持たざる者の不動産投資！！！！考察編

不動産投資で持たざる私は何が足りないのか？？

へっぽこ年収でも不動産投資にめざめた私は、沢山本を読み投資家に会い業者とも会って、法人【妻代表】でアパートを１棟購入しました、オリックスから始めるのがセオリーなのですが、色々あって公庫スタートを切りました。そして次！当然ながらアパートを増やしていこうと思ったわけですが、

ヤバッ！これが足らんやん！！ってことに気づいた事３っ

①世帯年収💦妻が育休明けに退職してしまい世帯年収が激減！！

②キャーッシュ！！現金が足らん！！次買ったら２年は足止めくらうよ？

③金融機関開拓経験←まったくやったこと無し💦前は仲介さんアテンド

でね、一番何が足りないかって一言で言ったら【　信用　】だと思う、

世帯年収が少ないから、返済できないんじゃない？

今の資金で頭金入れてアパート買ったら、なんか事故ったら返済できないんじゃない？

不動産賃貸業1年やそこらで事業経験あるとは思えないし、ごっついトラブル起きたら対応できないんじゃない？　信用できないよー！！

ってことですよね

そして私は・・・・超シミュレーションした、1400万605回未来を見てみた

このまま気合でアパートを買う方向でいいのか？？進むとどうなる？

プラン①このままアパートを買う方向で想定してみた

２棟目なんとかかんとかアパートを買ったとする、今の金融機関の姿勢からすると頭金１割～２割+諸経費5％で考えると

●４０００万アパート　利回り１０％　土地値３０００万くらい

６００万～１０００万の諸経費＝実質利回り3％で回収に５年～８年

実際には既に保有しているアパートから年にCF100万＋貯蓄100万を足して考えても、キャッシュ復活に２．３年はかかる

土地値が7.5割ぐらいと想定しても、ほぼ一撃で債務超過になるやん💦

こまごま書いたけどシンプルに言うと、２号物件（１棟）買えてもその次は当分キャッシュ貯めてからじゃないと買えないよって事！

戸建て買って→共担いれてト〇ストでアパートゲットループする？？

プラン②戸建てを買って共同担保に入れてアパートゲットすれば、同じ５００万でも２回仕事して資金効率があがるし戸建て分の家賃が入るじゃないか✨一石二鳥やんか！！

でも気になる事がある、トラさんは利率が鬼高い

たぶん最高の金利：4.3％　！！

借り換えすればいいやんって話もあるけど、できるかどうかもわからんし手間もコストもかかるお話、いやぁシンドイこれはシンドイよーーーで、またすぐに債務超過とキャッシュ枯渇の刑でしょーーー

私の投資のモットーはめんどくさいことはやりたくないでござる🔥なので

なんかちょっと嫌だなぁと思ってました・・・

あッツ💖ちょ待てよ、新たな道あるじゃん！！！！！ピキーーーン！！

戸建てばっかり現金で買って、年間CF６００万くらいまで持っていけば担保余力満タンだし、家賃だけでアパート買えるようになるやんか！！そうすれば銀行からも見ても

『ロックさん、お前さん土地をたんまり持ってまんなぁ💰ちょっと融資しましょかーー？』ってなるやん！！少なくとも債務超過で貸せませんわーって状態ではない！！

最初に言ってたことに戻るけど、銀行から見た信用を積上げればいいんだと気づいた訳です🔥それが今だと２棟いけば信用が枯渇するのが見えているからちょっとパワー貯めようぜって話です

属性が足りない、キャッシュが足りない、知識がない！

しかーーーし！！やればできる！！それが不動産🔥

何かしら道はあるはずなのでとりあえずやってみます🔥🔥🔥

次回予告　

という訳で『戸建て投資』やっちゃうよ🔥　つづく

なんとなく好きな曲貼っときますｗ