【第一章】ゼロ円から始めるローリスク資産形成法！ローリスク資産形成マニュアル【永久保存版】
【はじめに】
本記事では「ローリスク資産形成マニュアル」は2018年9月に公開した
「誰にでもできる1億円の資産を築く方法」をまとめました。
人気記事ですので改めて公開いたします。
※現状の融資状況と異なる部分もありますのでご了承ください。
必ず現状に置き換えて実践して頂く必要がありますので、ご理解のほどよろしくお願いいたします。
最もリスクの低い方法で１億円を作る
【ローリスク資産形成マニュアル】
この度は本書をご覧いただきありがとうございます。
銀行の不正、業者の破綻、
投資家仲間に思えたコンサル大家の逃亡など
不動産投資業界は
厳しい状況となってきました。
しかし、
不動産投資はビジネスであり、
正しい知識をもって行えば
必ず勝てる投資となります。
本書では誰でも億の資産を築くことができる、
資産構築の正攻法を、
第一章・第二章に分けてお伝えします。
第一章：ゼロ円から始めるローリスク資産形成法
第二章：着実に億を作れるレバレッジ資産形成法
本マガジンを読み、
今後の資産形成にお役立てください。
当たり前のことを、
当たり前にやれば、
相応の結果が出ます。
焦らず、
じっくりと、
確実に勝ちに行きましょう。
第一章
ゼロ円から始めるローリスク資産形成法
①時間を味方につけろ！
この手法は、
本当の意味で誰でもできます。
この「本当の意味で」というところは、
所得や資産に関係なくという意味です。
結論を申し上げます。
住宅ローンを短期間で完済し、
何度も自宅を購入する
これだけです。
・・・何がすごいのでしょうか。
はい、何もすごくありません。
ちょっとした工夫や、
考え方のみで、
かたや老後の資産 0 円、
かたや老後の資産１億円、
このようになります。
なぜこのような差が生まれるのか。
時間を味方に付けたか、
時間を味方に付けられなかったか、
この違いです。
投資というものは、
いつ、
どのタイミングで、
いくら欲しいか、
これがとても重要です。
そして、
30 年かけて１億円をつくるのは
さほど難しくありません。
しかし、
5 年で１億円をつくるのはすごく難しいのです。
時間をかければローリスクな手法をとれますが、
短期間で増やそうとすると、
途端にハイリスクになります。
不動産投資をこれから始める方、
または既に始められている方も、
この法則は揺るぎませんので、
必ず意識してください。
ここからその具体的な手法を説明します。
５年後３０００万円の資産を得るには？
Aさん夫婦の失敗パターン
【Aさん夫婦】
年齢 30 歳前後、
世帯年収 1,200 万円、
貯金 500 万円、
子供なし、
いわゆるパワーカップル一歩手前ですが、
所得も悪くなく、
しばらくは共働きで稼ぎたい夫婦です。
このパターンで多いのが、
借入限度ギリギリの新築マンションや、
タワーマンションを無理して購入、
子供ができ、
妻の収入が下がり、
カツカツの生活を送る・・。
ちなみにこの世帯の場合、
8,000 万円～10,000 万円の
住宅ローンが組めてしまいます。
これが罠です。
たしかに、
そこそこの年収で、
新婚で、
憧れのタワマンに住みたくなるのもわかりますが、
そのローンに生産性はあるのでしょうか。
もちろんこれは価値観や、
趣味にもよるため、
一概に否定できるものではありませんが、
住宅購入も投資として考えれば、
このような投資はダメな投資になります。
8,000 万円のマンションで、
35 年の住宅ローンを組み、
完済するまで毎月 23 万円近い返済、
タワマンは修繕費や管理費もかさみます。
完済したころには価値は落ち、
年齢も 65 歳。
ローンの支払いがなくなっても、
毎月の修繕、管理費、
固定資産税はそれなりにかかります。
そして恐ろしいのが、
タワーマンションの大規模修繕です。
まだタワマンの歴史は短いため
大きな問題にはなっていませんが、
今後、大規模修繕問題が必ず訪れます。
毎月の積立金程度では補えないのです。
人生 100 年時代などと言われていますが、
65 歳で築 35 年、
80 歳の時には築 50 年です。
100 歳まで生きれば築 70 年です。
想像できるでしょうか。
できないですよね。
35 年後が想像できないのに、
35 年のローンを組み、
生涯住み続ける計画なのでしょうか。
投資として考えたら、
ものすごくハイリスクです。
また、資産は築古の、
大規模修繕問題を抱えたマンション一室。
そこからは何も生み出しません。
そして、
誰もその時にそのマンションが
いくらで売れるかなどの検討もつきません。
要するに運任せなのです。
途中での売却も、
利益はなかなか見込めないものです。
近年のマンション高騰により、
数年前に新築を購入した方は、
若干の売却益を出せた人もいますが、
基本的に新築は業者の利益が乗りすぎており、
転売益を見込むには、
相場の急上昇が起こらない限りは難しいものです。
よく、
賃貸ＶＳ購入、
どちらが得？
といった企画があります。
これはどちらが良い悪いは
価値観によるものなので正解はないのですが、
投資的観点から見た場合、
賃貸の方が得と言えます。
しかし、
これには続きがあり、
購入も投資的に行うのであれば、
購入の方が得、
となります。
Aさん夫婦の成功パターン
前置きが長くなってしまいましたが、
説明します。
まず、
Ａさん世帯の年収は 1,200 万円、
手取りで約 1,000 万円程度です。
私がＡさん夫妻にお勧めするのであれば、
まずは 3,000 万円の中古マンションです。
夫婦ともに都内中心部にお勤めであれば、
中央区や江東区など、
都心へのアクセスが良い場所を狙います。
3,000 万円の予算であれば、
40 ㎡程度の1LDK、
築 20～30 年です。
少し狭いですが、
子供がいなく、
仕事に情熱を燃やす夫婦であれば大丈夫です。
これを 5～6 年で完済します。
ローンは長期で組んでよいのですが、
とにかく繰り上げ返済を繰り返します。
この繰り上げ返済こそが、
最強の投資になります。
3,000 万円を 35 年、
金利 1％でくむと、
月の支払いは約 85,000 円です。
諸々合わせて 10 万円強、
世帯年収 1,200 万円、
普通に 3 倍、
頑張れば 5 倍のスピードで返せます。
5 年後、
完済した 3,000 万円の物件が手に入ります。
築 20～30 年のマンション、
しかも都心の利便性が高いものであれば、
その価値はほぼ下がりません。
若干下がったとしても、
本当に若干程度です。
売買でも
賃貸でも
最初の 10 年で一気に落ち、
次の 10 年でジワジワ落ち、
そこから先は微減程度です。
そして、
次のマンションを、
再度住宅ローンを使って購入します。
その時には世帯年収もあがり、
1,500 万円になっていました。
そろそろ子どものことも考え始め、
途中で奥様は家庭に入る可能性も考慮します。
50 ㎡の2LDK、
子育てができる環境も考慮し、
若干中心から離れます。
それでも都心へのアクセスは、
30 分程度が良いでしょう。
価格は 4,000 万円、
35 年ローン、金利１％で、
月の支払いは約 11 万円、
諸々込みで 13 万円程度です。
そこで、
最初に購入し、
完済した物件は賃貸に出します。
賃料はおよそ 12 万円。
年間 144 万円から、
諸経費や入れ替えも考慮し、
手取りは 75％だとして、
108 万円です。
奥様が途中で離脱したとしても、
ご主人に何かあったとしても、
新しく買った物件のローンは、
賃貸に出している賃料で、
ほぼ相殺できてしまうのです。
既に人生のリスクがかなり下がりました。
計画通り 2 戸目も完済、
年齢はまだ 40 歳です。
この先も 3 戸、
4 戸と、
子供の成長や、
職場の転勤、
自身の属性に合わせ、
なんのリスクもなしに
定年までには 5～7 戸のマンションを、
しかも抵当の付いていない状態で
保有することができるのです。
資産価値で考えたら、
3 戸目を完済し終えたくらいで、
1 億円を超えるかと思います。
とうぜん年数と共に資産価値は低下し、
また市況状況により価値は変動しますが、
家賃はそう大きくぶれることはありません。
そして進めば進むほど、
その返済スピードも加速していきます。
途中からは投資用の物件も欲しくなります。
既存物件の賃料も足し、
倍速で返済ができます。
ここまでくれば、
勝手に資産が増えていくフェーズに入ります。
途中で方向転換しても良いです。
もう引っ越しはしたくない、
そういうケースもあるかと思います。
まだ若く、
まだまだ仕事一本の生活の時に、
無理をしたローンを組むのではなく、
5 年で完済できるような物件を購入することが、
後々のリスクにも対応できる、
最強の投資になるのです。
自身のライフスタイルに合わせ、
返済が厳しければそのまま長期、
余裕があるときに繰り上げ返済、
転勤があれば引っ越しなど、
リスクを分散することも可能です。
自宅は一生に一度、
などの考えは正直時代に合いません。
これからの時代は、
場所やライフスタイルこだわらず、
身軽な方がリスクも少ないです。
不謹慎ですが、
実に 3 割の世帯が離婚をしている事実もあります。
そういった意味でも、
自宅は一生ものではありません。
区分マンションの利点は、
何といってもその流動性の高さにあります。
売りたいときにいつでも売れます。
浪費ではなく投資
この手法は、
投資に興味がない方や、
リスクを負いたくない人にも向いています。
事実、
私の兄は投資とは無縁の人なのですが、
この手法を使っています。
数年前に住宅購入の相談をされた際、
兄夫婦はまさにパワーカップルだったのですが、
例にもれず限界値の高級マンションを買うつもりでした。
しかし、
奥さんも妊娠の可能性があるし、
35 年縛られるのはリスクが高いと説明し、
納得してくれ、
この手法を進めました。
そして、
私の助言通り、
見事に 5 年で完済し、
次の家を探しています。
兄は投資に興味がなく、
子供もできたので次は新築戸建てを
買うそうです。
私は投資の観点から
次も即完済を狙っても良いのでは？
と言ったのですが、
そこは価値観の違いや、
ライフスタイルの違いもあるので、
今はそれを考えないとのこと。
ただ、
無担保のマンションを一戸持てたことで、
人生のプレッシャーが
かなり楽になったと喜んでいます。
投資と無縁だった人が、
数千万円の資産を持ち、
そこから毎月数十万円の収入が入ってくる。
このことにより、
もしものことがあっても、
大丈夫、
という安心感が得られます。
また、
この手法の良いところは、
辛い時は通常通りの返済をすれば良いだけで、
マイナスが無いということです。
ローン返済がそのまま投資になるので、
空室リスクも存在しません。
住宅購入との違い
この手法を、
「普通に住宅を購入し、
ローン返済をしている人と、
全く同じじゃないか、なにが違うのか。」
と思う人もいるかもしれません。
しかし、
それは全く違います。
投資として住宅を購入しているか、
浪費として住宅を購入しているか、
なのです。
購入する際の物件選びから、
その運用方法も違います。
住宅として購入し、
途中で気づき、
投資に転用するのであれば、
それはそれで良いです。
その意識の違いというものは重要です。
ちなみに、
私自身もこの手法を使っています。
私は不動産会社の経営者ですので、
投資用のローンを組むのが大変なのです。
しかし、
住宅ローンは組めます。
最初にお伝えした通り、
本当の意味で誰でもできる
というのがこれです。
投資ローンの場合は属性によっては
使えない場合もあります。
しかし、
住宅ローンは、
誰でも使えます。
流石に働いていない人は難しいですが、
働いてさえいれば、
契約社員でも、
派遣社員でも、
年収が低くても、
自己資金がなくても、
使えます。
ご自身の年収や環境で、
限界ギリギリまで頑張れば 5 年で返せる、
このくらいの価格を狙うのがポイントです。
そのため、
若い方には特にお勧めします。
年を重ね、
役職も上がり、
子供も大きくなると、
世間体や、
価値観も加わり、
相応の物件に住みたくなってきます。
しかし、
若いころは将来のため、
我慢をすることが簡単です。
新築ぴかぴかの、
景色の良いマンションに
住みたい気持ちはわかりますが、
そこを少し我慢すれば、
将来の 1 億円を作ることは、
さほど難しくないのです。
まとめ
ここまで解説した
【ゼロ円から始めるローリスク資産形成法】は
以下のポイントを抑えて是非実践してみてください。
☆5 年で完済できる金額の物件を狙う
（5 年というのはギリギリ将来予測ができる範囲
☆住宅ローンを使う
（金利が低い、期間が長い、誰でも使える
☆賃貸としての需要で考える
（ディンクス向けの1LDK／50㎡以下がお勧め
（狭小１Ｒやファミリータイプは投資に不向き
（都心へのアクセスの良さが重要
☆リスクの回避
（長期のローンにより毎月の返済は低く
（不測の事態があったら繰り上げはしなくて良い
☆時間
（若い人であるほど有利
☆流動性の高さ
（不動産投資の最大のリスクは流動性
（実需の区分は流動性が極めて高い
☆中古物件を狙う
（新築は業者の利益が乗りすぎて投資に不向き
（中古は「安く」買うことができる
☆方向転換が容易
（無担保不動産があればそれを担保に拡大もできる
（投資と住宅とのハイブリット
☆スピードは遅い
（初期はレバレッジがきかないのでスピードが遅い
（途中から加速する大器晩成型
☆住宅ローンは団信もゆるい
（投資ローンは持病があると組めない可能性が高い
（住宅ローンは持病があっても通る可能性が高い
最後に
いかがでしたでしょうか。
誰にでも実践できる
【ゼロ円から始めるローリスク資産形成法】
をご紹介しました。
第二章では、
【着実に億を作れるレバレッジ資産形成法 】
をお伝えしていきたいと思います。
次回もお楽しみに。
村上
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