【不動産投資】が節税対策になるって本当？

こんにちは！MBrosのぽんたです！

以前、老後の資金形成のための【不動産投資】についてお話しましたが、そこで【不動産投資】は節税効果があるということをサラッとご紹介しました。

本日は、「不動産投資に節税効果があるって本当？」という点を深掘りしていきたいと思います！

不動産投資が節税になる仕組み

まずはざっくりと、「不動産投資が節税になる仕組み」についてお話します。

例えば一般的なサラリーマンのような給与所得者の場合、不動産所得が赤字であればその赤字分を給与所得などから差し引くことが出来ます。これを「損益通算」といいます。

赤字分を給与所得などから差し引くことで結果的に課税所得が減額され、所得税や住民税の支払い金額を少なくすることが出来ます。これが「不動産投資が節税になる仕組み」です。

特に物件を購入した初年度は様々な経費において赤字が出やすいので、不動産投資を行うことで節税効果が見込めます。

不動産所得ってなに？

先程「不動産所得」という言葉が出ましたが、これは不動産で得た収入から、必要経費を差し引いたものです。

必要経費には以下のようなものが挙げられます。

・管理費

・修繕費

・租税公課（固定資産税、登録免許税、不動産取得税など）

・ローンの金利

・損害保険

・減価償却費

不動産投資が節税になるには条件がある

不動産投資が節税になるには条件が2つあります。

1つ目は前述にある通り「不動産所得が赤字であること」です。現金の出入りでみれば黒字でも、会計処理上で赤字であればこの条件を満たします。赤字と聞くと良くないイメージに聞こえますが、実は良い赤字と悪い赤字があります。

例えば不動産所得が赤字の場合、不動産の収益から管理費や修繕費などを必要経費として計上することで課税所得額が減り、帳簿上で赤字計上であれば税金はゼロになります。税金がゼロになった分、本来税金として納める分が手元に残るので、キャッシュフローとしては黒字になります。これがいわゆる良い赤字です。

反対に悪い赤字は、入居者がつかず家賃収入が減少してしまい管理費やローン返済などの費用負担だけが大きくなり、キャッシュフローを圧迫しているケースなどをいいます。

2つ目の条件は「確定申告をすること」です。会社が年末調整によって給与に関する申告はしてくれますが、そこには不動産投資の収入などは含まれていません。確定申告をすれば不動産所得が赤字だったことが税務署に伝わり、他の所得との「損益通算」が行われて納税した所得税が還付されます。

不動産投資の初年度は赤字が出やすいですが、その場合でも確定申告をすれば納め過ぎていた税金が還付されることもあるので、赤字だったとしても必ず確定申告を行いましょう。

減価償却費について知っておこう

不動産投資においての節税効果でカギとなるのは「減価償却費」です。

マンションなどの建物や、駐車場の舗装・門塀といったものを「償却資産」といいます。償却資産は年々少しずつ古くなり価値が減っていくので、その減少した分を「減価償却費」として必要経費にすることができます。

つまり減価償却費は毎年実際にお金が出ていく訳ではないのに、一定の金額を所得から差し引くことが出来てその分所得を少なくできるという、とてもありがたい必要経費なのです。

注意しなければならない点として、減価償却費を経費として計上できるのは「法定耐用年数まで」と決まっています。法定耐用年数を過ぎると経費として計上できなくなってしまい、節税効果があまり見込めなくなるので頭に入れておきましょう。

不動産投資は相続税の節税目的に最適

不動産投資は相続税対策に最も適していて、実際に相続税対策として投資用の物件を購入する人は沢山いらっしゃいます。不動産投資が相続税対策になる理由は、土地と建物の相続税評価額が現金よりも低くなるからです。

現金資産や有価証券は時価で評価されますが、不動産は評価額が約７０％になり、賃貸用の不動産であればこの評価額の更に７０％になるので大きな節税効果が得られるのです。

節税対策の為だけの不動産投資はやめた方が良い

不動産投資と節税対策は相性が良いですが、節税対策の為だけに不動産投資はしない方が良いです。理由は、節税にならない場合があるためです。

不動産投資をすることで節税の対象になるのは、「住民税」「所得税」「相続税」です。そのうち相続税対策の必要がない方は、不動産投資による節税効果はほぼ無いと言えます。また、住民税と所得税の節税対策において収支が赤字のみの場合も節税になりにくいので注意しましょう。

本来の目的をしっかり頭に入れて不動産投資を始めよう！

「不動産投資に節税効果があるって本当？」という点についてお話しましたが、いかがでしたか？不動産の本来の目的は「節税対策」ではなく、家賃収入によって長期的に安定した収益を得ることです。もちろん節税対策にはなりますが、節税対策の為だけに不動産投資は向いていないので、しっかり本来の不動産投資の目的を頭に入れておくことが大切です！