入居者募集、あなたなら、賃料はいくらにしますか？

約1ヶ月後に空室が
発生することが
決まりました。


始発駅という利点。
駅から徒歩2分という近さ。


など、借りて頂ける方に、
メリットだと感じて頂けそうな
ことを盛り込みながら、
ニーズにマッチした、
住みたいと感じて頂ける方との
出会いが今から楽しみです。


募集をスタートする場合、
最初に行うことは、
何でしょうか？


それは、賃貸募集の条件を
決めることです。


端的に言えば、賃料をいくらで
募集するかを決めることと
言い換えても良いかもしれません。


あなたは、空室になった時、
どうやって募集する賃料を
決めていますか？


あなたが、大家として、
まだ退去の経験がなかったとしたら、
どうやって決めようと思いますか？


決め方に正解はないですが、
ひとつの参考意見として、
私の場合をお伝えしようと
思います。


私が最初にすること。
それは、
管理会社の意見を聞くこと
です。


そんなの当たり前じゃない？
と思われるかもしれませんが、
私にとっては、これが出発点です。


私から聞かなくても、
担当者から、査定賃料などの
意見を伝えて頂けるケースが
多いかもしれません。


私がその意見を
大切にしている理由。


それは、査定賃料が、
少し保守的に出てくるからです。


つまり、それが下限だな、
という捉え方を私はしている
というイメージです。


賃貸管理会社と大家は、
基本的には同じ方向を
向いていて、
利害は一致しています。


空室を早期に埋めたい。


賃料が入ってくることで、
管理手数料を得られる。


という点において、です。


ただ、賃料の設定という点で、
若干スタンスにズレが
生じる部分もあります。


入居率の維持、
一日でも早く空室を埋めることで、
管理手数料が入ってくるように
したい想いから、
一番訴求力のある、
賃料を下げるという提案を
するケースがある。


大家の立場としては、
空室は早期に埋めたいが、
相場とかけ離れていない
賃料であれば、
少しでも高めの賃料で
募集を出し、入居して頂きたい。


この点を意識しておかないと、
管理会社の提案に頼り、
空室を少しでも早く埋めたい
想いから、
賃料を減額して募集するという
選択をしてしまいかねません。


だからこそ、ネットなどで、
近隣で、似たような物件が、
いくらくらいで募集されているのか、
などを参考にして、
自分ならどうするか、
ということを考えること。


そして、管理会社に要望を伝えたり、
反対に自分の意見を提案として伝える
くらいのスタンスでいることが
大切だと私は思います。


今回も、募集条件の提案を
提示頂きましたが、それを、
6,000円上回る賃料で、
最初の募集はスタートして欲しい、
と私は伝えました。


賃貸経営をしているオーナーとして、
賃貸業の売上を守るためにも、です。


また、賃料を下げないようにしようと
努めることには、
もう1つ理由があります。


それは、価格を維持するため、です。


基本スタンスは、
安定した賃料収入を得続けること。
そのために、長期で保有し続けること、
です。


ただ、いつ、どのような状況に
なるかは分かりません。


必要に迫られて、現金化したい時が、
訪れるかもしれません。


その時、賃貸用物件の売買価格は、
利回りで考えられるケースが多いです。


話を分かりやすくするために、
物件価格が、賃料の5％の利回り
だと仮定します。


賃料が8万円だとした場合、
年間賃料は96万円です。


これが利回り5％だと考えると、
96万円÷5％＝1,920万円となります。


空室を早く埋めたい想いから、
賃料を75,000円に下げたとします。
この場合、
年間賃料は90万円になります。


先程と同じように、
利回り5％で考えると、
90万円÷5％＝1,800万円となります。


実際は、管理費や修繕積立金なども
勘案するので、
異なってくる部分はありますが、
月額の賃料が5,000円、
年間で6万円異なるだけで、
売りたいとした時の価格に
100万円強の差が生じる可能性が
出てくるのです。


今の空室を埋めたいがために、
賃料を下げてしまうことが、
後々、利回り商品としての
賃貸物件の価格面での価値を
下げてしまうことにも
つながりかねない。


この点を考えて、
私はできるだけ、賃料は、
下げないようにしながら、
募集を行うことを意識しています。


私は、上記のように、
「査定賃料」を参考にしながらも、
それに頼りすぎないように気を付けること。


募集で決まった賃料が、後々、
売却したいとなった時の
売買価格にも影響するから。


そのようなことを思い描きながら、
募集賃料を決めることを
意識していますが、
あなたは、
どのように考えて決めていますか？