【物件価値編 第3話】建物価格を知るための3つの方法
おはようございます。以前話題になったピカチュウのピュレグミの第２弾が出るそうで、どうやら普通のピュレグミと違って形がピカチュウになっているそうです。しかもただのピカチュウではなくメスのピカチュウなんだとか。（メスのピカチュウはしっぽが少し欠けているのが特徴）なぜメスにしたのか気になります。
さて、昨日は区分マンションにも土地価格があることが分かりました。しかし区分マンションはだいたい土地と建物の比率がこれくらいだよと決まったものは見つからず、物件によるようです。
なので今日は土地と建物の価格の計算方法を調べてみようと思います。
「区分マンション投資 建物価格 計算」と検索してみました。すると減価償却をテーマにしたサイトがたくさん出てきました。確かに減価償却の計算には建物価格が必要なので間違いではないです。
次に「不動産投資 土地価格 計算」と検索してみると、積算価格をテーマにしたサイトが多くヒットし、いくつか見ていると土地価格と建物価格の求め方についての記事も見つかりました。
どうやら土地と建物の価格を求める方法は３つあるそうです。
１．消費税から計算する方法
２．購入時の固定資産税評価額から求める方法
３．建物の標準的な建築価額表から求める方法
ひとつずつ見ていこうと思います。
１．消費税から計算する方法
不動産を購入する際に消費税は建物価格にしかかかりません。そのため消費税が分かれば物件価格を求めることができます。
つまりこれは売買契約書に書かれている消費税から逆算して建物価格を求める方法です。売買契約書には建物と土地の内訳がなくても、消費税だけ記載されていることがあります。
式にすると、
建物価格＝消費税÷購入時の消費税率
土地価格＝税抜き総額−建物価格
となります。
消費税は1989年（平成元年）4月1日にはじめて税率3％で導入されたため、それ以前に購入した物件には利用できないため注意が必要です。
２．購入時の固定資産税評価額から求める方法
これは購入時の固定資産税評価額の土地と建物の割合から建物価格を求めるという方法です。この方法は計算こそ簡単ですが、どのように固定資産税評価額を知るかが問題となります。
計算自体は下記のような方法となります。
（前提条件）
マンション総額：5000万円
購入当時の土地固定資産税評価額：2000万円
購入当時の建物固定資産税評価額：1200万円
（計算方法）
土地割合＝土地固定資産税評価額÷（土地固定資産税評価額＋建物固定資産税評価額）
＝2000万÷（2000万＋1200万）
＝62.5％
建物割合＝建物固定資産税評価額÷（土地固定資産税評価額＋建物固定資産税評価額）
＝1200万÷（2000万＋1200万）
＝37.5％
土地価格＝マンション総額×土地割合
＝5000万円×62.5％
＝3125万円
建物価格＝マンション総額×建物割合
＝5000万円×37.5％
＝1875万円
購入当時の固定資産税評価額は不動産取得税を管轄している都道府県税事務所にいくと確認出来るそうです。しかしあまりに古い物件だと残ってないことが多いそうなので注意が必要です。
３．建物の標準的な建築価額表から求める方法
この方法は計算は煩雑ですが、購入当時の固定資産税評価額で求める方法よりも建物価格が小さくなりことが多いそうです。そのため減価償却費を小さくしたい場合にはおすすめと言われているそう。
また、わざわざ都道府県税事務所に固定資産税評価額を入手しに行かなくても良いのも利点の一つです。
建物の標準的な建築価額表から求める方法では、最初に新築当初の建物の建築費を求め、次にその建物価格を購入時点まで減価償却することで購入時の建物価格を算出します。
さらに購入時のマンション総額から、求めた購入時の建物価格を引くことで購入時の土地価格を求めるというものです。
【求め方の手順】
3－1．新築時の建物価格を求める
3－2．新築時の建物価格を購入時まで減価償却を行い、購入時の建物価格を求める
3－3．購入時のマンション総額から購入時の建物価格を控除し、購入時の土地価格を求める
人畜時の建物価格は「建物の標準的な建築価額表」より新築当時の建築費単価を取り出し、建築面積を乗じることで求めることができます。建築価額表は国税庁の示しているものを参考に出来ます。
減価償却費は新築時の建物価格×0.9×償却率×経過年数で求めることができ、3－1で求めた新築時の建物価格から引くことで購入時の建物価格を算出します。
減価償却費を算出するために建物価格について調べ始めましたが、いろいろな求め方があることが分かりました。
明日は固定資産税評価額について調べてみようとも思います。
参考
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