第31回　不動産投資成功法　ワンルームマンション投資に手を出すな

こんばんは、まなっしーです😊✨

引き続き、投資の基礎編です👌💡
どんな商品が良いかという前に、そもそも論で詐欺に合ったり、合法ぼったくり商品を買わないということが大事だよと話してきましたね^ ^

そんな中で、今回は不動産についてです。
不動産は、家賃収入も見込めるし、株に比べたらギャンブルのようなイメージも薄れますよね🤔
ただ、この不動産も悪い人に騙されてしまう人がとっても多いのでちゃんと勉強して、備えておきましょうね😊☝️

○不動産投資の種類　

・住居（レジデンス系）…ワンルームマンション（区分所有）、１棟アパート、１棟マンション、シェアハウス、戸建て投資
・テナント…商業ビル、駐車場、倉庫
・宿泊系…民泊など

どの不動産投資でもそれなりに良い投資になり得ます。ただ、その中でも、詐欺の温床になっているのが

ワンルームマンション（区分所有）です。

他のものはどれも投資しようと思うと、まとまった金額が必要になるんですが、このワンルームマンション投資は、１０００万円前後で１室買えてしまうので、銀行融資も受けやすく、とりあえずサラリーマンなんかはここら辺からスタートしようかなと思いがちなんですよね。

そこに悪い人たちが多く潜んでいるんです。

先ほども言いましたが、不動産投資そのものは、良い投資になりえます。毎月家賃収入もちゃんと入るので、キャッシュフローの面で見ても良い投資です。

ただ、動く金額がどうしても大きくなるので、本当に気をつけないと、資産を形成するどころか、下手すると地獄への片道切符になってしまいます。

何度も言いますが不動産業界は詐欺の温床です。本当に気をつけて投資しましょう。

その中でも、ワンルームマンション投資、このワードが聞こえただけでも候補から外していいくらい手を出すべきではないものですΣ(-᷅_-᷄๑)

では、どのようなものなのか、説明していきましょう(*´꒳`*)

○ワンルームマンション投資

不動産屋やセミナーでのセールストーク

・区分所有なので少額から始めることができる
・税金対策になる　節税になってサラリーマンでも毎年少しお金が返ってくる
・生命保険の代わりになる　もし死んでしまったときにこの部屋がただで手に入るから
・将来の年金になる　最初はローンをかかえるかもしれないが、将来３０年後に自分のものになるから年金代わりになる
・銀行がお金を貸してくれるからお金がなくても買える
・ローンは入居者が払ってくれるから大丈夫
・空室対策にサブリース（家賃保証）がついている

これだけ聞いたら、まさに、夢のような投資ですよね？？？(//∇//)
お金がなくてもできて、年金の代わりになって、節税になって、ローンは入居者が払ってくれて、家賃保証までついている。ワンダフル🌈

、、、、、

ただ、結論から言うと、ほぼ詐欺です。

地獄への片道切符であり、資産形成どころか一度買うと途中で降りられなくなっちゃいます😱
なので、手を出しちゃダメですよ？🙏

では、なぜやめたほうがいいのか？
ここを学ぶことが大切なので、今から理由を学んでいきましょう。

○理由

●圧倒的に低い利回り　ワンルームの場合ローンは入居者が払ってくれない

(例)

楽待　東京２３区　築１５年以内　利回りの高い物件で見てみましょう(๑•̀ㅁ•́ฅ✧  
販売価格が１４００万で、表面利回り6.4%。想定年間家賃月75000円となっています。
これだけ見たら、銀行に預けてたらほとんどつかない利回りが6.4%もあって家賃も年間90万円分くらい入ってくる。それに築15年ならまだまだいけるんだから割と良い投資なんじゃないか？と思ってしまいませんか？🤔💡

この物件、みなさんどう思いますか？^ ^

これですね、実は隠れたコストを全く表記していないんです！∑(ﾟДﾟ)

隠れたコスト

・銀行の金利　1.5～2％
・ずっと満室はありえない　空室率の計算がされていない
・物件取得時の仲介料・不動産取得税・登記費用（司法書士・印紙）で大体6～7％
・共用部の修繕積み立て・管理費　ワンルームの区分所有の場合、共用部があるので、建物全体の修繕費や管理費を毎月支払う必要があるのに書いてない
・固定資産税　毎年かかる。大体価格の1％前後　家賃の1～2ヶ月分
・火災保険　毎年かかる
・入居者の退去時のリフォーム代と広告費用　クロス、床、清掃費、新規入居者募集の広告費　家賃の2ヶ月分くらい　ワンルームだと3年に1回は空室が出ると言われており、結構このような費用がかかってくる
・毎年下がる物件価格　この物件を売った場合に、全く同じ価格で売れた場合の利回り計算がされている。例えば、1000万円で買った物件が10年間で500万円の家賃が入りました。でも、この物件を売ったときに500万円になったんだったら、結局一緒ですよね？

なので、この「表面利回り」に騙されてはいけません。

表面利回りとは・・・満室想定の家賃収入を物件価格で割った簡易的な利回りのこと

不動産の場合はよくこの表面利回りで表記してあることが多いんです。表面利回りとは、要するに粗利益のことでいくらでも高く見せかけることができてしまいます😂

例えば、家賃収入100万円＋物件価格1000万円＝利回り10％ですが、表面利回りでの計算なので、この家賃収入は「想定」家賃収入なんです。ということは、家賃収入150万円＋物件価格1000万円＝利回り15％と表記しようと思えば簡単に書き換えて表記できてしまうんです。あくまでも、「想定」なので笑。

だから、「実質利回り」で見ていかなければいけません。

実質利回り・・・収入から必要なコストを差し引いた実態を表す利回りのこと

投資する場合は、こちらで考えていかなければなりません😊☝️

では、先ほどの物件、実際に計算してみました。

1番左の数字が不動産屋が提示していた数字です。管理費やもろもろの支払いが全部空白ですね🤔
この条件で、想定利回り6.4%で、予想年間手残りが89.6万円ということです。

では次に、部屋が常に満室の状態を想定して実際にかかる経費（取得価格や管理費、火災保険など）も含めて利回りを計算してみました☝️
すると想定利回りは3.6％で、予想年間手残りが50.8万円となる。これでも、これくらい残るんだったら、銀行にただ眠らせておくよりもいいんじゃないかなと思いますよね？

でもちょっと待ってくださいΣ(￣。￣ﾉ)ﾉ
注意してほしいのは、これは全て銀行から借り入れせずにキャッシュで買った場合です。
しかも、ずっと満室のことなんて現実的にあり得ません。
そこも含めてもう少し見ていきましょう。

では、入室率を90％で計算してみましょう。
30年間のうち10％は空室であるという計算です😊
これでいくと、想定利回りは3.0％で年間手残りが41.84万円。これでもまだ利益は出てますね？🤔(実際のところ入居率90％でも甘くみすぎてます)

ただ、まだまだ落とし穴があります。
入居者が30年間ずっと今の家賃で住んでくれるわけないですよね？(　ﾟдﾟ)

どんどん建物や内装も古くなりますからね。次はそこも含めてみましょう^ ^

家賃の減少を含めて10％減で計算してみましょう。すると想定利回りは2.3％で年間手残りが32.88万円になります。これでもまだ利益が出ていますね🤔(ただ家賃も実際は10％減では済みません)

さらに、この計算には、物件価格の毎年の値下がりが含まれていませんΣ(-᷅_-᷄๑)

では30年間で80％の物件価格の値下がりを含んで計算してみましょう^ ^
するとどうでしょう。ついに、想定利回りはマイナス0.5％、予想年間手残りもマイナス7.12万円になってしまいました（ ;  ; ）

この状態わかりますか？
若干の現金手残りは、実際少しだけあるかもしれませんが、資産的な損失を含めると毎年資産がどんどん減っていくだけの状態になってしまっているんです😱🔥

更に、この図にはありませんが、

普通は銀行から借り入れしてワンルームを借りるわけですよね？(*_*)

とすると、毎月銀行に金利を含めてローン返済していかなければなりません。
ここまでの費用を全て含めてしまうと、このワンルームマンション投資を行うことで、

毎月不労所得が入るどころか、毎月給料から返済のために手出ししないといけなくなってしまいます。資産になるどころか、30年間の負債を抱えてしまうことになってしまうわけです((((；ﾟДﾟ)))))))

☆要するに、このワンルームマンション投資は、、、、

全額キャッシュで購入して、、

30年間空室も無くずっと満室で、

物件価格も家賃も全く下がらず、

30年間修理も何も必要ないと仮定した上で、

やっっっっっと！！！！！

月4万円残る。

こんな投資物件なんですよ笑。
、、、絶句しませんか？笑

だから想定していなかった、家賃が10％下がったり、空室が10％出てしまうだけで、実質毎年給料から手出ししないといけなくなってしまうわけです。

更に、もし！！

銀行から1500万円を30年返済で借り入れをしていた場合、金利2％としても2000万円の返済が必要です。そりゃ、厳しくなりますね💨

○でも節税になるんじゃないの？

節税にはなりません。
なぜなら、税金が減るということは、赤字だからです☝️
例えば100万円毎年どぶに捨てて税金が10万円返ってくる。これと一緒です。だったら、どぶに100万円なんて捨てないですよね？😊

・年金代わりになるんでしょ？

年金がわりにはなりません。
毎月マイナスのお金を払い続けて数十年。
やっと支払い終わった築3、40年のボロ部屋1室手に入れてどうしますか？
だったら普通に貯金を続けたほうがマシです。

毎年50万円も赤字を出して30年後にボロ部屋1室手に入れるよりも、30年間貯金して1500万貯めるほうがよほど有意義ですよね？😄☝️

・保険代わりになるんじゃないの？

なりません。保険が欲しいなら、保険に入ったほうがいいです。掛け捨ての保険にでも入れば月々の費用も安いし、万が一のときに出る金額もよっぽど大きいです。

・家賃保証が付いてるんでしょ？

これ、実は実際には付いていないのと一緒です。付いていたとしても、最初の数年のみ保証されるだけなんです。
きっと探せば契約のどこかに小さーくどこかに記入してあるはずです笑。

なので、最初の数年以降はどんどん保証される家賃は値下げされていきます。当然ですがよくみなさん勘違いします。

最初設定した家賃がずっと保証されるなんてありえませんからね？

○銀行の信用を毀損してしまう

ワンルームマンションは、実質負債と同じ扱いを受けるので、物件に担保能力がありません。
なので、今後住宅ローンを組んだり、不動産融資をしてもらいたい際なんかに響いてきます。

だってすでに負債を抱えているのと同じですからね(T-T)

不動産投資において、銀行からの信用というのは大切なので、この信用を失わないように気をつけないといけません😊☝️

あ、ワンルームマンション投資って、やっちゃダメなんだなぁと感じてもらえてますかね？🤔💡

では、ついでに不動産屋の悪質な営業についても少し触れておきましょう😊☝️簡単に信用したら、地獄行きですよー☝️

○悪質な不動産屋の営業方法

・マンションを売るためなら何でもします
・電話営業　断ってもしつこく何度も電話があったり、長時間電話を切らせてくれない
・不動産投資の無料セミナー
・結婚相談所　デート商法　半年ぐらいはデートを重ねて、商品を売りつけたところで別れる
・異業種交流会　成功者のような雰囲気を装っての営業
・婚活パーティー　
・自宅訪問して恐喝　自宅に押しかけられて強引に契約を迫られる。２ブロックゴリラは一時期有名になりましたね。知らない方は検索してみよう

・私はFP（ファイナンシャルプランナー）　税金や保険の出費なんかも節約しますよと言って、源泉徴収表を提出させるのが目的。これも注意する必要があります。源泉徴収表は、わかる人が見たら、収入・配偶者・勤続年数・生命保険加入などが丸わかりなんです。

ここまでするか？と思ってしまいそうな内容もありますが、不動産屋は本当になんでもします😱

1発売るだけで利益が数百万円とか平気で入るからです。なのでその人たちにとっては、数ヶ月に1回売れるだけでも十分なんです。
また、もともと振り込め詐欺あがりの人間なんかも多い業界なので、口がうまかったり、おらおらな人だったりということが多いので気をつけてくださいね😊☝️

○狙われやすい人

大手のサラリーマン
公務員
医者　お医者さんはお金の計算が苦手な人が意外に多く、毎年赤字でも気づきにくい。
30～40代OL　まじめで貯蓄が多い人が多く、そこの将来の不安をあおる。
要は、貯金を持っているか、融資がつく人が狙われやすいです。

✨Q＆Aコーナー✨

Q：大手なら大丈夫なのでは？

A:大手でもダメです。大手もやばいところ、かなりたくさんあります。

Q:銀行が融資してくれるから大丈夫なのでは？

A：銀行も不動産屋のパートナーです。銀行はただの金貸しと思ってください。
銀行自体も貸出先に困っているんです。
要するに、お金を貸して金利がついて返ってくるならそれで言いということです。なので、大手サラリーマンや貯金を持っている人、高所得者層を狙い撃ちしてきます。

Q：ワンルームマンションで成功する方法はないの？

A:市場の半額など、とにかく安く買うしかないです。でもそんな物件売ってません。
あとは、値上がりする物件を買うと良いのですが、これもなかなか難しい。
基本的に、業者が利益を載せまくっている上に、お宝物件にはほぼ出会えません。

☆まとめ☆

不動産投資自体はうまくやれば安定した良い投資になりえます(´∀｀*)
ただ、ワンルーム投資はほぼ100％失敗する地獄への片道切符です。
不動産屋のセールストークに騙されてはいけません。もし、ワンルームマンション投資を勧められたらその人とは距離をおきましょう。

不動産投資には隠れたコストがたくさんあります。
そして、節税にも年金代わりにも保険代わりにもなりません。

結論！！

ワンルームマンション投資には手を出してはいけません。

という回でした😊✨どうでしたか？？
甘いセールストークにのせられてホイホイ買ってしまってはダメですよー😏👌
良い不動産物件の買い方なども今後やっていきますので、引き続き学んでいきましょう！✨

それでは、今回も最後までお読みくださりありがとうございました٩(๑•ω•๑)۶

↓今回の内容を動画で復習しよう！↓🚀
 前編 https://youtu.be/K1zInd495ec
 後編 https://youtu.be/En9ZHw0YVqc

☆参考☆
🦁両@リベ大学長 🦁
https://twitter.com/freelife_blog
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