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Photo by haluchobin

地方都市マンションはリプレースのハードルが上がってるかもねという話

おとうふ（澤田亮）

新潟のマンション管理士おとうふです。
2022年8月に開業しました。お仕事待ってます。
2023年はブログやYouTubeを始めてみます。宜しくお願いします。
基本的にはTwitterのまとめみたいなものをブログとYouTubeでマルチポストしていこうと思ってます。動画で見る方が楽だし空き時間に見るのに適しているという人もいれば、文字を読む方が早くて良いという人もいるようですので、好みに応じてお好きな媒体で見て下さい。このような意図ですので「アイツ同じネタばっかりやってるな」って思わないでね。

さて、最初のお話は表題の件。いろんな人が言っておりますので今更感はありますが、一応私なりの考えも提示しながらお話していきます。最後までお付き合い下さい。
あ、時間のない方用に結論を1ツイートでまとめました。

以下は私なりの考えになります。興味のある方は読んでみて下さい。

管理会社のリプレース提案、今昔

管理会社に不満があるから「管理会社を変えてやる！」と他の管理会社に「管理会社変更を検討している」と連絡をする。昔なら担当者が上席と一緒に即日訪問して話を聞き、丁寧な説明、見積りは詳細見ていないのに「今より安くします！」なんて言って、聞いてもいないのにリプレースのスムーズな進め方なんかを指南して「理事会に呼んで皆様に説明させて下さい！都合は合わせます！」てな具合。

今はというとまずはマンション名を聞く。小規模棟ならそこで管理会社のテンションはガタ落ち。とりあえずアリバイ作りに一度訪問して、上司に「収益は難しそうです」と言ってそれっきり、おしまい。大規模棟でも「アヤ」が付いていると噂されているマンションには近づかない。君子は危きに近寄らず。

要するに、今は大小問わず各社リプレースには消極的な訳です。
※おとうふの個人的な意見です。上記のやりとりはフィクションです。

ただ、管理組合様は知る由も無く、「管理会社変更したら委託費下がるかも？」なんて思ってたりするわけです。もう、噛み合いませんよね。
たまに「委託費が数十年とんでもない高値で据え置きされているマンション」みたいなのもありますが、稀ですよね。

大手管理会社は地方進出に消極的？

最初のツイートでも書きましたが、大手管理会社だからといって「全国どこでも管理します！」というスタンスの会社は多くないです。このスタンスに近い会社は主に「独立系」の管理会社（日本ハウズイング、合人社計画研究所、東急コミュニティー等）でしょうか。いわゆる「デベロッパー系」（野村、三井、三菱等）は自社で建設した物件の管理がメインで、リプレースの競合としてプレゼンに出てくるなんて話に聞きませんでしたので、そもそもリプレースは受けていないのかもしれません。

という訳で、デベロッパー系の管理会社さんは拠点が全国にないところが多いです。まあ「拠点がない」というだけでお願いしたら近県の支店で遠隔対応してくれる場合があるので全部が全部というわけではありませんが。

実際にマンション管理業協会（以下「マン管協」）に入会されている管理会社さんがどのくらい支店・営業所があるのか調べてみました。

マンション管理会社の拠点数

主に管理棟数の多い管理業者さんをピックアップしました。本店支店の他、出張所や営業所も含んでおりますので、マン管協の会員一覧「本社・営業所等」の欄とは一致しませんので悪しからず。
独立系とデベロッパー系の支店数に差があることがなんとなく伝わりますでしょうか。

新潟でリプレースするなら

これとは別に新潟を例に管理状況を整理してみます。

今回リストに上げた管理会社の中で新潟に支店があるのは9社。

  • 大成有楽不動産
    大成建設分譲マンションあるが管理はほとんど他社物件。

  • 大和ライフネクスト
    「プレミスト」ブランドあるが新潟県内では長岡1棟のみ。

  • 東急コミュニティー
    ダイアパレス（再生前のダイア建設分譲）を多く管理、現在は独立系。

  • 日本ハウズイング
    独立系。

  • 合人社計画研究所
    独立系。

  • アパコミュニティ
    アパシリーズの管理を主とする。

  • 穴吹コミュニティ
    サーパスシリーズの管理を主とする。

  • 大和地所コミュニティライフ
    ダイアパレス（再生後のダイア建設分譲）を主に管理。

  • エムエムエスマンションマネージメントサービス㈱
    独立系。

管理物件はあるが、拠点がないのは「野村不動産パートナーズ」「住友不動産建物サービス」等になります。いずれの管理会社さんも自社グループ分譲物件の管理を主としておりますので、他社物件の管理のリプレースは消極的なのではと推測します。
訂正）「レーベンコミュニティ」さんはよく見たらマンション管理業協会に加入されておりませんでした。大変失礼致しました。大手さんなのに珍しいですね。なんでですかね。ねえ。
そのため、リプレースの選択肢は結果的に「独立系」か「地元の管理会社」となると思います。

全国的に見るとどうなの

他の地方都市はどうなのでしょうか。
地場業者さんの動向は新潟県外については全くわかりませんが、おそらく似たような状況なのだと思います。上記企業さんの拠点の全国分布表を作ってみました。

受託管理組合数の多いマンション管理会社の拠点数

管理会社さんも全国を網羅的に管理している会社は多くなく、むしろ得意な地域、物件が多い地域に拠点を多く出しているイメージがあります。リプレースの際には地域の特性を調べたり、地域性や業者さんの動向をよく知っているマンション管理士さんを頼るのも良いのかもしれませんね。

最後に

もちろん、一覧になくて私が知らない良い業者さん、地場の管理会社さんもたくさんあると思いますので、どうしてもリプレースされたい方は根気よく探されて下さい。アドバイスが必要であれば相談下さい。お仕事待ってます、あ、お仕事ください。

以上、見よう見まねでブログを書いてみました。ご意見ご感想などいただけると励みになります。今後とも宜しくお願いします！

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