関田タカシ 誕生秘話 第9幕（完結編）
【好評販売中っ！！！】「不動産屋は9割ウソをつく。」
さて、ニート状態から、
「一棟売買【仲介】業者」を経て、
「一棟【売買】業者」へ。
「仕入営業」として仕事に慣れてきたところから、
今現在に至るまで…完結編となるお話です。
時系列、若干ファジーな部分もありますが、
ご容赦下さい。
転職２年目。
とりあえずの日課である
レインズチェックをしたとき。
実家と同じ町名のアパートを発見。
６世帯木造、1500万円位。
路線価までは行かないけど、
少し安く感じられました。
（お！どこかな？どこかな？）
レインズの販売図面に所在地の記載があったため、Google検索。
（家の斜め向かいだ！）
親に電話してみると
「あのアパートか、
１部屋ゴミ屋敷みたいのがあったハズ」
ストリートビューを見ると、確かに共用廊下部分、突き当たりの部屋の前にはブルーシートが掛けられたゴミがあります。
（安い理由はコレか…。）
午後になって担当者とやり取り。
関田）「物件まだありますか？」
担当）「あります。」
関田）「実家近くなので、個人で買おうかと
思ってるんですが、
金額ってどのくらいいけますか？」
担当）「ちょっとゴミ屋敷っぽいところがあるのは
ご存知ですか？」
関田）「はい、把握してます。」
担当）「売主さんの手残りを1000万円にして
あげたいんですよね」
関田）「それなら1,100万円ならいいですか？」
担当）「大丈夫です！」
電話一本で約400万円の指値完了。
これが2棟目の保有物件となります。
融資は「武蔵野銀行」。
評価が欠ける部分について、母親が証書での預金。
私個人での銀行からの借入という形で満額融資。
1年前に購入した八王子のアパートでもアクセントクロスのDIYには挑戦しましたが、２棟目については、実家目の前ということもあり、転職2年目の夏休みをフルに活かして、DIYに本格挑戦しました（８月の決済）。
購入時点での稼働は６分の４。
空室の２つにチャレンジです。
お部屋はロフト付きの３点ユニット１R。
＜居室全般＞
●２面のアクセントクロス貼り
●木部塗装
●スイッチ、コンセント類を
コスモ（幅広）タイプに。
＜ロフト＞
●絨毯→クッションフロア
＜キッチン＞
●電気コンロ→IHコンロ
●取手交換
●ダイノックシート施工
＜浴室＞
●１面にダイノックシート施工
●シャワースライドバー設置
●タオル掛交換
●２連式トレペホルダー設置
●大型ミラー設置
やったのはこんな感じです。
夏休みが始まる前に、
Amazonや楽天市場をフル活用して、
必要そうな具材を全て実家に配送。
ちょっと本格派なものとしては、こんな道具まで購入しました。
サンダー、サンディング（紙やすり）をするマシン。
その他、ダイノックシートの貼り付け前に塗るプライマーなども準備。
コンセントパネル類などは、「スーパービバホーム 埼玉大井店」が比較的近かったので、そこへ調達しに。
夏休みが始まり、せっせと既存の下地を剥がし、塗装やCF施工等を進めていきます。
壁紙やCF張替えなどは、購入したサイト（レスタ）やYoutubeを参考に、
電気コンロからIHコンロの入れ替えなどは、
赤井誠さん（メガ大家さん）のブログを参考に。
やはり見るのとやるのとでは雲泥の差。
夏休みの残り２日にして、ようやく
ユニットバス内に着手できたのですが、
プライマー
↓
ダイノックシート
↓
コーキング（シーリング）
↓
ミラー 他具材設置
だけでも半日以上がかり…。
（これをもう１部屋か…、
俺は一体何と戦っているんだ…。）
と、何度も心が折れそうになりかけながらも、まる一週間あった夏休みのその全てを捧げることで、なんとか形にはできました。
もともと、天井の壁紙など全部をやり切るのは無理だと思っていたので、量産クロスの張替えなど、一部はプロに依頼。
それなりに安く、求めているレベルでの
修繕（リノベ？）はできたのですが…。
思っていたよりも、ぜんぜん大変。
DIY、楽じゃない。
じっくり取り組んだことで、職人さんが施工してくれるありがたみが凄く分かるようになりました。
（労働力投入に対する費用対効果…。）
必要な段取りや、細かな具材なんかにも詳しくなれたので、経験としては有用でしたが、これ以降、積極的にはDIYをせずに、プロの業者さんにお願いする傾向に。
そんな肉体的に働き詰めだった夏休みが終わり、
秋口、１棟目の八王子アパートに買付が入ります。
（この売却のお話は、前話（第８幕）で触れたので割愛します）
売却益については、主に結婚式関係に費やされました。
結婚式はグァムで親族のみ。
1.5次会（披露宴）的なパーティーを
銀座のレストランでという2段階式。
グァムは旅費などもあって、基本的に支出のみでしたが、1.5次会はお陰様でご祝儀を頂いてしまったので、トントンよりかやや黒字に。
（絶対持ち出しだと思ってたのに…。）
・社会人１０年目
・結婚
・物件も売れた…
という節目もあったので、奥様の許可を頂き、
戻ってきた1.5次会費用に預貯金を加算することで、
自分の意思で初めての高級腕時計を買うことにしました。
死ぬまで使えそうな１本。
誰にも気が付かれないのは寂しいので、
分かる人には気がついてもらえるブランド。
仕事でもプライベートでも使えそうなモノ。
そんなところから選んだのは…
時計ブランドとしては「Breguet」（ブレゲ）
その中の、マリーンGMT。↓
こちらのタイムピースを選択しました（今も現役で愛用中です）。
転職3年目
妻の母が「桶川」に1棟アパートを１つ相続で所有していたので、年季の入った軽量鉄骨造の３点ユニット1LDKで入籍前からお試し同棲をしていのですが、この年、東武東上線ユーザー待望の「ららぽーと富士見」が開業します。
実家の最寄駅「鶴瀬」にそれができたんです！
イオン含め、こういった大型商業施設に身を委ねる（フル活用する）生活もしてみたいと、ららぽーと富士見近くの大東建託アパートに転居しました。
GWが過ぎ、夏休みが終わり…
（あー今年は買える物件こないのかなぁ）
なんて思っていた矢先。
不動産業者さんから「御社で検討してもらえませんか？」と、府中市の木造アパートを紹介頂きます。
・路線価以下
・表面利回り12-14％
・昭和の終わりの木造アパート
しかも駅5分程度。
日頃収益をイジっている目線からすれば「安く」は感じるものの、持ち込んできた仲介業者さんは「昭和の木造だし、そんなもんだよね…」という弱気。売主さん、名義は法人ですが、実態としては法人ごと相続した不動産に興味のない女性。
その当時、本業勤務先の不動産業者では、
扱う物件が
「スルガ銀行での融資対象」全盛期。
数年前（前職の「一棟仲介」時代）に急遽「木造やりませんっ！」と大転換を図ったことによって、スルガ銀行での木造融資は原則NG。
それもあって、会社としては【木造】の時点で、難色気味。
築年数は経過しているものの、前職の経験から、「三井住友トラストL&F」や、信用金庫、以前の八王子の融資でお世話になっている「都民銀行」などであれば、自分の融資が引けるであろうことは明らかです。
「昭和の終わりの木造アパート、
自分で買っちゃっていいですよね？」
と、あとで文句が出ないように、
上席Yさん他に周知して取り組みます。
転売も十分に見込めるけれども、初めての都内（都下だけど）で駅5分の立地。中長期保有も考えたい、軸となる不動産の予感がします。
東京都民（現きらぼし）銀行の前職から懇意にしている担当さんに確認すると、「新設の資産管理法人でもOK」とのことだったので、学生時代から人生2度目の法人設立を行い、合同会社での物件取得となりました。
ちょうどこの頃、出張中の新幹線で
↓「とにかく妻を社長にしなさい」↓
の書籍を読んでいたので、特に「法人を作ったり、他から収入があるとマズイ」という勤務先ではなかったのですが、妻を代表にしてみました。
続きをみるには
¥ 300
こちらは執筆及び不動産投資の糧になります！