建築会社が言う「坪単価」って何

「坪単価」の計算方法と騙されないための注意点

「わが社の注文住宅は坪単価○○万円」という広告をよく目にしますね。比較検討の材料になりそうです。でも、「坪単価」と一言でいっても、住宅会社によって計算方法は実はバラバラなのです。今月の特集は、「坪単価」の研究です。

「坪単価」を知る大きなメリットは、住宅会社ごとの建築価格を比較する場合に「坪単価」を基準にすると簡単に比較しやす
くなる、ということが挙げられます。
同じような仕様（材料や設備機器）や構造の２社･･･「Ａ社：２０００万円／３０坪」と「Ｂ社：２２００万円／３５坪」を比較する場合、総額ならＡ社の方が安く見えますが、「坪単価」を基準にすると、Ａ社：６６万円、Ｂ社：６２万円 というようにＢ社のコストパフォーマンスの方が高いという事実が見えてきます。
「坪単価」が分かると本当の家のコストパフォーマンスを把握しやすくなるのです。
このように「坪単価」は、家の価格を客観的に見るためにとても役立つ指標と言えます。このことを踏まえながら、具体的な「坪単価」の計算方法を見てみることにしましょう。

坪単価の計算方法

「坪単価」の計算方法は、実はとても簡単です。
「家の本体価格」÷「家の坪数」＝家の「坪単価」という事なんです。
本体価格が２０００万円、坪数が４０坪の家の場合、「坪単価」は２０００万円 ÷ ４０坪 ＝５０万円 となります。

このように「坪単価」を計算すること自体はとても簡単なのですが、ではなぜ「坪単価」がよく分からない、という声があるのでしょうか？
それは、「家の本体価格」と「家の坪数」の定義に秘密が隠されています。

家の本体価格とは？

「家の本体価格」というのは家の見積もり書や資金計画書を見ることで、知ることができます。
そのため簡単に知ることができるのですが、必ず注意したい点が１つあります。
それは、住宅会社によって「家の本体価格」に含まれている物が違うと言う点です。
照明器具やカーテンなども「家の本体価格」に含まれているという住宅会社もありますし、照明器具やカーテンは「家の本体価格」とは別途という会社もあります。
また、家を建てるのに役所に申請が必要な確認申請などの申請費用も「家の本体価格」に含めている住宅会社もありますし、「家の本体価格」に含めない住宅会社もあります。
そのため全く同じ家だとしても、「家の本体価格」にいろんな物が含まれている方が価格は高く見えてしまうのですね。
そうなると同じ条件で比べることができなくなってしまうので、２社以上で「坪単価」や「家の本体価格」を比べる場合、「家の本体価格」に含まれる物はお互い同じような条件にしておく必要が出てきます。
ちなみにオススメは、とにかく家を建てるための最低限のものを「家の本体価格」として見ることです。
「家の本体価格」をシンプルにしてあげると、「家の本体価格」にいろいろ含めている会社と、「家の本体価格」にあまりいろんな物を含めない会社があった場合を比べる場合でも、「家の本体価格」から余分なものを引いてあげるだけでいいので、簡単に同じような条件にできるようになります。

家の坪数

家の坪数というのは、簡単にいうと延べ床面積を「坪（畳２枚）」という単位に換算したものです。
「面積」を坪数に換算する方法は、実は２つあります。
１つは「延べ床面積」を「３．３１２４」で割る方法で、もう１つは「延べ床面積」に「０．３０２５」を掛ける方法の２種類です。
なぜ２種類あるかというのは話が脱線してしまうのでここでは置いておきますが、簡単に言うと…
「延べ床面積」を「３．３１２４」で割るのは住宅会社が多く、「延べ床面積」に「０．３０２５」を掛けるのは不動産会社が多い、という特徴があります。 それでは１００㎡の家を例に、坪数がどう違ってくるのか見てみましょう。
前者の場合は１００÷３．３１２４＝３０．１９坪、 後者の場合は１００×０．３０２５＝３０．２５坪 …微妙に違いますね。
同じ家でも住宅会社よって坪数が違う場合は、間違いなく坪数の計算が原因です。そのため、「坪単価」を出すときは同じ計算方法にしてあげる必要があります。

延べ床面積

坪数を計算するときに必要な「延べ床面積」とは、建築物各階の床面積を合計した面積の事で、吹抜けなど床の無い部分は延べ床面積に含めません。
ただ、住宅会社が出している坪数には延べ床面積の他に、いろいろプラスαされていることがほとんどです
また、延べ床面積だけを基準にしてしまうと、延べ床面積に入らない「吹抜け」や「屋根裏収納」があったり、大きな「バルコニー」がある家だと、実際に家は大きいのに、延べ床面積が小さい家という、家の実態にそぐわないケースも起こってしまいます。

施工面積

そんな事を防ぐために活躍するのが、「施工面積」というものです。
施工面積とは、見積もりの金額を出すためや、延べ床面積で表現できない広さを数値で表すものです。

吹抜けやバルコニーなど工事が必要になる場所を、延べ床面積を足したものが施工面積で、各社によって施工面積に入れる場所が違うので、比較する場合は注意が必要です。
施工面積を見ると家の実態にあった面積を出しやすいというメリットがあります。
ただし、「本体価格」と同じように「施工面積」も住宅会社や工務店によって計算方法が違っています。そのため、『自分なりに統一した施工面積の出し方』を決めておくと便利です。
オススメの「施工面積」の出し方は「延べ床面積」＋「バルコニー面積」＋「吹抜け面積」＋「玄関ポ
ーチ面積」
+「小屋裏収納面積」という計算方法です。
その他にインナーガレージなど造るのに手間が掛かる物があれば＋するという感じです。
これで、実態に近い面積を出すことができます。

坪数計算の不思議

ここでひとつ、引っ掛け問題を出したいと思います。本体価格が２０００万円。坪数（施工面積）が４０坪の家の場合、坪単価は５０万円になります。では、この家が１０坪小さくなった場合、「家の本体価格」はいくらになるでしょうか？
多くの方は、坪単価５０万円×１０坪＝５００万円が「家の本体価格」から安くなると思われるのではないでしょうか。
でも、実は違います。２５０万円から３００万円くらい「家の本体価格」が下がる、というのが現実的な数字です。
このように、家を小さくしても坪単価の半分から半分強くらいの価格しか「家の本体価格」は下がらないのです。
では、なぜ計算通り値段が下がらないのでしょうか？その理由を説明したいと思います。

家の価格の仕組み

家の価格というのは、大きく分けて２つの要素で構成されています。
１．固定費（どんな家でも必ず必要なもの） ２．変動費（家の大きさの影響を受けるもの）、この２つです。
「固定費」というのは、家の大きさにかかわらず必要となる費用で、お風呂やキッチンなど費用のベースになるものです。
「変動費」というのは家の大きさによって変わってくる費用のことで、柱や窓、床材、外壁材など、家が大きくなれば増えるものです。そして、「固定費」と「変動費」の２つを足すことで家の価格は出てきます。簡単に表すと図のようになります。

４０坪で２０００万円の家を３０坪にした場合、変動費の部分しか価格は落ちないので単純に１５００万円にはならず、１７００万円くらいが目安となってくるのです。
坪数の少ない家の方が固定費の影響を大きく受けるため、割高に見え、大きい家の方は坪単価は安くなくっていきます
予算オーバーで家を小さくしても、思っていたよりも価格が下がらないことを知っておくと、余計な不安を和らげてくれます。
坪単価の計算方法と、「固定費」「変動費」の仕組みを理解して、コストパフォーマンスの高い家づくりをしましょう。

家の予算がオーバーしたときに試したい効果的な方法

家づくりで１度は予算で悩むのが普通です。そこで予算オーバーした時に知っておきたい具体的な方法を紹介します。

予算の優先順位

家にはいろんな部材・部品が使われていますが、構造材・断熱材・外壁材などにお金をかけるのが長い目で見ると１番大きな効果を発揮します。後から変更するのが難しい部分なので、最初にある投資しておいても後悔はしないものです。
また、部材の耐久性は価格に比例します。つまり、安い物ほどメンテナンスにお金が掛かる傾向があるというわけです。
いっぽう、設備機器は長い目で見て優先順位が低いものと言えます。キッチンやお風呂などは１０年ほどで劣化が目につくようになり、２０年もすると交換が必要になります。設備にお金をかける優先順位は、低くても良いと考えられます。

家で叶えたいことの優先順位

予算の優先順位の次に注目したいのが、「家で叶えたいこと」の優先順位です。
優先順位の高いものは必ず叶えないと家を建てる意味がありませんし、できれば叶えたいものは家全
体のバランスを見ながら採用、不採用を決めていくという訳です。
これは間取りもそうですし、設備などの仕様決めにも同じことが言えます。優先順が高い物は、思い切って
お金を掛けても後悔することはありません。そのために、家を建てる事をあなたが選択したからです。

満足度の高い家とは

満足度を高くするためには、家づくりで納得できているかいないかで、満足度は大きく違ってきます。
例えば、仕様のレベルを下げる場合は「仕方なく下げた」という感覚が残り、家が建ったあとも
イマイチスッキリしないケースが多いようです。
インテリアで例えてみると、「予算が無いので、とりあえず価格の安い家具を揃えた部屋」と言う感じが、どうしてもしてしまうのですね。
もちろん、価格の安い家具でも家の雰囲気をよくすることも可能ですが、雰囲気を良くするためにはとてもセンスが必要になってくるので難易度がとても高くなります。
いっぽう、優先順位をもとに「必ず必要なもの」、「あきらめるもの」をハッキリした場合、家の仕様に影響はまったくありませんし、より必要なものが詰まった濃縮な空間にすることができます。必要なものが詰まった洗練された空間になるということですね。そのため、満足度が落ちる事がほとんどありません。
このように、予算がオーバーしても、もう一度家を建てようと思った時の優先順位を思い出して、整理するのが１番です。