合法のぼったくり商品を買わないようにする④-2〜不動産～

こんばんは。
スピーチは場数だと実感しているレイです。

さて。
本日は昨日の続き、ワンルームマンション投資についてアウトプットしていきます。

実際に計算してみました

私が勉強したところには、計算の表が載っていましたが、そちらは割愛させて頂きます。

①不動産屋表示
販売価格(1,400万) 年間家賃(89.6万) 想定利回り(6.4%) 予想年間手残り(89.6万)
②実際の満室想定
販売価格(1,400万) 取得価格(仲介、取得税等で1,500万) 管理費(共用部10万) 修繕積立(共用部7.8万) 固定資産税(8万) 火災保険(3万) 退去時リフォーム(5万) 退去時広告費(5万) 年間家賃(89.6万) 想定利回り(3.6%) 予想年間手残り(50.8万)
③入居率90%→これで済むか？
想定利回り(3.1%) 予想年間手残り(41.84万)
④家賃10%減→これで済むか？
想定利回り(2.3%) 予想年間手残り(32.88万)
※銀行から融資を受けたら更に金利も。
※3年に1回退去と想定。退去時にかかる費用は広告費家賃の2ヶ月、クロスやエアコン等の修繕は15万想定
※更に物件の値下がりも起こります

見づらくてすみません。

まとめると
①全額キャッシュで、30年間満室で、物件価格も家賃も下がらず、修繕費もなくて、月4万残ります。→そんなわけありえません。
②家賃が10%下がる、空室が10%出るだけで実質毎年持ち出し(給料から支払いをします)
③更に銀行から借り入れると…1,500万借りた場合30年間で支払う総額は、金利2%だと2,000万になります。
なので、キャッシュで買ったとしても負債を買っていることになります。

節税になる？

なりません。
税金が減るのは赤字だからです。

例えば100万毎年溝に捨てて10万返ってくるってゆー意味と一緒とのことです。

年金代わりになる？

なりません。
毎月マイナスのお金を払い続けて数十年
→築30年40年のボロ部屋1室手に入れてどうするか？
普通に貯金を続けたほうがマシとのこと。

(例)毎年50万赤字が出るとすると、30年で1,500万も貯まります。

保険代わりになる？

なりません。
保険に入ったほうがいいです。

掛け捨ての生命保険に入った方が、毎月の金額も安いし、万が一のことがあったときにもらえる金額も保険の方が大きいです。

家賃保証(サブリースの嘘)

実際には付いていない家賃保証
→付いていたとしても最初の数年のみ。後はどんどん値下げされていきます。

規約、約款のところに小さく知られたくない情報を書いています。
例えば、2年目以降や入居付ができなくなった時は、家賃下げますよと。
だから、今70,000円で貸してたとすると、60,000円や50,000円に下げてくださいと言われる。
そこで、購入者がそんなに賃料下げられたら困りますと伝えると、ではこの契約は継続できませんねと言われて、契約が終わります。
赤字がずっと出続けるのにしてるくれるわけがありません。

銀行の信用毀損

負債と一緒。
物件に担保能力はありません。

あなたのサラリーマンの所得を担保にしています。
住宅ローンを組んだり、今後の不動産融資に響きます。

明日は、不動産屋の営業手法や狙われやすい人について書いていきたいと思います。

ではまた。