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民泊投資セミナーレポ|インテリアコーディネートで”勝てる民泊物件”をつくる!

実はいま、民泊市場に”ゲストの心をつかむオシャレな内装の民泊”がどんどん増えてきているって、知っていましたか?

なんでも、内装を作り込むことで民泊運営へのプラスの効果を期待できるらしいのです。

住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行され、一時はその数が激減した民泊でしたが、現在は7倍にまで増加しています。そこで、競合との差別化を図るために民泊の内装にこだわる民泊事業者さんが増えているのだとか。

では一体、どんな内装に、どんな効果が見込めるのか。気になります……

ということで、その情報を集めるべく、先日都内で行われた、株式会社スペースエージェントの空間デザイン事業部による民泊投資家向け”民泊インテリアセミナー”に、『みんれぽ+』編集部が潜入してきました。
今回は、その様子や内容をレポートしていきます!

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セミナー登壇者
中居 真那(Mana Nakai)
株式会社スペースエージェントの空間デザイン事業部へ所属。
主に、民泊のインテリア(内装)を専門に手掛けるチームにて、民泊事業者に寄り添ったソリューション営業や内装までのプランニング、外部リソースとの折衝など、幅広い業務を担当。
自宅のインテリアは、チームのメンバーが手掛けてくれたそう。

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今回のセミナーは、大家さんや民泊投資家さん(民泊事業者さん)向けに開催されたもので、およそ30名の方が参加されていました!

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セミナーテーマは『民泊投資の初期費用とインテリア』。

前半は、”民泊市場の動向”や、”初期費用の詳しい金額感・内訳”についての詳しい説明がありました。

近年、Airbnbの普及などにより少しずつ認知の広がっている民泊ですが、まだまだ新しいコンテンツであるため、細かな情報があまり流通していないのが現状です。
とは言え、民泊を投資商材として扱う場合には、費用面の情報というのはかなり重要ですし、必要な項目は全て把握しておきたいですよね。

そこで今回のセミナーでは、そんな民泊投資初心者の方のニーズに応えるべく、初期費用にかかるすべての項目を伝えたかったと言う中居さん。
その言葉通り、初期費用を試算する際の見落としがちなポイントや、民泊新法・旅館業法・特区民泊ごとのそれぞれの予算感など、かゆいところまで手の行き届いた内容で、かなり参考になりました。

(今回の記事では、ボリュームの関係上、このあたりの内容について詳しくご説明できませんが、株式会社スペースエージェントが開催している無料の個別相談会にて、随時ご確認いただけます。
近々関連テーマの記事も公開予定ですので、お楽しみに!)

そして、後半はいよいよ”民泊インテリア”について、その方法と重要性を聞くことが出来ました! 早速ご紹介していきます。


民泊インテリアコーディネートで抑えるべきポイント3つ

中居:「ゲストが民泊へ宿泊する際、多くの場合は、宿泊予約サイト(AirbnbやBooking.comなど)を通して予約をします。そのため、予約サイトで目を引くような、見栄えの良いお部屋が増えています。」

確かに、民泊の宿泊予約サイトを見てみると、ホテルライクなものはもちろん、その他にも様々なコンセプトのお部屋があり、日本ならではの和をモチーフにした内装も多いですね。

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(写真:スペースエージェントの空間デザイン事業部が手掛けた民泊物件)

中居:「しかし実は、民泊のインテリアコーディネートに必要なのはデザイン性だけではないんですね。”勝てる民泊物件”にするためには、他にも押さえるべきポイントがあるのです。

1.ターゲットを明確にする
2.収容人数を意識した部屋づくりをする
3.とにかく清潔感を大切にする

ポイントは以上の3点。
これらを意識したインテリアコーディネートを行うことで、稼働率や単価、そしてレビュー評価の向上を期待できると私たちは考えています。」


1.ターゲットを明確にする

民泊物件の数が少なく、一つの民泊に対するニーズが高かった頃は、必要最低限の内装だけで運営している民泊物件がほとんどでした。しかし、民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されてから物件数が7倍にも急増している今の民泊市場で、その在り方は徐々に変化しているそうです。

中居:「近年、競合が増えたために、よりゲストのニーズに寄り添った宿泊体験を提供することが求められるようになってきました。

もちろん、今の市場で必要最低限の内装だけだとしても、一定の稼働を担保することができるかもしれません。しかし、予約を獲得するために競合との差別化を図ることは非常に重要です。

そのために、一番最初に決めるべきなのが、”ターゲット”です。
物件があるエリアや周辺の観光地などから、どのような層のゲストが多いのかを調査し、そこからターゲットを絞っていきます。

どのようなゲストに向けた民泊とするのか、ターゲットを明確に決め、そこからお部屋自体のコンセプトを作り込んでいくことが、とても重要なプロセスとなるのです。」

初期投資・インテセミナー資料

なるほど、確かにゲストの層によって、そのニーズも変化しますよね。

例えば、外国人に向けた部屋にするならば、和風の内装が喜ばれるかもしれませんし、欧米だと体格の大きな方も多いので、キングサイズのベッドの設置も検討する必要があります。(実際に、キングサイズのベッドがある民泊をわざわざ選んで予約する方もいるそうです!)

一方、ターゲットが日本人であれば、ホテルライクな内装のほうが選びやすいと思うかもしれませんし、ベッドサイズもダブルで十分だと思います。

外国人なのか日本人なのか、また、ファミリーなのかカップルなのかなど、ゲストによってニーズは様々のため、ターゲットのニーズを意識した部屋づくりをすることで、他の民泊との差別化を図ることができ、長期的な集客を期待することができるそうです。


2.収容人数を意識した部屋づくりをする

中居:「民泊には、大人数で宿泊できるという特徴があります。
外国人観光客の中には団体で来日される方々も多く、収容人数を考慮して、ホテルではなく民泊を選択されるケースも多いです。

AirDNA(世界最大級の民泊データ分析サービス)によると、外国人の方は体格が大きいことや、キャリーケースを広げる場所を加味して、実際の人数に対して約2倍の収容人数のお部屋を予約する傾向にあるそうです。

そのため、収容人数も非常に重要なポイントとなるのです。」

初期投資・インテセミナー資料   (1)

つまり、収容人数を最大化することができれば、その分ニーズの増える可能性があるということですね!

とは言え、収容人数ばかりを意識してしまうと、ベッドサイズや間取りによってはお部屋が窮屈になってしまい、快適さに欠けてしまったり、見栄えが悪くなってしまうことも。

そこで、部屋の広さを保ちつつも収容人数を引き出すために、オットマンベッドやソファベッドなどを設置することが有効なのだそう!
また、お布団であれば、普段はクローゼットに収納しておくことができるため、部屋を広く保ちながらも、収容人数を引き上げることができますね。

(※ 居室の床面積は宿泊者1人あたり3.3㎡以上確保する必要があります。)


3.とにかく清潔感を大切にする

中居:「ホテルとは違い、民泊の場合は各宿泊施設によって、清掃のクオリティやリネンの質などが異なります。写真上では綺麗に写っていても、実際に足を運んでみると、”想像以上に清潔感が無い……”なんてお部屋も実在するんですよね。

そのため、ゲストは清潔かどうかをレビューでの評価を見て判断します
口コミが非常に重要な役割を果たしている現代では、ゲスト一人一人の宿泊体験がレビュー評価に直結し、さらにそのレビュー評価が稼働率を大きく左右するというわけなのです。」

(※ 住宅宿泊事業法では事業者の業務として、”清掃及び換気を行うこと”が定められています。)

確かに、もしお部屋が清潔感に欠けていて、レビュー評価がネガティブなものになってしまうと、予約が全く入らなくなってしまうなんて事態も十分ありえそうです…

では、ゲストに好まれるような清潔感のある民泊物件にするためには、どうすればいいのか、セミナーでは以下の3つの方法が紹介されていました。

・リネン類を白で統一する

リネン類(ベッドシーツ・タオルなど)を白で統一すると、ホテルライクな雰囲気になり清潔感を演出できますし、あえて汚れの目立つ白い生地にすることで、逆に汚れていないことの証明になるのだと言います。

登壇者の中居が所属する、スペースエージェントの空間デザイン事業部が出がける民泊物件も、白のリネンを利用することがほとんどだそう。

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(写真:スペースエージェントの空間デザイン事業部が手掛けた民泊物件)

・床や壁を張り替える

床や壁は、お部屋の印象を大きく左右する部分ですよね。
そのため、例えば築年数が古くなりくすみが出てきてしまっていたり、傷や汚れなどが付いてしまっているなど、床や壁の清潔感が十分でない場合は、新しいものに張り替えてキレイを保つのが大事なのだとか。

また、お部屋のコンセプトが決まっているのであれば、それに合わせてアクセントクロスを取り入れると、統一感の演出にも効果的だそうです。

確かに、壁や床が新しくなるだけで、一気に新築のように綺麗なお部屋へと変身しますよね。内装づくりがさらに楽しくなりそうです…!

(ちなみに、床・壁の張り替え費用はそこまで高額でなく、だいたいの予算感で言うと、壁紙の張替えは『平米 × 1,000円』、床材の張り替えは材質にもよりますが『平米 × 3,000〜5,000円』とのことです!)

・水回りに力を入れる

清潔かどうかを最も重要視される場所と言っても過言でないのが、シャワールームやトイレなどの水回りですよね。水回りが清潔に保たれていなければリピーターの獲得は難しいでしょうし、レビュー評価の低下に繋がりかねません。

さらに、宿泊予約サイトへ水回りの写真が無いだけで予約率が低下したという実際の事例もあるため、水回りがキレイでないからといって写真を載せないことは逆効果なのだとか……

そのため、初期費用が多少かかってしまっても、水回りはきちんと工事を入れたほうが良いそうです。
例えば、先述したような床・壁の張り替えはかなり有効ですし、古くなってしまったバスタブやトイレの交換なども検討の価値ありです。

また、工事を入れない場合でも、シャワーヘッドやミラー、パッキンなどを新しいものに交換したり、クリーニングを入れるだけでもだいぶ見栄えが良くなるとのこと。
さらにホテルライクな雰囲気を演出したい場合は、ディスペンサー(シャンプーなどの容器)を統一するのも効果的なのだそうです!


民泊インテリアコーディネートの効果〜Before・After〜

さて、セミナーでの内容から、民泊インテリアコーディネートのポイントを3つご紹介してきました。
これらを押さえれば、稼働率や単価、そしてレビュー評価の向上を期待できるということで、民泊の内装がいかに重要なのかを知ることが出来ました!

また、今回のセミナーでは、これまで株式会社スペースエージェントの空間デザイン事業部が手掛けてきた事例を見れる機会があったのですが、内装にこだわることでお部屋の印象が激変していて、本当に驚きました。

【Before】

初期投資・インテセミナー資料   (2)


【After】

初期投資・インテセミナー資料   (3)

床・壁・天井の張り替えしかしていないのに、まるで、ホテルかのような仕上がりに。
1枚めのワンルームと同じお部屋だなんて、信じられません…

▼ ホームページにはこの他にも、これまでの事例がたっぷり掲載されていますので、気になる方は、ぜひぜひチェックしてみてください!


民泊をあくまで投資商材と捉えると、やはり初期費用を抑えることはとても大事です。
しかし、内装でゲストの心を掴むことが出来なければ、リピートや高評価のレビューには繋がりにくいのだとか。

長期的な利益を考えた場合、リスティング(宿泊施設紹介ページ)での情報は非常に重要視されます。この部分を担保するのならば、やはり宿泊客に寄り添った宿泊体験を与えたいですよね。

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以上、民泊投資セミナーのレポートでした!
少しでもこの内容が参考になれば嬉しいです^^

▼ 株式会社スペースエージェント空間デザイン事業部へのお問い合わせはこちらから!

▼ 民泊投資に関する疑問・質問は個別相談会をご利用ください!


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ありがとうございます。引き続き『みんれぽ+』を宜しくお願いいたします。
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ひとりでも多くの民泊投資家さんを生み出したい。そんな思いで、民泊投資についての情報を発信していきます。Instagramではゲスト目線での民泊情報を発信中:https://www.instagram.com/spaceagent_minrepo/
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