防火地域での土地探し
まめはうすです。
2021年10月半ばに見つけた土地を11月末に契約し、現在着工に向けて打ち合わせをしています。
今回は土地探しについて書いていこうと思います。
建てたい家の概要
住人：夫婦＋犬２頭（予定）
構成：LDK、寝室、仕事部屋、ガレージ、風呂、トイレ、洗面所、ウォークインクローゼット、シューズクローゼット
その他設備：スマートフォン対応ドアホン、宅配ボックス、防犯カメラ、IoT制御できる証明、スマートロック
どんな土地を探していたのか
そもそもなぜ墨田区なのか、なぜ家を建てるのかという話はまた別に書くつもりですが、現在は墨田区に1LDKの賃貸マンションを借りて住んでいます。2年住んで周辺の環境がとても良く、愛着がわいてきたので戸建てを考えた時にまず周辺の地域で探そうと思いました。
しかし、探し始めてすぐわかったのが、まず周年の地域はとても土地が高いということ。次に、かなりの割合で防火地域/準防火地域ということでした。
防火地域と準防火地域
防火地域/準防火地域については以下のマップを見るとわかりやすいですね。
特にスカイツリーの南側はほぼ防火地域となっています。どうやら関東大震災、東京大空襲で二度に渡って大半が消失したという背景があるようです。
さて、防火地域の何が問題かというと、住宅の価格に跳ね返ってくる点です。
木造の場合は耐火建築物、重量鉄骨の場合でも耐火窓、耐火戸、耐火シャッターなどを使う必要があり、その分価格が上がってしまいます。
そこで最初に話をしていたハウスメーカー（以下M社）の営業さんにもらったアドバイスは、20坪の土地に木造2階建て100平米以下の家を建てれば準耐火建築物で済むということでした。我が家は夫婦と愛犬しかいませんし、以前住んでいた戸建ての賃貸は87平米2階建てで広すぎるという感想でした。
１階が半分車庫だとしても十分な広さになるのでは？
と、いうことでマイホームクラウドなどを使って夫婦でいろんな間取りを妄想してました。例えばこんな感じです。
建坪で15坪なので建ぺい率70%だと22坪の土地が必要ですね。角地などで建ぺい率80%なら20坪でいけます。
と、いうわけでまずは角地20坪というものを探し始めました。
墨田区で20坪2階建ては建てられるか？
結論から言うと建てられます。建売の住宅などを探してみると意外とリーズナブルな価格と言っていいでしょう。
が！
いま住んで気に入ってる地域に家を建てたいのであって墨田区ならどこでも良いというわけではないんですよね。ここで問題になるのが、希望地域の土地は非常に高いということです。とはいえ、いつか良い土地が出るかもしれないので、数カ月は粘って探しました。
しかしあまりに土地が出ないし、出てもべらぼうな値段なのでだんだんじれてきました。M社でも土地は探してくれていたのですが、良い土地と言って紹介されるのはたいてい希望範囲外か隣の区です。隣の区でももともと行っている公園などは徒歩範囲内だったりもするので、場所によってはありなんですけどね。
思い切って荒川を越え、葛飾区や江戸川区などにするとだいぶ土地が安くなってより良い家が建てられますよということで、見に行ったりもしました。
実際、瑞江や一之江あたりは犬連れも多く、商店街も充実しておりなかなか良い環境ではないかと思ったのですが、奥さんはやはり今の環境が気に入っているらしく、きっぱりお断りすることにしました。
同時に、ちょっと離れた地域、例えば調布や新百合ヶ丘などの土地も気にしてはいたのですがそちらも探すのは終了し、希望地域内に絞ることにしました。
墨田区に建てるなら３階建てか？
とはいえ、希望地域内は土地がべらぼうに高いんですよね。こうなるともうちょっと狭い土地で考えるしかありません。その場合、1Fはほぼガレージで埋まってしまいますので２階建ては難しくなり、３階建てが視野に入ってきます。
もう一つは建ぺい率の見直しです。少しでも狭い土地で2階建てと思って建ぺい率80%以上の土地を探していたのですが、実際のところ建物は周囲の土地に対して一定距離を空けなければいけません。狭い土地の場合、面積に対してこの割合が大きいので仮に建ぺい率80%、角地で90%あっても活かせないのでは？ と考え試しにシミュレーションしてみました。
仕様を満たすために必要な建坪は12坪程度という計算になったので、そこを固定してそれを建てるのに必要な土地の広さを間口の広さごとに出しています。
結論から言うと建ぺい率が80%とかあっても実際に活かすのは無理でした。細長い土地なら建ぺい率60%＋制限緩和10%の70%あれば十分ですね。
土地とハウスメーカー
17坪〜 建ぺい率80%の土地探しから15坪〜 建ぺい率60%にシフトしたことでハードルはだいぶ下がりました。
木造の準耐火建築というメリットが失われますが、重量鉄骨の３階建てを得意とするメーカーが視野に入ってくるわけです。ここで初めて複数社と話をすることにしました。
あまり検討範囲になかった重鉄の家について勉強できる他、それぞれが土地部門を持っているので一般の不動産検索サイトに出てこない物件があるならそこで、という目論見があります。また、M社は木造３階建てをあまり推してくれないので、別なハウスメーカーで木造３階建て耐火建築についても話を聞いてみます。
というわけでSR社に行ったところ「このあたりは土地が高いので、どんな小さな土地でも1億円はします。別なところに土地を探しましょう」と最初の5分で言われたので20分くらいで終了しました。担当はかなり年配のベテランに見えたのですが、周辺地域のことをあまり知らないのか、適当な事を言っているのかはわかりません。なるほど営業で決まるというのはまさにこの事だなという印象です。
次にHHさん。同年代のやや強面な営業さんでしたが、推しも強くなく接しやすい頼りがいのある印象でした。HHさんは見学会なども盛んで、何度かよそのお宅にもお邪魔しています。ただ、土地部門がそんなに強くないのか、M社ほどいろいろ紹介してはくれませんでした。しかし、我が家の周辺に建っている３階建て住宅は見るからにHHのものですので、実績があるのは間違いないです。
最後にSHさん。SHさんって２つありますがハウスの方です。若手の営業さんと上司の方のコンビで、若手の営業さんはフットワークが軽く、上司は柔和ながら明らかにしっかりしていて頼りになりそうでした。ここのアドバンテージは上司の方が建てた家がほぼ我が家の欲しい家そのものだったというところでした。なお、SH社は群馬の方に住宅展示場のテーマパークのような施設を持っており、見学は非常に楽しかったし勉強になってます。
SHかHHかという比較は難しく、正直土地を見つけてくれた方に決めようと思っていました。最初のM社も候補から外れたわけではなかったので、念の為他社とも話を始めたということを伝え、ついでに耐火住宅木造3階建てにした場合ざっくりどのくらいの価格になるか教えてくださいと言っておいたところ…
「耐火3階建てだと準耐火2階建てに比べて〜万円くらい価格が上がってしまうんですよね」
という返答だったのですが、実はこの「〜万円」は予想より差がありませんでした。具体的に言うと、建物の価格が「〜万円」上がっても3坪少ない土地で建てられるならトータルの価格が下がってSH、HHと比較しても同程度もしくは少し安い額の提示となっています。M社ここに来てまだつながってました。
土地探しの行方
結局、3階建てにしようと決断し、土地を探して4ヶ月。どこのハウスメーカーでもなく自力で見つけた土地を３社に送り、それぞれプランを出してもらって比較した結果、M社にお願いするという結論になりました。
このあたりは長くなるのでまた別に書きたいと思います。
なお、我が家の予算配分は土地：建物が6:5くらいとなりました。ただ、土地は貯金で40年くらいして手放す時に自分の資金として戻ってくるので高いのはまあいいかなと思ってます。16坪3階建て105平米とコンパクトな家ですが、地の利はめちゃめちゃに良いところなので、墨田区での生活を楽しんでいくつもりです。
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