悪徳不動産業者を見分ける3つのチェックポイント!!

はじめましてこんにちは、サラワン@ストレスフリー長期投資家です！

今回は不動産投資を始めようとする時に、悪徳な不動産業者を見分けるチェックポイントをご紹介します！

会社勤めしている方々で不動産投資始めてみようかな〜、など考えている人が最初にするのが本を見て勉強するor不動産セミナーに行くのではないかと思います。
後者の不動産セミナーの際に付き合い続けて良い不動産業者か見分けるチェックポイント

 【ポイント1】平然とサブリースを進めてくる

サブリースを利用した不動産投資全般が悪いとは言いませんが、大体は割高な状況になります。大体、悪徳不動産は10%ぐらいを提示してくるはずです。

サブリース料金の内訳は以下の通りです。

サブリース料金(10%) = 空室リスクに対する保険(5%) + 管理手数料(3~5%) 

都内23区であれば「空室リスクに対する保険」は、物件選びに失敗しなければほぼ無視出来ます。東京都人口増加と世帯数増加などプラス要因が多いからです。つまり、サブリース料金は管理手数料に少し色をつけたぐらいの価値しかありません。

サブリース料金(5~7%) = 空室リスクに対する保険(2%) + 管理手数料(3~5%)

98%の空室リスクがあるとすれば、どんなに多く見積もっても2%で済むはずなので5~7%になります。それでもこれは多いですけどね(汗

悪徳不動産は「カボチャの馬車と弊社の状況は違います!弊社のサブリースは安全です。」と言うと思いますが惑わされないでください。
安全とは言っていますが、安い/割安とは言っていません。

サブリースを提案した時点で少し身構えましょう!

【ポイント2】月々のCFが±0 または-5000円ぐらい

不動産業者はきっとこう口説き文句を言います。
 - 「月々の保険料ぐらいの手出しでワンルームマンションを持てます!!」

一見、私たちの負担が少ないように思えますが2つのリスクがあります。

1.将来的な修繕費の増加を見越せていない
2.物件価格をギリギリまで高くしている

1.の修繕費は経年が進めば進むほど増加します。古い建物に成ればなるほど保守が必要になってきますからね。
すると購入時に比べてCFが減っていきます。±0円だった人は手出しが発生しますし、-5,000円ぐらいの人は保険料からスマホ料金になってしまいます。

2.はちょっと分かりづらいですが、ようは口説き文句で大体の人は落とせるので、不動産業者はギリギリまで利益を上乗せ出来るのです。
→ CF ±0円、-5,000円になるぐらいまで価格を釣り上げる。

不動産業者も利潤を追及するために利益を上乗せするの良いですが、相場以上に上乗せするのが悪徳たる所以です。
探せばCFを+で売ってくれる業者さんもたくさんあります。

【ポイント3】勉強する必要ありません、私達に全て任せてください!、と言ってくる

不動産投資を始める時のマインドセットは「事業主になる」です。
事業主になるのですから勉強してください。
→ 細かい計算や個別のシミュレーションなどを手伝ってもらうのは良いですが。

不動産投資は色々と税金、数値やパラメータがありますが、結局は以下を求めることになります。

純資産 = (手取り利率 - 借入金利) ✖️物件価格✖️ 所有年数 - 物件の減少価値

諸々の税金関係はその時々の収入/支出であり、売却時に清算される形になります。

上記式の純資産を最大限に高めるには以下が必要です。

1.出来る少ない金利で借りる →   マイナス要因の借入金利を減らす
2.出来る限り安く物件を買う
   → マイナス要因の物件の減少価値を抑制する
   → プラス要因の手取り利率を高める

ということぐらいは、以下の本などで勉強してみてはいかがでしょうか。
→ リンク貼っていないので御自身でご検索ください。amazonにあります。

数式的な表現が少し多いですが、不動産収益の本質を数式に昇華させているためです。その本質さえ理解すればワンルームだろうと一棟物だろうと応用が効くのでコストパフォーマンスが高い良書です。

■まとめ

以下、本記事のまとめになります!

【ポイント1】平然とサブリースを進めてくる
【ポイント2】月々のCFが±0 または-5000円ぐらい
【ポイント3】勉強する必要ありません、私達に全て任せてください!、と言ってくる

実を言うとまだまだあるのですが、それはまた追々書いていきたいと思います。

補足となりますが、今回の記事の悪徳とは「極悪までといわないですがこちらにシワ寄せを押し付けてくる」を指します。
関わっても人生が終わることは無いですが確実に不利益なので出来るだけ避けるべき業者です!

実を言うとまだまだあるのですが、それはまた追々書いていきたいと思います!

本記事が一人でも多くの方々の不動産投資リテラシーの向上に役立っていただければ幸いです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
今回以上となります!