マンション売却体験記
今年（２０２４年）３月にマンションを売却しました。売却にあたっては、いろんな方の売却体験記を参照させていただき、参考になったこともあったので、自分の体験も何方かの参考になればと思い、記載させていただきます。
概要
最初に契約した大手不動産会社では、内覧もほとんど入らず、値下げもしたけど全然ダメでした。ところが、不動産会社を変更した直後の内覧で申し込みが入り、無事売却することができました。
簡単に時系列的に記載すると、次のようになります。
２０２３年７月 新築マンション契約→大手不動産２社の訪問査定を受ける
２０２３年１２月 新築マンションの引越し日が確定→大手不動産会社と専任媒介契約を締結
２０２４年２月 内覧が１件も入らず、マンション価格を値下げ
２０２４年３月 専任媒介契約の３ヶ月終了後、ソニー系のSRE不動産と専任媒介契約を締結（マンション価格は変更せず）
２０２４年３月 SRE不動産と媒介契約を締結直後の内覧で申し込みが入り、無事に売買契約締結
２０２４年５月 マンション引渡し
売却物件の概要
東京都内のターミナル駅から一駅目、地下鉄も使える、もうすぐ築３０年になる７０㎡を少し超えた３LDKのマンションです。南西向き５階ですが、前面に高い建物がなく高台立地のため、日当たり、眺望は良好です。
幹線通りに面していますが、リビング側が通りと反対向きのため、車の騒音はひどくないです。
一応、メジャーセブンが分譲した総戸数８０戸程度の規模のマンションで、1階には学習塾と、小型スーパーが入っています。
5年ほど前に全面リフォームを行っています。リフォーム会社が、マンションを自社でリフォームして再販する大手企業で、自分は知らなかったですが、マンション業界で知られた会社らしいです。
訪問査定を受ける
新築マンションを無事契約できたので、住んでいるマンションを売却に動き出しました。新築マンションの契約までの話を書くと、なかなか本題に入れそうもないので省略しますが、機会があれば別途書いてみたいと思っています。（このマンションの前に、ローン審査を受けている数日の間に先行して申し込みされてしまったり、契約するつもりでモデルルームを訪問したら同日に訪問した方が先に申し込みを行って申し込めなかったり、抽選で負けてしまったりとか、いろいろありました。）
訪問査定を受けたのは２社になります。
１社目は、マンションの新築当時の分譲業者の子会社になります。T不動産としておきます。
T不動産の支店は、ターミナル駅にしかなかったのですが、最寄りの駅にも最近支店ができたこと、分譲業者の子会社ということで選択しました。
支店長と担当のお二人で来られました。このマンションは総戸数がそれほど多くないので売買実績はあまりないのですが、過去にはT不動産がリフォームして再販していたりしていたので、最近でも売買実績があるので、その話をしたのですが、レインズに乗っている販売実績しか把握されていないとのことでした。
このマンションの３階をリフォームして再販予定との情報を頂けました。３階でも前に高い建物がないためリビング側は、そこそこ抜けているということでしたが、５階での抜け感は評価してもらえました。
査定価格としては５千万円台後半でしたが、リフォームがしっかりしているので６千万円超えてもいけるのではないかとの査定を頂きました。
もう１社にも査定を依頼していること、実際の売却は購入する新築マンションへの引越し日程が決まってから行う旨を伝えました。
とても感じがよい対応だったのですが、支店長だけが話していて、担当の方が、ほとんど話に加わらないのが少し気になりました。
もう１社も、最寄り駅に支店のある大手不動産仲介業者です。M不動産としておきます。
こちらも、支店長と担当者の２名で来られました。評価ポイントは、T不動産と同様で、眺望とリフォーム。
アピールとしては、最寄り駅に支店を構えたのが古いため顧客抱えているとのこと。査定金額は、６千万円前半と、T不動産より少し高い金額でした。
仲介業者と契約
訪問査定を受けてしばらくすると、T不動産が言っていた通り、３階の部屋が売り出されました。価格は、６千万台の前半。フルリフォームなので、もう少し高い金額にしてくれればと思ったというの正直なところです。
直近の実績では、３階の部屋と同じ面積で8階？位のフルリフォーム物件が６千万円前半で売りに出されて成約していたので、昨今の値上がり率からは６千万円半ばでの売出であればよいなと思っていました。
比べてもらえば、眺望は、我が家のほうが絶対良いし、専有面積も向こうは７０㎡を切っているのでこちらのほうが広いということはあります。
ただし、向こうはリフォームしたてで、こちらは「きれいに使ってますね」とはいわれているもののリフォームしてから５年たっているのがマイナスポイントなります。
T不動産から今後の話があるかなと思っていたら、連絡を頂いたのはM不動産のほうでした。M不動産の見解も、「結構、安い金額で出してきましたね」という感じでした。
その後、３階はまさかの値下げ、６千万円を切った金額になり、無事成約したようです。
それからも、T不動産からはまったく連絡がなく、M不動産からはちょくちょく連絡が入る状態で、新築マンションの引越し日を決める抽選日なんかも自分から話していました。
そうして、引越し日が決まった翌日に、M不動産から連絡があり、年末だったこともあり、以前から年末年始の休みは両親とも相談できるので売出としては、年内がよいと言われていたこともあり、こまめに連絡をくれていたM不動産と専任媒介契約を締結しました。
売出価格
査定から半年程度たっていることから、近々の販売実績とか、売出価格の提示を受けましたが、結構高くなっている印象でした。といっても、７千万円を超えるとかはありえないので、６千万円後半、具体的には６７８０万円としました。これは、３００万円さげると６４８０万円と、６５００万円を切ることになることから設定したものです。
自分としては、引越しまでに売れればめっけもので、本格的には引っ越して空き家になってからと考えていることは伝えました。
販売活動開始 M不動産
必要書類
M不動産から情報提供を依頼されたのが、次の情報でした。特に、①がないと広告掲載ができないので急いでほしいとのことでした。
①月々の管理等の内訳（管理費・修繕積立金・その月額費用等）
②管理総会の議事録直近3期分の取得
③長期修繕計画書の取得
①については、管理費が改定されてすぐであり、管理会社からの改定連絡書類をとってあったのでそれのコピーを送りました。
②、③については、ちゃんと保管していなかったので、管理会社へ連絡して入手しました。
広告掲載
年内に何とか広告掲載ができました。ところが、ここで最初の問題が発生です。我が家は、少し前のマンションによくあるLDKに和室が隣接していて、ふすまを開けると一体として使える間取りとなっていました。
リフォームしたときに、将来売却をするのであれば、リビングを広げたほうが良いということで、6畳の和室を4畳半の洋室にして、リビングをその分広げていたのです。
リフォーム会社の図面には畳数表示があったのですが、あちらは内寸ではかった寸法を基準にしているためか、もともとの販売時の図面ときちんとあっていなかったのです。
このため、図面に畳数表示ができないというのがM不動産の言い分でした。
LDKの畳数表示なしでは訴求性にかけるということで、後日、設計図と実測を行った結果で畳数表示を入れるということで決着しました。
更に、四畳半の洋室について、納戸表記になっていました。リビングと一体となるような開口部があるので、洋室でよいはずと主張したところ、係りものと調整するとのこと。
どうも、大手なので間違ったことを書くとコンプライアンス的に問題となるらしく、リスクをとらないようになっているらしかったです。
水回りクリーニングと写真撮影
オプションで選択したのが水回りのクリーニングでした。いろいろなマンション売却のブログで、水回りが一番見られるということだったのでお願いしました。
ただ、これが結構時間がかかるうえに効果は微妙な感じでした。キッチン、洗面所、トイレ、ふろ場の表面だけのクリーニングで半日がかりでした。また、表面といったのは、例えばキッチンで一番汚れるのは魚焼きグリルだと思うのですが、そういうところは対象外で、対象となるのは写真に撮ったときに写る表面だけだということでした。まあ、お風呂の鏡とかはきれいになりました。
実際に効果があったかは不明です。内覧件数が少なかったので、違ったケースもあるかもしれないですが、自分の場合、水回りをじっくりと観察されることはなかったです。
プロカメラマンの撮影なのでうまく写してくれます。撮影したのは、LDKとトイレ、洗面所、ふろ場、とベランダからの眺望でした。洋室は、居住中ということととニーズも少ないということで撮影せず。
モノの移動ですが、水回りクリーニングの時に移動して、そのあとに撮影したので２度手間にならずに済みました。
写真撮影後は、広告ページに写真が加わりました。
内覧０件
その後、M不動産がマンション図面を入手し、室内の計測を行って、図面に畳数が入りました。また、リビングにつながった洋室も居室扱いとしてよいという結論となり、ようやく２SLDから３LDK表記になりました。
しかしながら、内覧は入りません。問い合わせも入っていないということで、あせっているつもりはないですが、本当に売れるんだろうか？と不安になってきたの事実です。
折り込み広告も打ってくれましたが、他は安い物件ばかりで、我がマンションが一番高額で、割高に見えるような広告でした。
内覧もないこともあり、もう少し考えてほしいとクレームを入れたものでした。
値下げ
新築マンションは手持ち資金で何とかなるので、資金的には問題なですが、内覧が１件も入らないのは不安になります。不安になっているところで、M不動産から値下げの提案です。
１２月末に媒介契約を締結後、１カ月以上内覧なしという状況で、２月に入ってからの値下げ提案です。
M不動産の担当者もよくはやってくれていると思っていました。というのも、会社のコンプライアンスがうるさい中、図面の取り寄せとか、寸法計測とか、結構よくやってくれていました。
また、内覧がないと、やっぱり高いのかな？というふうに思えてきたところでもあります。
我が家は、ＪＲの駅から徒歩７分と悪くない距離ですが、徒歩１分とか、３分のマンションもたくさんあります。また、地下鉄の駅からも徒歩６分と近いのですが、これも徒歩１分とか３分のマンションもたくさんあります。また、幹線通り沿いなのと築年数が３０年近いというのもネックなのかなと悪いところばかり考えてしまいます。
５００万円単位で検索をかけるということで、当初想定していた通り６４８０万円に値下げしました。
初内覧準備
M不動産から言われたのが、カーテンを全部開けて、照明を全部つけておいて欲しいということでした。とにかく、室内は明るいほうが良いらしいです。
スリッパは、M不動産が人数分用意してくれました。
自分としては、掃除をきちんとしました。窓なんかリビング以外は拭いていなかったですが、契約を行ったのが年末だったので、大掃除をかねて全部拭きました。
その他は、引越しもあったので不要物をどんどん処分しました。更に、クローゼット内もみられると思ったので、かたずかないものは引越用の段ボールに入れてごまかしました。
初内覧
値下げして直ぐに内覧が入りました。他の不動産会社からの紹介ということで、ご夫婦と娘さんの３人で内覧に来られました。
一番見られたのはやはり、リビングからの眺望です。口だけかもしれないけれども、５階でこの眺望はなかなかないという感想をいただきました。また、おもったより静かであること、内装もきれいだという評価もいただきました。
水回りもざっと見る感じで、キッチンもざっとみるだけなので少し、ダメかなという感じはしました。
室内の内覧を終わってゴミ置き場に入れなかったという話なので、外からは入れないので、マンション内からは入れますということで案内することになった。エレベータがなかなか来なかったので、娘さんが５階だったら歩いて降りるということで、階段を使ってゴミ置き場を案内して内覧を終わりました。
結果は、資金的に現金化をしないとだめということで今回は見送りということになりました。
内覧２件目
３月に入って、ようやく２件目の内覧が入りました。ご夫婦と小さなお子様とで来られるということでした。
しかしながら、当日来られたのは、旦那様がお一人だけでした。お子さんが発熱したということで、急遽、旦那様だけとなったという説明でした。
やはり、リビングからの眺望が気になっていたようで、結構抜けていることに驚かれていました。奥様に見せるということで眺望写真を撮って帰られました。
もともと、西ケ丘周辺で探されているというのを、物件が少ないので、ぜひ見てほしいということでM不動産の担当者が連れてこられたということでしたが、やはり場所的に西ケ丘でないと、ということで申し込みには至りませんでした。
不動産会社見直し
これまでの状況から、販売価格が適正なのかというか、本当に売れるのか不安に思えてきます。
ただし、自分なりに周辺価格を調べると、それほど割高とは思えないのです。思えないのですが内覧が入らないのは事実ですし、なにより昨年にT不動産が販売したリフォーム物件は６千万円を切っていることから、自分のマンションだけダメなのかなという風にも思います。
ということで、T不動産に意見を聞いてみないといけないかなと思い始めました。M不動産と比べて連絡くれないし、売り出してからも何も言ってこないという状況で、自分からもう一度話を持っていくのも嫌だなとは思います。思いますが、同じマンションの直近の販売実績があるのは事実なので、価格の適切性を含めて相談しないといけないかなと考えていました。
M不動産との調整
媒介契約期間満了が近いということで、M不動産と面談をしました。自分からは、この状況では、他の不動産仲介業者の意見を聞かざるを得ないことを最初に伝えました。
M不動産の提案としては、簡単に縮めて書くと、再度値下げしてオープンルームをやるということでした。
まあ、確かにオープンルームというのは効果があるのかもしれないと思いました。ただし、自分のマンションでも過去にオープンルームをやって売れていたようですが、結構大々的にやっていたように思います。
１件は、かなり前にT不動産がリフォームして売り出したときに、たぶん、マンション内でのリフォームの宣伝もかねて何週間か続けてやっていました。
M不動産のオープンルームは、話を聞くと１回程度のようだし、そもそも値下げが前提だと、うーんという感じです。
更に、折り込みチラシについても、自分の物件は２回しか乗せてもらってなくて、要するに、売り出し時と、値下げ時の２回だけということでした。
自分の物件には、それぞれ「初登場」「価格改定」のキャプションがついていましたが、当然にキャプションのついていない物件のほうが多かったです。これについても、この際だから話をすると、なんだかんだと言い訳をするだけでした。
ということで、他の不動産業者と相談してみるということで打ち合わせは終わりました。
SRE不動産が浮上したわけ
T不動産と話をするのが気が進まなかったので、どうしようかと思ったときに、近くの同価格の物件が売れた話を聞いたときにSRE不動産が売主側の仲介業者であるということをM不動産から聞いていました。聞きなれない会社だというと、ソニー系の不動産であるとのことでした。
ということで気になっていたので、調べてみると片手仲介を売りにしている不動産会社らしいです。
ようは、大手不動産仲介業者は、両手取引をめざしているのが、SRE不動産は片手取引なので売主サイドに立った販売活動に専念できるということらしいです。
ということで、セカンドオピニオンを知りたいし、T不動産とは話しにくい自分としては、声をかけやすいSRE不動産に問い合わせを行ったのでした。
SRE不動産との面談
M不動産との媒介契約終了後の契約となるという前提で、すぐに訪問査定に来ていただきました。上司の方と担当者の２名でした。（２名体制での来社というのが仲介業者のスタンダードなのでしょうか？）
価格については、６４８０万円で妥当ではないかという見解でした。その上で、内覧が少ない理由がわからないというのが正直なところらしいです。
片手取引については、M不動産もレインズに乗せているのだから差異はないのではないかというと、そうではないとの説明がありました。
通常の不動産業者は、レインズに掲載するが広告転載区分を不可にしているとのこと、したがって自社の広告でその物件の広告を行うことができない。SRE不動産の場合、売主のエージェントに特化するために、他の仲介業者に広告を行ってもらわざるを得ないので広告転載区分を広告可としてている。このため、他の仲介業者も広告を行ってくれるので幅広く買い手を見つけることができるという説明でした。
そうなると、SUUMOで同じ物件がたくさんの不動産会社の名前で掲載されることになるので、かえって逆効果かなとも思いましたが、「フルリフォームマンションをリフォームして再販している業者も、広告掲載区分を広告可としているのが一般的」といわれて、それもそうだという風に思えてきました。
また、オープンルームについても、顧客をつける効果は限定的で、どちらからというと売主対策に近い面があるようなコメントもあり、これについても納得できる面がありました。
どっちがよいかは不明ですが、３カ月間でで値下げもしたのに碌に内覧もなかったのは事実なので、販売会社を変更することとしました。
M不動産への連絡
そのままにしておいてもよいのかもしれませんが、SRE不動産の担当者から今後のこともあるのできちんと話しておいたほうが良いということもあり、断りの電話を入れました。
結構長々と、説得というか話が長くなりましたが、縮めて書くと次の内容の繰り返しでした。
３カ月で実績を出せていないので、契約延長できないのはやむを得ない、自分の力のなさのためであり申し訳ない
T不動産に変更されるのであれば、仕方がないし、納得できる。他にも、実績のあるN不動産とかに変更されると思っていた
SRE不動産は、エージェント制とか言っているが、内覧の時に担当者が来ないこともあり、どうかなと思う
広告掲載区分については、広告可としてしまうと、とんでもない不動産会社が適当な広告を出せてしまうので、そうしたことを防止するために広告不可としているというような話でした。
なんとか、説得したかったようですが、３カ月で値下げしても内覧が２件だけですから・・・・ということで、30分以上かかった電話が終わりました。
駆け込み内覧希望
M不動産に断りの電話を入れてから、契約が切れる寸前にM不動産から内覧希望の連絡が入りました。
契約が切れた次の土曜日に内覧希望が入ったということです。
日曜日に、新築マンションへの引越しのための搬出をするので土曜日であれば対応できないことはないという状況です。（さすがに日曜日であれば断っていたと思います。）
契約延長するのもめんどくさいし、内覧をことわるというのもあれなので、SRE不動産と相談することとしました。
SRE不動産へ連絡を取ると、「よくあるんですよね」ということらしかったです。深くは聞かなかったですが・・・
結局、めんどくさいので、両社で話し合っていただき、「仲介先の不動産会社名を伝えるとこと、仲介先の不動産会社へSRE不動産の名前を伝えることはできないのが、自分のところの契約は切れるが、すぐに別の不動産会社がレインズに乗せることを伝える」ということで決着しました。
駆け込み内覧
無事にSRE不動産と仲介契約をすると、内覧希望の不動産会社から連絡があったとのことでした。自分としては、来週になれば空き室になるので、それからの内覧のほうが良いのではないかと伝えましたが、どうしてもということで、土曜日に内覧に来られました。
ご夫婦とお子様で来られました。引越しで段ボールがたくさんありましたが、クローゼットとかは洋服以外は空のじょうたいなので、気兼ねなく見ていただけました。
リビングからの眺望と、リフォームされていてきれいなことは評価いただけました。
相手方の不動産会社からは、リフォームの詳細が不明だったが、配管まで変更されているので安心できましたとのコメントを頂けました。
結果としては、NGで、専有部はよかったが、共用部が暗いのが奥さんが気に入らなかったということでした。
こころあたりとしては、ロビーの照明をLEDに変更したときに、暗めになったので、そのことかな？とSRE不動産と話しましたが、できるだけ天気のよさそうな日に内覧に来てもらうくらいかな？ということになりました。
SRE不動産での販売活動・引渡まで
電気・ガス・水道・残置物
引越であれば、全部止めればよいわけですが、引き続き販売活動を行うので少なくとも電気は止められないです。
M不動産とSRE不動産では、少し違いがありました。
ガスは、両社とも止めて下さいとのことでした。
電気は、これも両社とも継続してくださいとのことでした。アンペア数は照明程度ですが、リビングのエアコンくらいは入れられるように、２０Aにすることとしました。
これは、自分の失敗ですが、ガスはすぐに来てくれるのですが、電気は締め切りが早く、自分が申し込んだときには引越し日には予約できずに、引越しの翌日の予約となりました。
水道については、厳密にいえば必要とのことでした。完全に放置しておくと排水トラップが干上がってしまうため、少量の水を流すために、契約の継続が必要とのことでした。
SRE不動産での販売活動
契約後すぐに、SUUMOに広告が載り始めます。本当に何社も乗る感じで、これが、良いのか悪いのか、このときは広告が増えていくのを、半分不安な感じで見ていました。
写真撮影は、搬出後に行うということでしたので、写真は掲載されていない状態でした。
日曜日に引越（搬出）なので、月曜日に鍵を預ける約束をしていました。
すると、月曜日に内覧希望が入ったとのこと、鍵は新居に取りに来ていただくことになりました。
この時は、幸先が良いとは思いました、契約につながるとは思ってもみませんでした。
しかしながら、すんなりいくときはそんなもので、この月曜日の内覧から、当日夜に、満額の6480万円で申し込みが入ったとの連絡を頂きました。
内覧時の状況は、自分は立ち会っていないので不明です。
契約
翌週の週末に、契約となりました。
契約は、SRE不動産の事務所で行いました。
特筆すべきことは、以前に契約したときに契約の時の手付金を現金で受領したことがあったので、今時もそうなのかを聞くと、現金振り込みとなるとのことで安心していました。
多額の現金を持ち運ぶのは不安なものでした。
ところが、事前に連絡をもらえましたが、週末ということで銀行が開いていないせいか、やっぱり現金での受け渡しとなってしまいました。
こればっかりは、相手もあることですが、週末だと未だに現金でのやりとりがあるということは避けられないようです。
この段階で、SRE不動産に仲介手数料の半額を支払うのですが、いじわるで現金でもよいですか？と聞きましたが、振込にしてくださいということで、おとなしく振込を行いました。
引渡
引渡しは、５月末になりました。
今度は、平日で、場所はSRE不動産の事務所で行いました。前回の売却時は、銀行で行いましたので、いろいろなケースがあるようです。
自分として必要な書類等は、登記済証（現在は登記識別情報になっているかと思います）、印鑑証明書、実印、身分証明書でした。
印鑑証明書については、３カ月以内のものということで、引越し前に３カ月以内に売れればということで入手していたのが役立ちました。
もし、３カ月以上たった場合は、新住所での印鑑証明書となるので、住所変更の登記が必要となるのです。
身分証明書については、運転免許証を用意しておきました。住所変更は行っていたのですが、様式的なのかどうか不明ですが、表面のみの確認（裏面の確認は行っていなかったと思います）で、言われていた通り、問題なく手続きが完了しました。
残金の振込については、相手方の確認のほか、当方でも入金を確認し、鍵の引き渡しを行いました。
受領したのは、残金のほか、固定資産税と管理費等の精算分です。
自分が支払ったのは、仲介手数料の残り半金です。これも、前回同様に銀行振り込みで支払いました。
終わりに
偶然なのどうなのか、仲介業者を変更したとたんに契約できてしまいました。
これをもって、どの不動産が良いとか悪いとかは言えないと思いますが、思い返すとM不動産との３ヶ月は無駄だったなとは思えてしまいます。
レインズの広告掲載区分については、検索してもらえばわかると思いますが、ほとんどの仲介業者は不可にしているようです。
まあ、両手取引を狙っているためで、日本では両手取引が合法ということですから、企業としては正しい姿勢なのだと思います。
思いますが、そのことにより売主が不利になることもないとは言えないのかなと思っています。
あまり悪口も買いてはいけないと思いますので、このへんで止めておきますが、大手不動産仲介業者の方が、売却がうまくいくとは限らない例があったということは事実です。
不動産業者仲介業者選びはむつかしいと思いますが、よくよく考えて選択が必要と思いました。
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