを考えていて、遂に購入に至りました。区分マンションとは異なる考え方、投資規模となり不動産投資が本格化しました。

一棟アパートのメリット／デメリット

アパート投資については、銀行の不正融資やサブリースなどで話題になり、貸出基準の厳格化により下火になっていると思います。不正融資問題の後に購入したため、私も融資が決着するまで苦労しました。

メリットとしては、利回りの高さです。区分マンションの表面利回りが4,5％程度であるのに対して、アパートは6%～（中古であればもっと）となります。戸数が増え、一戸当たりの初期投資が区分マンションよりも小さくなるため、収益性が高くなります。
一棟（複数戸）での運用となるため家賃収入がゼロになるリスクが低くなります。事業性のある物件を選び、銀行融資によってレバレッジをかけることができます。
また、建物だけでなく土地も所有することができる点が区分マンションとは大きく異なります。建て替え、更地にして売却などと選択肢が広がります。

デメリットとしては、物件の競争力が高くないと空室リスクが高まったり、経年や自然災害などでの修繕や維持管理にも区分マンションよりもランニングコストがかかります。レバレッジをかけることができる反面、負うことになるリスクも大きくなります。また、区分マンションであれば保有する場所を分散することも可能ですが、アパートでは集中することになります。
入居者も「アパート」という性質から都心の区分マンションとは違った層が対象となります。

実際に運用してみて感じること

月次のキャッシュフローがかなり良くなりました。区分マンションは若干のプラス程度でしたが、アパートの家賃収入は非常に大きいです。

・都心の3LDK　　 ：家賃21.0万円（返済比率：84.7%）
・都心の1DK　　   ：家賃11.5万円（返済比率：70.8%）
・アパート（8戸）：家賃56.0万円（返済比率：57.7%）
　　　　　　　　　　　　　　　　*返済比率 = ローン返済額 / 家賃収入
上記の3LDKを2戸購入するとアパートに相当する金額となりますが、手残りが異なります。

最近のアパートはよくできていて、自分で住んでも良いと思うような仕上がりでした。防音や防犯設備（特に1F）、宅配ボックスやオートロックなどもついています。
アパートは1Kタイプが主流と思いますが、1LDKの間取りとしたため、差別化になっていると思います。若いカップルや女性などの入居者もつきました。退去もありましたが、すぐに次の入居者が決まり、今のところ順調です。

別の視点として、区分マンションと同時に運用することで、損益通算をすることができます。減価償却できるのは建物の購入費用分となりますが、アパートの場合、土地の購入費用も大きな割合を占めます。そのため家賃収入から経費や減価償却費を除いた所得が大きくなり、その分課税されます。区分マンションでは減価償却費が大きくなるため、損益通算して所得を抑える効果が期待できます（状況によります）
木造のため、減価償却が終わるタイミングで本格的に所得が増えるので、何等か対策を検討しなければならないかと思っています。

この物件を手掛ける不動産会社は、堅実な提案のため、初期に設定した賃料から4年間一度も変えていません。それは相場にあった現実的な賃料設定をして提案しているからだと思います。
アパート投資の世界では、中古物件の利回りは私のケースよりもずっと良いケースが一般的だと思います。個人的には、本業がある中で安心して任せておける体制になっているので不満はありません。そのあたりは個々人の状況や考え方次第ではないかと思います。

まとめ　｜　不動産投資 35歳　一棟アパート編

一棟アパートは、区分マンション投資より利回りが高くなり、キャッシュフローもよくなります。一方でランニングコストやリスクも大きくなります。
リスク分散はしにくくなるため、物件選びが重要になります。
建築技術の向上や消費者ニーズの変化により、最近のアパートは良いものが出てきています。
区分マンション、一棟アパート、それぞれ良さがあります。両者を組み合わせて、あるいはフェーズを区切って運用することもありだと思いますが、収益性を上げるには一棟アパートの組み入れは考えるべき選択肢です。

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