【初心者向け】不動産投資の流れとフェーズ別の解説
今回は、これから不動産投資(大家業)を始めたい初心者の方に向けて記事を書きます。
※本記事は、数ある不動産投資の種類の中の中古戸建てに焦点を当てて話しています。アパートや区分マンション、新築などに拡張して当てはめることもできますが、あくまでも僕がやってきた中古戸建て投資をベースとして話しています。あらかじめご了承ください。
不動産投資の一連の流れ
始めに大家業の流れを確認しておきましょう。
土地や建物を持ってない我々一般人は大家として活動するために土地や建物を買うところから始めないといけないわけです。
不動産投資は出口が大事とも言われてますが、入口でほぼ収益が出るか決まります。
なので不動産を買う時は細心の注意を払っておきましょう。
物件検索
まずは、優良物件を探さないといけないです。
物件の探し方について説明します。
僕は、物件を探す際にポータルサイトを活用していました。SUUMOやat home、ホームズなど色んなサイトを見て物件検索をしてました。
気になった物件については収益物件として活用できるか、詳細を確認するようにしていました。
物件検索時の確認項目を以下に記載します。
【確認事項】
○掲載写真で内装や外観を簡易チェック
○築年数(旧耐震は買わない←マイルール)
○構造(木造、鉄骨、RC)
○間取り
○駐車場の有無(無くても庭を活用できるか確認)
○周辺施設
○道路付け(幅員4m道路に2m以上の幅で接道してるか)
○路線価(地図で位置を確認して調べる)
○周辺家賃相場(利回り計算する実利回り20%は欲しい)
○周辺の賃貸物件(ライバル物件の確認)
○ハザードマップ(土砂イエロー、レッドゾーンは買わない。←マイルール)(がけ条例も買わないかも)
○都市計画(市街化調整区域は買わない←マイルール)
○用途地域(これはわからなくてもまぁなんとかなる)
○ボットン、浄化槽、下水の確認(ボットンは買わない←マイルール)
ざっとこんな感じかなと思います。
慣れないうちはポータルサイトでの物件検索に時間がかかりますけど、慣れてこれば目が肥えて調べるのも速くなります。
日常の習慣に物件検索を入れておかないと不動産は買えないです。毎日サイトを見てないと相場感も掴めないし、優良物件が出ても他の人に飼われてしまって掲載情報さえ届かないです。
なので物件検索は習慣化することをお勧めします。
問い合わせ
いざ、「これは！」という物件が見つかった時は、問い合わせしましょう。何件か気になる物件があればその複数問い合わせてもいいと思います。
初めのうちはうまく喋れず、モゴモゴして初心者感丸出しで恥ずかしいし、申し訳ありませんみたいな雰囲気で話してしまいますけど、問い合わせも数をこなせば慣れてくるものです。
恐れずチャレンジしましょう。
例を下記に掲載しておきます。参考程度に見てください。
※丸パクリしても構いませんがトラブル等あっても責任は一切負えません。予めご了承ください。笑
自分
「私、物件を探している○○と申します。お忙しいところ申し訳ありません。ポータルサイトでそちらで売りに出されている○○市○○町の物件を見たんですけど、まだ内覧は可能でしょうか？」
不動産屋(以下「不」)
「○○町の築何年の物件ですか？大丈夫ですよ。いつ頃、見られますか？」
自分
「ありがとうございます。早ければ今日や明日、お忙しいのであれば週末でも構いませんが、ご都合いかがでしょうか？」
不
「わかりました。では、明日の○時でいかがですか？」
自分
「大丈夫です！明日の○時ですね！」
不
「場所はわかりますか？詳細な番地をメールとかで送りますけど」
自分
「大丈夫です、わかりますよ！」
ここで僕が意識してるのは、２点です
①問い合わせから内覧までのスピード感
この人は買ってくれそうと不動産屋さんに印象付けないといけないです。なのでスピード感は意識しておきます。
②不動産屋さんの手間になるので物件の所在地はあらかじめ把握しておく
Googleアースで物件の所在地はある程度わかります。不動産屋さんも忙しいので手間を省いてあげると印象が良くなるはずです。意識しましょう。それでもわからなければ聞いてもいいと思います。
問い合わせの流れはこんな感じかなと思います。
参考にしてみてください。
内覧
いよいよ内覧です。内覧当日までに不動産屋さんに聴取することをまとめておきましょう。
僕が確認しておきたい項目を以下に記載します。
【聴取事項】
○いつ頃から売りに出ているのか
○売主の売却理由
○他に買付や内覧した人がいるか
○心理的瑕疵(自殺、他殺、孤独死から時間経過など)
【確認事項】
○雨漏り
○水回り
○傾き(スマホの便利機能で簡単に調べられる)
○前面道路幅員と接道(再建築に関わる、聞くのもあり)
○内装の状況(修繕費の逆算の参考に)
内覧の時の確認事項はこんな感じかなと思います。
中でも心理的瑕疵は告知義務があるので、聞けば教えてくれます。
売却理由やいつから売りに出ているのかについては、唐突に聞いても嫌がられますので、不動産屋さんからの案内を受けながら、世間話などの話の流れでさりげなく聞くように意識するといいと思います。
話のテンポや話題は人それぞれですので、自分のペースでトライしてみてください。失敗覚悟で粛々と売却理由聞くのも最悪アリとは思いますが、自己責任でお願いします。
(不動産屋さんの人柄次第ではいきなり聞いてもなんとなく答えてくれる方もいるかもしれません。)
買付
内覧してみて、その物件が買いたいと思った場合は、その場で買付証明書を出すのもいいと思います。(その場でっていうのは、内覧した現地でそのままのことです)
ネットで検索すると買付証明書なるものがいくつか出てきますので、印刷して用意しておくのもいいですし、雛形を見て自分でアレンジして作ってみてもいいかもしれません。(自作したこと僕はないですが)
現地で買付を入れる場合は、あらかじめ、この金額なら買いたいと思える金額を自分の中で設定しておいてください。
要は、値引き交渉のことですね。
指値(さしね)と言われるものがこれです。
周辺家賃相場から、妥当と思われる想定家賃を見積もって、そこから利回りを求めて、いくらまでなら買う。という線引きをしておいてください。そうしないと割高に買ってしまい収益が出なくなるかもしれないからです。
【利回りから買値を設定する方法】
例
周辺家賃相場が6万円で、最低でも5万円なら入居付けできると想定して、
5万/月×12ヶ月=60万/年
利回り20%欲しいとした場合
60万÷0.2(利回り20%)=300万
買値300万なら家賃5万で入居付けして利回り20％ということです。
ここで注意して欲しいのは、諸経費や税金などを計算するとこの利回りが低くなるということです。
これが、「表面利回り」と「実質利回り」の違いです。
自分が表面利回りベースで買うのか実質利回りベースで買うのか、あらかじめマイルールを設定することをお勧めします。
内覧でのヒアリングや確認事項。そして、家賃想定からの利回り計算を基にして指値を入れるわけですが、売主には思い入れのある「家」なわけなので失礼のないよう心掛けるといいと思います。
僕も以前、大きな指値とか入れてましたが、不動産屋さんに嫌がれてたと思います。笑
それでも、その物件は買えましたが。
売主さんがもう早めに手放したいということだったので、大幅な指値でも通ったのだと思います。
運が良かっただけですが。笑
そんなこんなで、買付を入れて数日、返事を待つ期間があります。初めての時は、この時間が長く感じて毎日ソワソワしてました。買えなかったらどうしようとか、僕はメンヘラスイッチが入ってました。
そこは、グッと堪えて気長に待ちましょう。
決済と引渡し
買付から数日後、不動産屋さんから連絡が帰ってきます。
運良く指値が通るこもありますし。買えないこともあります。買い上がりになることもあります。
(買い上がりとは、指値した金額より高めの金額で「逆にこれならどうですか？」という返しがきて、当初の値段より高く買うことです。)
そんなこんなで、買付けが通ると、
次は、売主さんと決済の日にちを決めます。
双方の調整をとって日にちが決まると、不動産屋さんの事務所か取引先の銀行で決済(売主へお金を払う儀式)が行われます。
大体30〜40分程掛かりますが、その間売主さんや司法書士さん、不動産屋さんとたわいもない会話をする時間があります。そこは、普通にリラックスしてお話しましょう。
そして、物件の代金と司法書士さんへの報酬と登録免許税と不動産屋さんへの仲介手数料を払います。
そしたら、売主さんから物件の鍵が渡されます。晴れて物件が引渡されたわけです。
これにて不動産を晴れて所有できたわけですね。大家デビューです。
賃貸募集①
物件の引渡しを受けてからが本番です。
物件周辺の賃貸専門仲介さんに物件の資料を持って募集依頼に行きましょう。
アパマンやミニミニ、ホームメイト、いい部屋ネット、エイブル、その他いろいろ回りましょう。最低でも3社。
「入居募集をお願いしたいのですが、、、」という顔をして店舗を回れば大丈夫です。
あらかじめ想定していた家賃で募集してもいいですし、不動産賃貸専門の担当者に聞いてもいいと思います。そのエリアのプロですから。
そのとき、一般媒介で依頼することになると思いますが、店舗によっては、やる気を出してもらえないかもしれません。
不動産の仲介には媒介というものがあり、
その種類は3つです。
①一般媒介
複数の不動産仲介さんと依頼主がお客様を見つけてくることができる
②専任媒介
媒介契約した仲介1社と依頼主だけが客付けできる。
③専属専任媒介
媒介契約した仲介さんだけが客付けできる。依頼主が自分で客付けすることもできない。
媒介の簡単な解説はこんな感じです。
一般媒介だと複数で１つの案件を取りにいくわけですから、専任媒介と比べるとやる気に違いが出ても仕方ないですよね。そこは、割り切るしかないです。
反響があれば、仲介担当者さんから連絡が来ます。早ければ1ヶ月くらいで入居申し込みが入ることもあります。
賃貸募集②
賃貸仲介さんへ依頼するのが一般的でしたが、自分でも入居募集することはできます。
ジモティーでの募集です。
やり方は、ジモティーを開けばなんとなくわかりますので、説明は割愛します。
掲載後、コメントとか来ますので、対応していれば大丈夫です。
ただ、初心者の方が自分で契約書とか交わすのは難しいと思うので、入居見込みの方に申し込みたいと言われたら賃貸仲介さんに斡旋してもいいと思います。
ぼくは、このパターンで仲介さんに契約をお願いしました。もちろん仲介手数料は通常通り払いました。
リフォーム
リフォームは、物件の引渡し後、賃貸募集と並行してやることになります。
自分でDIYして修繕するかリフォーム業者にお願いするか、選びます。
修繕費やリフォーム方法などのハウツーを僕は学びたかったので、できることはセルフリフォームでやってきました。
修繕にいくら掛かるのかとか、リフォームのやり方が理解できます。
しかし、自分の時間と労力を使いますので、時間対効果が悪いと思えば外注するのもいいと思います。あとは、ケガのリスクもありますから、冷静になって判断してください。
僕は左官工事(駐車場造成)やテレビアンテナ取り付けなどは業者にお願いしました。
アンテナは高い所怖いし、左官はそもそも自分でどうにかできるものじゃなかったからです。
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以上が、僕の経験を基にした不動産投資の流れです。
僕は、中古の戸建てをメインにやってきたので、土地から新築やアパート、区分マンションについては、あまり深いところは話せません。
これからアパート経営に移行していくつもりですが、現段階ではこんな感じです。
これが、皆さんの参考になれば幸いですし、考え方の一つとして捉えていただければと思います。
初心者の不動産投資の勉強について
最後に不動産投資をどのように勉強するのかについて話します。
最初は、書店に売ってる本をいくつか読んで、不動産用語を勉強しつつ全体的なイメージやノウハウを知識として持っておいてください。
それに加えて、YouTubeやSNSなどで最新の情報を収集すると尚いいです。
ある程度、基礎知識がついたら実際に行動に移します。
正直、インプットだけでは、不動産投資はできません。なので、行動というアウトプットを続けて、深いインプットにして知識を定着させてください。
そしたら経験に繋がり、自分なりの判断基準とかも生まれてくると思います。
なので、諦めずに動き続けることをお勧めします。
ただ、疲れた時は無理せず休んでください。無理は体に毒です。
それと、焦ると失敗します。
僕も焦ってた時期があり、それで買った不動産は結果的にちょっと失敗したなという印象です。なんとか最小限の失敗で抑えていますが。
焦らず気長に挑戦を楽しみ続ければ、運が巡って来ると思います。
ではまた！
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