#底辺不動産投資家目線の23区紹介

※先日ツイッターで23連投したら2000人くらいフォロワーが増えたやつをまとめました。

東京20/23区でボロ物件を所有している不動産投資家目線での23区紹介です。不動産屋さんじゃないし、暮らしてるわけでもなく、お家賃をもらってるだけの目線なので怒らないでね。東京のぜんぶの区が大好きだよ！
#底辺不動産投資家目線の23区紹介

1区目【葛飾区】
・新築所有権アパートで表面10%出ました！と言われたらだいたい四つ木。
・四つ木じゃなかったらお花茶屋。
・寅さんの神通力が失われつつある柴又は商業デスゾーン。
・さいたまの方が賃貸に強いエリアが多々あるので、よくわからないなら手を出すのは亀有だけにしとけ。

2区目【足立区】
・ぽねりライナーできたけど道路の上を走ってるから駅前が分断されててどこも地味。
・23区内だけど車社会なので駅徒歩じゃない目線での投資判断が必要。
・荒川渡った北千住が首都、熱い。
・千代田線直通で北綾瀬はいずれ表参道、赤坂、大手町に並ぶとの噂。

3区目【目黒区】
・生きてくだけに精一杯の区と違って、暮らすのに必要ないものばかり店で売ってる。
・めっちゃ働かないと払えない家賃なのに働いてない人がいっぱい。
・ぼくの所有物件は中目黒ですが何か？
・入居申込書の年収欄が毎回オーナーより高い。

4区目【豊島区】
・さいたまの首都、池袋を擁するため賃貸需要がぶ厚い。
・家賃と価格のバランスのとれた良質のアパートが採れる。大塚、落合南長崎、椎名町など。
・築35年を超えるとほぼ池袋のカレー屋さんに勤務するパキスタン人からの入居申込。
・賃貸経営はGTN頼み。

5区目【練馬区】
・練馬駅と東武練馬駅はぜんぜん場所が違うので物件を見に行くときは気を付けて…
・石神井公園や大泉学園のバス便は路線価以下。このあたりファミリータイプじゃないとこわくて買えない。
・いつか大江戸線が伸びて助けに来る！を心の支えに籠城する土支田。
・練馬区は広すぎてキャラ立ちがぼんやりしてる感がある。ぼくも練馬区に物件持ってるはずなんだけどよく思いだせない。

6区目【新宿区】
・四谷・市ヶ谷・神楽坂みたいなGOOD新宿と、大久保・西武新宿・東新宿みたいなBAD新宿があるけど、利回りが高いのは後者。
・BAD新宿の物件を保有していると、酔っ払いが殴ったのでポスト交換しますという見積が来る。
・酔っぱらった女性が共用部に入り込んで踊り場でおしっこをしたのでカーペットを張り替えますという見積も来る。それオレが払うの？

7区目【渋谷区】
・いっつも工事していてギンギンに価値が高まった街。
・Google様が鎮座する渋谷駅、代官山・恵比寿のスイートエリア、代々木上原・松濤の高級住宅地など隙が無い布陣。
・渋谷本町は新宿や中野に帰属するからちょっと仲間外れ。
・エンドが楽待で買える渋谷区はホテルブーゲンビリアの区分くらい。

8区目【世田谷区】
・世田谷区とひとくくりにされるけど路線別に帰属意識が違う。
・東急、小田急、京王の順番にうるおいがなくなっていく。
・駅前にマンションができると1億の豪邸を売って老夫婦が移り、敷地をオープンが刻み3組の若夫婦が引っ越してくるので無限に人口が増えて94万人。
・世田谷線かわいいけど、終点以外の駅力はだいたいバス停。

9区目【中野区】
・中野駅前のラーメン屋が専有坪1000万！値段が強気すぎる。
・中野駅に関しては徒歩20分の木賃でも大丈夫。なぜなら中野にはすべてがあり、中野民は中野駅圏内で生まれ学び恋をして働くから…
・ときどき中野を出て、東中野ポレポレでヤクザ映画を観て中野に帰る。

10区目【杉並区】
・（精神的に）年をとらない大人たちのパラダイス高円寺。
・荻窪バス便はときどき路線価だけどごっとう(建ぺい50%/容積100%)。
・中央線の単身者パラダイス路線の強みと弱みで、いつまでも若くない街と住人の高齢化が投資家としては気になる。
・どの駅からも遠い徒歩15分超のゾーンが広いけどちゃんと人が住んでる。

11区目【北区】
・池袋が近すぎるせいでパチンコ屋とラーメン屋しか地元商業が成り立たない王子が首都。
・赤羽で安い土地が出ました！は、どうせ崖だから見に行く必要ないが一応は行って擁壁を見上げてから一杯飲んで帰る。
・チンチン電車こと都電荒川線を東京サクラトラムにしてロンダリングするも普及せず。

12区目【港区】
・森ビルが支配し、資本のバイオレンスが吹き荒れ、暴力とセックスの転がる街。
・森ビルの再開発のおこぼれを狙いたい。
・なんとか港区で物件が欲しいと検索すると出てくるサンハイム田町。
・それでもなんとか六本木駅近くでそこそこ安い区分をみつけるとぜんぶヤクザマンション。

13区目【江東区】
・湾岸エリアのマンションは価格が透明過ぎるのでぜんぶ投資対象外。
・浅利を煮た丼くらいしか見るものがなかった清澄白河はいまやおしゃんなエリア。
・門仲~清澄は２路線かつ都心に近いのでグングン家賃あがる。新築RCは坪1.8万円まで鉛筆なめちゃえ。（爆発しろ！
・ぼくの清澄白河のお店もコロナ禍の中で３割増賃しちゃった。ごめんね。

14区目【江戸川区】
・ここにいてはダメです！と区が言いだす水中都市。
・コスパいいけど水害リスクをどう織り込むのかがすべて。一部金融機関によってはそれで貸してくれない。
・無理せず市川や船橋に投資した方がいいんじゃという疑問。
・ぼくは小岩の再開発地権者枠にちょっぴり入り込んでみた。

15区目【墨田区】
・鐘ヶ淵・八広・東向島の高利回り新築アパートトライアングルゾーンに一棟目で迷い込んだ投資家はもう二度と戻ってこれないと聞く…。
・でっかいものにはついていけ！スカイツリーがあるから押上はどんどん伸びていく、と思う。
・すべての人をやさしく包み込む街、錦糸町は区分空中スナック投資の名所。

16区目【板橋区】
・物価が安い、家も安い、酒も安い、合理的に考えて板橋。
・スター選手がいないけど、どの駅も暮らしやすい東武東上線は手堅いインカム狙い路線。キャピタルは諦めろ。
・上板橋で築25年の木賃アパートを買ったら6部屋中4部屋の入居者が25年住んでた。

17区目【文京区】
・ #愉快なおとなりさん の名産地とツイッターで聞いてこわくて新築できないんだけど…
・東大や植物園、後楽園など広い施設で分断されると、商業エリアが半分になるので店舗物件の見極めは難しい。
・レジは区内のどこで買っても何かの地下鉄駅が近くにあるからノールックで買っても埋まるから大丈夫。

18区目【台東区】
・商業地ばかりで土地がちっちゃくて積算伸びないから、中古ビルを買おうとしても融資も伸びず意外と買うのが難しい。
・借地の名産地。千束近辺にでる檄安借地倉庫の有効活用を発見したらお金持ちになれる。
・浅草バブルはインバウンド頼み。最盛期、所有する浅草の区分店舗は入居申込が1週間で10通以上きた♡

19区目【大田区】
・羽田パワーで、糀谷どころか、地の果てに思えた大鳥居や穴守稲荷まで新築建てるとけっこうなお家賃で埋まる。若いCAさんが多いので、若い男子も来るらしい、なんなの、虫？
・土地鑑もないし池上線と多摩川線の沿線はちょっとよくわからないので利回り出ててもスルーしてる。

20区目【品川区】
・ギンギン渋谷の坪単価が払えずに、都落ちしてきた企業を受け止める五反田。
・大家さんはTOCで家具みたり、東京デザインセンターで床材みたり、サンゲツショールーム（おすすめ）でクロスをみたり、物件調査じゃなしに行くことが多いかも。
・品川駅が品川区にない！
・ごめんなさい正直、品川区のことよく知らない。

さて。後半につれてよくわからない区ばかり、ここから先は物件をまだ所有してない３区なので想像で書きます。

21区目【荒川区】
・すぐに買えると思ってたら以外と買えない。
・赤土小学校前とかバス停みたいな駅は嫌なので、町屋と西日暮里、そして東京駅まで直通12分で今後発展するという噂の尾久で探している。
・ライオンズプラザ町屋の地下にある閑静な区分店舗はここ10年で累計100回くらい売り込みをうけたので不要です。

22区目【中央区】
・日本橋近辺に三井が注ぎ込む資金量が異常。
・おこぼれに与りたく、馬喰横山など周辺のよくわからない小ビルを専有100万円/坪くらいで買ってリノベしたい。でも、たま～に出てきてもすぐに転売業者が横取りして、ペンキ塗って、2.5倍で再販してしこってる。そのままロールできずにしんだらいいのに。

23区目【千代田区】
・日本の中枢。11.66㎢のうち民有地34.87%。取引可能な土地が4㎢くらいしかない純金のようなエリア。平民がどうやったら千代田区の甲区に名前が刻めるのかわからない。間違いなく23区スタンプラリー最後の一つになると思う。
・でもリーマンショック後なら表面12%で秋葉原駅前のメイドビルが買えたんですよ！いま12周年イベントやってるってことはずっと満室だったから、もし買ってれば家賃で回収しきって、今頃はタダビルになってるわけです…。10年前に戻りたい。

以上です。
これからも引き続き、不動産23区スタンプラリーを続けてまいります。
あと３区！