アートボード_1_のコピー_2_2x-100

住宅宿泊事業法(民泊新法)で、民泊市場はどう変わった?

2018年6月15日、国土交通省観光庁より『住宅宿泊事業法(民泊新法)』が施行されました。

これにより市場はどのように変化したのか、また、そもそも住宅宿泊事業法とはどのような制度なのか。
今回は、住宅宿泊事業法について、お話していきたいと思います。


ーー新法施行まえの民泊市場は

2008年、Airbnb(民泊宿泊利用のプラットフォーム)が出てきたことで、大きく展開していった民泊市場。民泊は参入障壁が低く、利回りが良いことなどから、投資を目的とする事業者がどんどん増加していきました。

当時の事業者には、旅館業法か特区民泊を基準に、許可を得て運営することが求められていました。
しかし、許可を得ずに運営をしている悪質な事業者も多く、彼らの運営する民泊は”ヤミ民泊”と呼ばれるようになっていきました。

さらに、ヤミ民泊でのトラブルや事件などのネガティブなニュースも多く報道され、次第に民泊そのもののイメージが下がっていったように思います。


ついに”民泊のための法律”が誕生

2018年6月15日。
ついに、民泊のための法律である住宅宿泊事業法(民泊新法)”が施行されました。

住宅宿泊事業法は、急速に増加するいわゆる民泊について、安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして、新たに制定された法律で、平成29年6月に成立しました。
(引用:民泊制度ポータルサイト『minpaku』より)

当時、ヤミ民泊が横行していた民泊市場に対し、国土交通省観光庁はどのような法律を定めたのでしょうか。
民泊制度ポータルサイト『minpaku』にて掲載されている情報を参考にしながら、重要なポイントを見ていきたいと思います。

(※ 以下、説明を容易にするため、住宅宿泊事業法に関する文章の簡略化や言い換えをしており、原文と異なる箇所があります。原文につきましては、上記に掲載しているリンクよりご確認ください。)


住宅宿泊事業の届出について

住宅宿泊事業法に則った民泊運営をおこなう際、事業者は、”住宅宿泊事業届出書”を管轄する都道府県知事等まで届け出ることが求められています。

旅館業法や特区民泊では、運営の際に”許可”を得る必要がありましたが、住宅宿泊事業法では届け出るだけで良いため、手続きの面でのハードルはかなり下がったようです。

届け出た書類は行政機関にて審査が行われ、審査に通ると”届け出番号”が付与されます。
Airbnbなどのプラットフォームに民泊物件を掲載するためには、この届け出番号が必須となり、番号のない物件は非掲載の扱いとなります。

メディア用_素材 (6)

つまり、安心安全な民泊運営をするためにも、きちんと届け出をすることが大切だということですね。


民泊の対象となる物件について

ところで、住宅宿泊事業法の対象となる物件はその名の通り”住宅”となるわけなのですが、そもそもどのような物件を”住宅”と呼ぶのでしょうか?

住宅宿泊事業法では、以下のように定められています。

1.”住宅”に必要な設備
”台所・浴室・便所・洗面設備”が設けられている。

【設備の機能】
⭕ユニットバス
⭕浴槽がなく、シャワーのみ
⭕和式トイレ・洋式トイレ
❌近隣の公衆浴場等
2.”住宅”の対象となる家屋
・ 
現に人の生活の本拠として使用されている家屋
・ 入居者の募集が行われている家屋
・ 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋(下記に具体例を記載)
これらのいずれかに該当している。

【随時居住の具体例】

・ 別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋
・ 休日のみ生活しているセカンドハウス
・ 転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住す
  るために所有している空き家
・ 相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住す
  ることを予定している空き家
・ 生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

つまり、生活に必要な最低限度の設備があり、ひとが住める、もしくは住んでいる状態であるという、2つの条件を兼ね備えた物件を”住宅”と呼んでいるというわけですね。


運営日数の制限について

要件がわかったところで、次に詳しい内容を見ていきましょう。

住宅宿泊事業法の施行により、以前と大きく変わった点は、営業日数への制限が設けられたことではないでしょうか。

住宅宿泊事業法では、運営日数を以下のように定められました。

年間提供日数の上限は180日(泊)とする。

これまでは365日の運営ができていただけに、今回でかなり厳しい制限にはなっていると感じます。
この通称”180日ルール”の決定により、残りの日数を別の用途で利用するなどの対策をとる事業者も増えているとのこと。

また、地域によっては”上乗せ条例”を設けているケースがあるため、通常とは異なる要件規制に対しても注意が必要です。

例えば渋谷区では、届出7日前までに周辺住民に対する事前周知が求められていたり、区域による営業期間の制限もあるようです。

スクリーンショット 2020-02-07 18.50.45

(出典元:渋谷区役所ホームページ)

民泊に対し、全く規制しない地域がある一方で、営業が一切禁止されている地域があるなど、エリアごとに内容がかなり異なるため、注意が必要です。

ちなみに、人気エリアである東京都内23区のうち、条例による制限があまり厳しくないのは、豊島区・墨田区・北区・葛飾区・江戸川区の5区。
その他の区域は、各自治体による制限日数が定められているので、物件の検討をする際は要チェックです。

画像1

(出典元:Airstair


事業者の業務について

ヤミ民泊が横行するなかで施行された、住宅宿泊事業法。
健全な民泊サービスの普及”を実現させるためには、民泊運営に対する事業者の役割というのがかなり重要ですよね。

ゲストにとって、より安心で安全な宿泊体験を提供するため、政府から事業者に対してはどのような対応が求められているのでしょうか?

事業者の業務として定められている10項目を、ひとつずつ見てみます。

1.宿泊者の衛生の確保
宿泊者ひとりあたりに必要な床面積や、清掃についての基準を満たすこと

2.宿泊者の安全の確保

非常用照明器具の設置や、避難経路の表示、その他災害への必要な措置や対応をおこなうこと

3.外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保

設備の使用方法や、交通手段に関する情報、災害時の連絡先などを、”外国語を用いて案内”すること

4.宿泊者名簿を備え付ける

宿泊者名簿は、3年間保存すること

5.周辺地域への悪影響の防止

騒音やゴミの処理、火災などの問題を防ぐため、あらかじめ宿泊者に対して説明しておくこと

6.苦情等への対応

運営している民泊に対し、何らかの苦情や問い合わせがあった場合には、適切かつ迅速に対応すること

7.住宅宿泊管理業者への委託

管理している部屋数が多い場合や、事業主が不在とする場合などには、業者へ管理を委託すること

8.住宅宿泊仲介業者への委託
法律上の登録を受けた仲介業者が運営する民泊仲介サイトや、住宅宿泊事業法上の登録を受けた住宅宿泊仲介業者又は旅行業法上の登録を受けた旅行業者を利用すること
(例:Airbnb、Booking.com など)

9.標識の掲示

下図のような標識を、見やすい場所に掲示すること

画像2

(画像参照:民泊制度ポータルサイト『minpaku』より)

10.都道府県知事への定期報告
届出住宅ごとに、以下の内容を都道府県知事等に報告すること
届出住宅に人を宿泊させた日数
宿泊者数
延べ宿泊者数
国籍別の宿泊者数の内訳
(定期報告は、電子システムを通じておこなうことが出来るそうです。)

簡単にですが、事業者に求められている 10 の項目を確認してみました。

ひと通り見てみると、やはり安全面に配慮した内容が多いですね。トラブルを事前に防止すること、また、何か起こってしまったとしても、そのあとにしっかりと対応することが求められているようです。

民泊市場が問題視されていた原因として、騒音やゴミの処理、近隣とのトラブルなど、”事業者がゲストの行動を管理をできていない”ことがとても大きかったと思います。
今回の新法施行では、その点もしっかりと規定が設けられたため、住宅宿泊事業法での民泊許可を取得している民泊が増えれば、ゲストや近隣の住民への安心や信頼に繋がりそうです。


新法施行後の市場の動き

住宅宿泊事業法が施行されたあと、Airbnbでは、届け出番号を提出していない民泊への大掛かりな取締りが行われました。その結果、約9割の予約が強制キャンセルになるという事態に発展し、民泊市場に衝撃が走りました。

Airbnb側の、”予約の強制キャンセル”という対応には、多くのゲストが巻き込まれたために賛否両論があったものの、結果として、届け出のない悪質な民泊を大幅に減らすことに繋がる決断になったのではないでしょうか。

いわすとや_旅行者(民泊)

住宅宿泊事業法の施行で、ゲストからの安心感が増したことはもちろんですが、そのほかの民泊関係者にもさまざまなメリットが生まれています。

物件を貸す側であるオーナーや、その仲介である不動産会社にとっては、民泊が合法となったことで、民泊用途でも安心して物件を貸し出すことが出来るようになったり、近隣住民にも納得感を持ってもらいやすくなったのではないでしょうか。
また、オーナー自らが、民泊運営に乗り出しやすくなりましたよね。

さらに、これまでは参入障壁が低いことからかなり物件数が多く、競争の激しい民泊市場でしたが、ヤミ民泊が取り締まられたことにより物件数が減少し、民泊1件あたりへの宿泊ニーズが集中しています。
そのため、届け出をして民泊運営している事業者にとっては、かなりポジティブな市場になっているのではないでしょうか。

しかしその一方で、180日ルールや厳しい上乗せ条例により、これまで通りの運営が困難になってしまった事業者さんや、民泊用途としての物件貸し出しが不可能になってしまったオーナーさんが出てきているのも事実です。

今後、2020年の東京オリンピックや2025年の大阪万博など、海外からの旅行客の増加が予想されるなか、民泊がどのような存在感を示すのか、そして今後、民泊市場がどのように動いていくのかに注目していきたいですね。

・・・

最後まで読んでくださり、ありがとうございます^^

住宅宿泊事業法の施行により、ますます民泊市場が健全になり、宿泊の際の選択肢としてメジャーなものになる日が待ち遠しいです!

【民泊についての疑問や不安などがあれば、民泊投資に関する無料の個別相談会を随時開催していますので、ぜひぜひ足を運んでみてください。】

個別相談会(場所:恵比寿駅より徒歩1分)


この記事が気に入ったら、サポートをしてみませんか?気軽にクリエイターを支援できます。

ありがとうございます。引き続き『みんれぽ+』を宜しくお願いいたします。
4
ひとりでも多くの民泊投資家さんを生み出したい。そんな思いで、民泊投資についての情報を発信していきます。Instagramではゲスト目線での民泊情報を発信中:https://www.instagram.com/spaceagent_minrepo/