【老後が心配…。資産形成に不動産投資が有効な理由】vol.4 不動産投資の始め方

2022年1月よりYouTubeにて配信が予定されている、不動産投資を軸に、人生や将来と向き合う大切さをテーマとしたドラマ『人生投資案内人　林田唯』。「人生」をより豊かにしたいと願う人々と「不動産投資」という手段で「人生の新たな一歩」に携わる営業マンとの関わりを描く全5話のヒューマンドラマです。
第4話では、子育てを終え時間ができた、フリー編集者の長浜千弥子（48歳）が登場。老後も旅行や趣味を楽しみたいと考えており、思ったよりも貯金がなく老後への不安がある。投資にも興味があるが、この年から始められるのかと悩んでいる50歳前後の夫婦への林田 唯のアドバイスとは…？

終身雇用制度や退職金制度の崩壊や、年金支給額の減少や支給年齢の引き上げ、2019年に金融庁の試算で話題になった「老後2000万円問題」など、将来への不安は年々増しているようにも感じます。
子供が成人し、子育てがひと段落したと安心したのも束の間「意外と老後の資金が貯まっていない」と頭を悩ませているご夫妻も多いのではないでしょうか。

第4話の長浜夫妻のような老後年金だけの生活に不安がある方にもおすすめしたい資産形成が、不動産投資。この連載では不動産投資がなぜ資産形成としておすすめであるのか、不動産投資をするためのコツなどを5回にわたって解説。
Vol.4では、不動産投資の始め方をご紹介します。

連載の各テーマ
Vol.1：そもそも資産形成とは？
Vol.2：子育て世代こそ注目すべき”不労所得”の道
Vol.3：私に合う資産形成って何？
Vol.4：レバレッジの効いた不動産投資の始め方
Vol.5：不動産投資のコツと注意点

不動産投資なら保証人不要、月額1万円程度から始められる！

不動産投資というとハードルの高いもの、お金持ちしかできない投資というイメージを持っている人も多いかと思いますが、条件にもよりますが実は月額1万円程度から始めることができます。

現在ではローン期間、最大35年が主流になっています。こちらはあくまで一つの例になるのですが、上場企業に3年以上勤めている年収500万円以上の20代半ば以上の方であれば、図の通り3200万円の都内の１Rマンションを35年ローンで支払う場合は、月々14,404円を所有することができます。
（勤め先や年齢など諸条件により400万円台から融資可能なケースもあります。）

ローンの金利も以前は3％後半台だったものの、現在は金融緩和の影響で1％台も登場するなど低金利になってきています。
ローン自体も以前は年収800万円以上でないと融資してもらえないということでしたが、現在は500万円以上から融資を受けられるケースも出てきました（勤め先や年齢など諸条件により400万円代の方も取り扱い可能なケースもあります）。頭金も以前は借入額の10％が必要でしたが、今回のケースなどは10万円と諸費用70万円と負担が少なめ。初期費用もそこまでかけずスタートできるというのが、現在の不動産投資の実情です。

ちなみに不動産投資の場合、物件自体が担保になるため保証人も不要。独身でも既婚者でも関係なく始めやすいというのもポイントでしょう。

もちろんローンを完済すれば、毎月の家賃収入をそのまま得ることができます。例えば10万円の賃料であれば、毎月10万円が死ぬまで収入として入ってくることになります。
つまり年金に代わる収入源というわけです。ちなみに年金以外に死ぬまで毎月入ってくる収入源を作る方法は、数ある投資商品の中でも不動産投資が特に秀でています。もちろんローンを完済してから、物件を売りに出してしまうということも可能です。

不動産投資用のローンは、生命保険もついている！

不動産投資用のローンには、団体信用生命保険というものがついてきます。これはローン返済中に万が一融資を受けていた本人が亡くなってしまった場合、金融機関からその時点のローン残高相当が支払われるというものです。

そのため万が一自分自身に何かあった場合でも、金融機関が物件の支払いを行ってくれ、残った物件は資産として家族に残すことができるというわけです。この団体信用生命保険はローンを返済している期間中適用されるため、なるべくこの保険を長く適用させるためにもできる限り35年ローンを組むことがおすすめと言われています。

購入後はほったらかしでOK！　不動産投資をするなら専門の会社を利用するのがおすすめ

上記で説明した月額1万円程度の支払いで始められる不動産投資は、不動産投資専門の会社を利用したものです。
自分で物件を購入し、ローンを支払いながら、物件を他人に貸し出すということももちろんできますが、全てを不動産素人の人間が一人で行うのは困難ですし、手間も時間も取られてしまいます。
しかし不動産投資専門の会社に委託することで、以下のような煩雑な作業からも解放されます。つまり、購入後はほったらかしでOKの資産形成というわけです。

①プロがマーケティング調査をした、借り手のつきやすい物件を選んでくれる
家賃収入を得るためには、継続的な借り手が必要です。しかし素人の場合、そういった物件をゼロから一人で探すのは至難の業。いい物件は不動産業界の人だけでやりとりされることも多く、いい物件に巡り会えないということも少なくありません。
一方、不動産投資専門の会社であれば、綿密な市場調査の元、借り手がつきやすい物件を選んで紹介してくれますので、物件を選ぶというハードルさえもクリアすることができます。

②賃貸管理や建物管理もお任せできる
不動産投資会社に委託すれば、家賃の回収作業などの賃貸管理やメンテナンスなどの建物管理も全てお任せすることができます。共用部分の改修や、借り手が変わるごとに必要になる壁紙の張り替えや、経年劣化した部分の補修作業などのほか、入居者の募集作業なども行ってくれます。

③確定申告も対応してくれる
不動産を購入すると、サラリーマンであろうと確定申告が必要になります。マイホームを購入した場合などはこの確定申告も全て自分たちで行わなければいけません。
しかし、不動産投資目的で不動産投資会社を利用している場合は、そういった会社に在籍する税理士が確定申告の対応をしてくれるケースも多いため、事務作業の負担を大幅に下げることもできます。

不動産投資会社を選ぶ上でチェックすべき点

前述した通り、不動産投資会社を利用するメリットはとても多いのですが、会社を選ぶ上でいくつかチェックすべきポイントがあります。

①賃貸管理も建物管理も全て一括して行うデベロッパーを選ぶ
一般的に知られている不動産投資会社というのは、いわゆる販売代理店であることがほとんどです。「不動産会社から営業電話がかかってきたことがある」という人も一定数いると思いますが、これはほとんどが販売代理店でしょう。
この販売代理店というのは、不動産を販売する代理を担っているだけであり、前述したような賃貸管理や建物管理は別会社が担当しているのです。

この場合、購入者は何かトラブルがあった際にどこの誰に相談していいのかがわかりづらく、間に取り次いでいる会社も多いので対応が遅いというデメリットがあります。
また、間にいくつも会社が入ってしまっているので、マージンも多く取られてしまうケースも多いでしょう。

そのため可能であれば、自社で土地を買い、マンションを建てて建物を供給し、賃貸管理も建物管理も全て行うデベロッパーと言われる不動産投資会社を選ぶことが重要です。
この場合どんな相談ごとも全て一人の担当者に相談すれば済むので、一つの安心材料になるでしょう。ちなみに不動産価値が高く値崩れの心配が少ない東京において、このデベロッパーと言われる不動産投資会社は現在15〜16社しかないと言われています。

②経営理念や、得意とするエリアなどを調べて選ぶ
デベロッパーと言われる不動産投資会社にも、さまざまなカラーがあります。例えば都心3区と言われる港区、中央区、千代田区の物件をメインで扱う企業や、都心3区ではなく23区内の賃貸需要の高い地域の物件をメインで扱う企業などさまざまです。
前者は回収できる家賃が高い傾向にありますが、景気の煽りも受けやすく、空室率が安定しないなどの懸念点もあります。
一方後者は高額な家賃収入は見込めないものの、比較的安定して借り手を見つけやすいため、長期で見た時に空室リスクは低いという見方もできます。

また経営理念なども各社異なるため、ご自身のニーズと照らし合わせて不動産投資会社を選ぶことが大切です。
最終的には担当営業マンさんとの相性もあるため、気になる会社があれば、まずは一回打ち合わせをしてみるというのも手でしょう。

最終回では、不動産投資をする上での物件の選び方のポイントや、不動産投資をする上での注意点をご紹介していきます。

＜参考文献＞
渡邉一樹／加藤皓太著, 「レバレッジ貯金」のススメ, ぱる出版, 2019年2月6日

イラスト: 新里 碧
テキスト: 中森りほ
編集: 國方麻紀

■インフォメーション
WEBドラマ「人生投資案内人 林田唯」
お客様に最適な物件をお勧めし、人生をサポートする営業ウーマン・林田唯。単なる営業ではない、ライフパートナーとしての彼女の姿に社員もお客様も心を突き動かされていく…。
投資をきっかけに新たな一歩を進みだすそれぞれのストーリーを描く、ノンフィクションヒューマンドラマ。

配信日：2022年1月よりYouTubeにて全話無料配信
WEBドラマ「人生投資案内人 林田唯」オフィシャルサイト
https://www.nworks.co.jp/jinseitoushi-annai/

＜キャスト＞
中越典子
曽田陵介 ぽぽちゃん 鈴木志遠 矢崎広
吹越ともみ しゅはまはるみ 森岡豊 浦彩恵子
眞嶋秀斗 越村公一
多岐川裕美

＜スタッフ＞
監督：大谷健太郎
脚本：横田理恵　プロデューサー：高石明彦
主題歌：絢香「希望のゆらぎ」（A stAtion）
撮影：佐藤康祐　照明：菰田大輔　録音：榎田大道
美術：小林大輔　衣裳：北谷奈々　ヘアメイク：箙あおい
編集：伊豆 光沙　選曲：泉清二　助監督：酒見顕守　制作担当：土田守洋
製作：The icon／エイベックス・エンタテインメント
製作著作：日本ワークス

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