不動産投資用の物件を買うときに、考えないといけない一番大切なこととは？

最近、不動産投資に関するコンサルを頻繁に行っていますが、不動産投資のことを、あまり勉強しないで物件を買う方が非常に多いことに驚いています。
不動産投資用の物件は、決して安い買い物ではありません。不動産投資の知識のない、超初心者の方が、安易に物件購入してしまうと大きなリスクを負うケースも少なくありません。
今日は、そんな超初心者の “あなた” のために、不動産投資用の物件を買うときに考えないといけない一番大切なことについて書いてみました。

不動産投資の3つの収益構造とは？

不動産投資を行う際の収益の構造は、主に次の3つがあります。

●インカムゲイン：
　⇒家賃収入からローンの支払い、運営経費、税金等を除いた毎月の収益
　
●キャピタルゲイン：
　⇒物件の価値が、所有中に上がることによる売却益

●減価償却を使った節税：
　⇒原価償却により、現金支出を伴わない支出が発生するので、これを使って税金を削減

特に、キャピタルゲインは、物件を売却しないと、その利益が確定しません。このため、「物件を売却するまでが不動産投資」と言っても過言ではありません。

もちろん、生涯、購入した物件を持ち付けるという選択肢もありますが、その場合は、持ち続けるための戦略を考えていく必要があります。

物件を買うときに考えないといけない一番大切なこと！

不動産投資用の物件を買うときに考えないといけない一番大切なこととは、「出口戦略」です！

あなたが購入しようとしている不動産投資用の物件を、生涯持ち続けるのではなく、一定の期間で売却すると考えましょう。

その時の出口戦略は、以下のような例が考えられると思います。
いずれも一長一短がありますが、物件の築年数、建物の状態、立地、入居者の状況などによって、どの戦略が取れるか考えないといけません。

●数年保有し、満室にして、オーナーチェンジ物件として売却

●全空室にして再生物件やシェアハウス用物件として売却

●解体して更地に、土地として売却

※オーナーチェンジ：
物件に入居者が入った状態で、入居者との契約も含め次のオーナーに引き継ぐこと

オーナーチェンジ物件として売却するためのポイントとは！

出口戦略の中で最も一般的なのが「数年保有し、満室にして、オーナーチェンジ物件として売却」だと思います。

オーナーチェンジ物件として売却するために最も考えないといけないことは、「次のオーナーが銀行の融資を受けられるか？」ということです。

なぜ？　次のオーナーの融資の心配までしないといけないのか？
と疑問に思われる方もいると思います。
不動産投資用の物件は、ほとんどの方が、銀行から融資を受けて購入するケースが多いと思います。
もちろん、資金力のある方は、現金で購入される場合もあります。

しかし、多くの不動産投資を進めている皆さんは、銀行から融資を受けて、レバレッジをかけて規模を拡大していきたいと考えていると思います。

こんな背景がありますので、オーナーチェンジ物件として売却する際には、「次のオーナーが銀行の融資を受けられる売却条件になっているか？」ということが重要なポイントになります。

「融資が出る」＝「不動産賃貸業として採算がとれ、資産としても（そこそこ）価値がある」＝「買っても良い物件」ということが言えると思います。

出口を考えてどんな物件を購入すれば良いのか？

オーナーチェンジ物件として売却するときのポイントは、「次のオーナーが銀行の融資を受けられる売却条件になっているか？」ということが重要だと理解いただけたかと思います。

このポイントを考慮し、物件を売却するの時の条件をある程度想定し、そこから保有する年限をかのぼってみて、これから購入しようとする物件の価格を考えてみましょう。

あなたが想定する保有年数と、物件の売却価格の想定が明確になれば、現在購入しようとしている物件の価格が、妥当であるかどうかの判断ができるようになってくると思います。

まずは、あなたが購入を検討している物件で、保有年数と売却価格を考えて、その上で、物件の価格を評価してみましょう！

あなたの不動産投資物件のお悩みを解決します！

あなたの不動産賃貸業のお悩みや不安なこと、これからやりたいことを私に聞かせてくれませんか？

人に話すだけで気持ちがスッキリし、思考が整理されるものです。

私はコーチングのスキルもありますので、お役に立てると思います^_^

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