「リバースモーゲージ」って何?
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「リバースモーゲージ」って何?

ウチシルベ京都

皆さんはリバースモーゲージという言葉を聞かれたことがあるでしょうか?
最近、新聞やテレビなどでも「リバースモーゲージ」という言葉が出てくることが多くなってきました。

この「リバースモーゲージ」とは何なのでしょうか?

ここでは初めてこの言葉を聞かれたという方向けに概要を簡単にお話させていただきます。

1.リバースモーゲージとは

まず、はじめにリバースモーゲージとは、最もシンプルに言うと
自宅を担保にお金を借りることが出来る仕組みのことです。

従来のローンとの大きな違いは、リバースモーゲージでは、お金を借りた人が生きてる間は利息のみを支払い、お金を借りた人が死亡した時に担保物件を売却することで元金を返済する、という仕組みになっていることです。

そのため、月々の返済金額が少なく、

・自宅に住み続けたまま建物の改修資金や老後資金を確保したい!
・子供がいないので自分のために資産を有効に使いたい!
・毎月の住宅ローンの支払いが負担になっている

などといった方にとっては大きなメリットのある仕組みと言えるでしょう。

借りられる金額は商品により異なりますが、物件の評価額の50%~80%が目安となります。


2.どのような種類があるの?

リバースモーゲージの基本的な仕組みは前述の通りですが、取り扱う機関や商品の特徴によって分類すると大きく次の3種類に分類されます。

①公的制度として社会福祉協議会が取り扱うもの(不動産担保型生活資金)

②銀行など民間の金融機関が取り扱うリバースモーゲージ

③住宅金融支援機構や民間の金融機関が取り扱う
 リバースモーゲージ型住宅ローン(リ・バース60など)

それぞれの特徴について簡単に違いをまとめてみました。


 ①公的制度としてのリバースモーゲージ

公的制度として、各自治体の社会福祉協議会が取り扱います。
特徴としては次のような点が挙げられます。

・利用できる要件が厳しい
 ・原則として居住している世帯全員が65歳以上
 
・住民税非課税世帯程度の低所得世帯であること
 ・マンションや借地、借家などは不可
 ・土地の評価額が1,500万円以上 など
・民間商品に比べて金利は低いことが多い(自治体による)
・借りたお金は生活資金に使用できる


 ②銀行など民間金融機関が取り扱うリバースモーゲージ

銀行などの民間の金融機関が取り扱います。
利用できる要件、返済方法、金利などは各金融機関によって異なり
様々な商品があります。

・様々な商品があり、利用できる幅が広い
 
・50歳から利用できる商品もある
 (55歳~60歳以上としている商品が多い)
 ・マンションでも利用できる商品もある。
 (一般的には戸建を対象としている商品が多い)

・借りたお金は原則として自由に使える
 ※
事業用途や投資商品の購入などへの用途は不可


 ③住宅金融支援機構や民間の金融機関が取り扱う
 リバースモーゲージ型住宅ローン(リ・バース60など)

住宅の取得資金やリフォーム資金などに用途を限定したリバースモーゲージです。

公的機関である住宅金融支援機構が民間の金融機関と連携して行う「リ・バース60」などの商品や、金融機関が独自に行っている商品など様々な商品があります。

・資金の用途が限定されている
住宅の取得資金、建設資金、リフォーム資金などに使いみちが限定されています。

前述のリバースモーゲージの中でも住宅用途の場合に特化した商品といったイメージですが、混同するとややこしいので、今回は3つに分類してみました。


3.リスクや注意点はあるの?

当然ですが、どのような金融商品にもリスクやデメリットはあります。

商品によってはリスクの解消や軽減の仕組みがとられているものもあるので、詳細には検討されている各商品の内容を確認する必要がありますが、一般的に考えられる注意点やリスクを挙げてみました。

※以下は民間金融機関が扱うリバースモーゲージの場合を想定しています。

 ①担保評価の見直しにより、一部または全部の返済が必要となる可能性がある

一般的なローンと異なり、原則としてリバースモーゲージの融資期間はお金を借りた人が死亡するまでの終身契約となりますが、生存中の期間であっても定期的に担保となっている不動産の価格については評価が見直されます。

評価の見直しの結果、融資上限額が既に借りている金額を下回ってしまった場合、商品によっては一部または全部の返済を求められる場合があります。

 ②相続人に借りたお金の返済義務が発生する場合がある

リバースモーゲージでは元本の返済は、お金を借りた人が死亡したときに
担保物件を売却することにより行われますが、その際に想定していた金額で売却が出来ないなどの事情により返済しきれなかった部分の支払いを相続人がしなければならない場合があります。

相続人が支払う必要のないノンリコース型のローンの商品であればこのリスクは回避できますが、一般的に金利は上がります。

 ③長生きした場合に借りたお金では足りなくなる場合がある

長生きは本来喜ばしいことですが、当初の想定よりも長生きをされた場合、借りたお金では足りなくなり、必要な資金が融資上限額を上回る可能性がでてきます。

金融機関としても融資上限額を超えた追加融資はできないので、その場合、生存中であっても自宅を売却しなければならないことになる可能性があります。


4.さいごに

今回は、リバースモーゲージについて概要をお話させていただきました。

出来るだけ簡単に、と思っていたのですが結構長くなってしまいました。汗

記載の通り、リバースモーゲージと一言でいっても、様々な種類や商品があるため、実際にご利用になられる場合は商品の内容をよく確認し、メリットや注意点等をよく理解しておく必要がありますね。

また、検討される際はリバースモーゲージ以外の他の方法ともよく比較して、本当に利用が必要なのかについても検討してみてください。

最後に、リバースモーゲージはご本人様は勿論、相続される方等にも大きな影響を与える商品となりますので、ご自身だけでなくご家族の方や専門家とも、しっかりと相談した上で検討されることを強くオススメ致します。

記事をご覧いただき、ありがとうございました。

(本記事は2022年4月時点の情報を基に掲載しています。)


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荒川 博
(宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、
賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント)
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