合法のぼったくり商品を買わないようにする④-1〜不動産〜

こんばんは。
今年はお盆感がないレイです。
#普通に仕事も入れてしまってる
#意外とそんな苦痛ではない

さて。
本日もぼったくりシリーズです。
#勝手にシリーズ化している笑

テーマは、ワンルームマンション投資。
こちらについて、学んだことをアウトプットしていきます。

不動産投資の種類

大きく分けて以下のように分類されます。

住居系(レジデンス系)
→ワンルームマンション(区分所有)、1棟アパート、マンション、シェアハウス、戸建投資

テナント
→商業ビル、駐車場、倉庫

宿泊系
→民泊

この中で比較的安価で融資も組みやすいということで、詐欺まがいなことが横行しているのが、ワンルームマンション投資です。

不動産投資そのものは。

毎月キャッシュフローもでるので、オススメできる投資になります。

しかし、投資金額もある程度まとまった金額になるので、気を付けてやらないと資産を形成するどころか、地獄への片道切符になりかねません。

ワンルームマンション投資について

よく言われるのが…

・区分所有が1番少額から始められる
・税金の対策になる(節税)
・生命保険の代わりになる
・将来の年金になる
・お金が無くても、銀行がお金を貸してくれる
・ローンは入居者が払ってくれる
・空室対策にサブリース(家賃保証)がついてます

これだけ聞くと、夢のような投資ですよね。
しかし…

結論

ほぼほぼ詐欺だそうです笑
買うと途中で降りれないそうです。

理由

なぜ失敗するのか？
その理由を次に書いていきます。

①圧倒的に低い利回り
ワンルームの場合のローンは入居者が払ってくれない
(例)楽待というところのデータを参考にします。
東京23区　築15年以内　価格1,400万　家賃74,700円/月　表面利回り6.4%
こちらは、どうでしょうか？
→順番にみていきます。

②隠れたコストを説明していない
・銀行の金利
→1.5〜2.0%など
・ずっと満室はありえない(上記の利回りは満室想定時)
→空室率
・取得時
→仲介料、不動産取得税、登記(司法書士、印紙)がかかる。大体6〜7%
・共用部の修繕積立(建物全体の)、管理費
→毎月引かれるが、家賃には計上されてません。
・固定資産税
→毎年かかります。大体価格の1%前後。大体物件家賃の1〜2ヶ月分
・火災保険
→毎年かかります
・退去時のリフォーム代と広告費用
→クロス、床、清掃等。広告費は、家賃の1〜2ヶ月分かかります。
・毎年下がる価格
→例えば1,000万で買った物件が、10年間で500万の家賃が入ったとします。そして、10年後に500万の価格で売却することになったすると、結局増えてないことになってしまいます。

表面利回りに騙されてはいけない

表面利回り
→満室想定の家賃収入を物件価格で割った簡易的な利回りのことです。
いくらでも高く見せられます。
①家賃100万÷物件価格1,000万＝利回り10%
②家賃150万÷物件価格1,000万＝利回り15%
※満室想定時ということなので、入居者が入るかは別にして②のように賃料をあげて募集することができます。
そうすると利回りは15%です、と広告を打てます。

実質利回り(こっちで考えていかないといけません)
→収入から必要なコストを差し引いた実態を表す利回り

本日はここまでにします。

明日は上記の例を実際の数字を入れて計算してみます。

ではまた。