第７回 【シリーズ　属性別投資術！①】恩恵を最大限に受けることができる！？　20代・30代で始めるメリットを徹底解説！

■「時間が味方になる！」ワンルームマンション投資を始めるなら20代・30代から！

Q　これまでのお話しで、「大阪」ワンルームマンション投資の魅力が具体的になってきたのですが、何歳くらいから始めるのがベストなのでしょうか？

これはズバリ！ 早ければ早い方が良いです！　
ワンルームマンション投資を始められた方、皆さんが仰るんです。「もっと早く買えば良かった」と――。

実際、ワンルームマンション投資は、あらゆる世代のニーズに応えることができる投資方法だと思うのですが、始める時期が早ければ早いほど、より大きなメリットが受けられるのは事実です！

上場企業だと30歳前後で年収が500万円以上になる方も多いと思いますが、例えば30歳で始めれば35年を組んでも定年を迎える65歳で完済ができます。

つまり、定年後には家賃収入をほぼ丸ごと生活資金に充てることができるんです。
お金のことはもちろんですが、精神的に老後の生活の不安がかなり少なくなるといった点もメリットです。

――私も30代ですが、将来の年金がいくらもらえるか分からない不安がありますので、リタイア後に毎月家賃収入を得られるのは大きなポイントですね！

そうですね。さらに、年収が増えるにつれて融資限度枠も広がるので、２戸、３戸と所有物件を少しずつ増やせるかもしれません。そうすると、老後はもっと安心です！

――年収が500万円あると、どれくらい融資を受けられるのでしょうか？

そうですね、一応、年収の約8倍と言われていまして、およそ4000万円くらいでしょうか。
ここで、参考までに融資が受けれる条件を例として挙げてみましょう。

＜融資条件の例＞
■年収500万円以上
■公務員か上場企業、もしくはそれに順ずる企業に勤務
　または、医師など国家資格取得者
■勤続年数３年以上

新卒で入社した会社で、3年目に年収500万円を超える方はごく一握りだとは思いますが、もし幸運にもそういった企業にお勤めになられたら、ぜひ年収が500万円を超えた時点で「大阪」ワンルームマンション投資を検討して下さい。
定年を待たずしてローンが完済するので、50代後半からは給料にプラスして家賃収入も得られます。
早く始めるのはとにかくメリットが大きいんです！

――若いうちから始めないともったいないということは分かりました。やはり与信枠の4000万円を目一杯使ってフルローンで複数戸持つ方が良いですか？

良い質問ですね！　せっかくある与信枠を遊ばせておくのはもったいない、と、私は考えています。

これまでこのコラムをご覧頂いている方は、もうご理解頂いていると思いますが、入居者が見つけやすい（弊社では35年の借り上げ保証プランがある）大阪中心部のワンルームマンションは、新築をフルローンで購入しても、家賃でローンの返済額や毎月の管理費・修繕積立金といった出費をほぼ賄えるため、ほぼトントンか、わずかにマイナスになる程度です。
東京なら毎月1〜2万円はマイナス（持ち出し）になりますから、そこは大きな違いです。

特に、60代くらいでローンの完済が見込める20代・30代の方は、フルローンの恩恵を最大限に受けることができます。
また、前回お話しした、“長期保有”で考えている場合は新築の方が良いというポイントも20代・30代から始めるのが一番メリットが大きいです。
なので、もし新築で２戸購入できるなら、２戸持った方が良いでしょう。

また、35年ローンが組めるのは44歳までなんです（79歳で完済が条件のため）。
ローン年数が短くなると月々の返済が増えるので、キャッシュフローがマイナスになります。
例えば、50代を超えるとローンが組みにくくなったり、金利が高くなるなど、条件が悪くなるので、できれば40代に入る前に始めた方がオススメです。

――でも、与信枠を目一杯使ったらマイホームを持てなくなってしまいますよね？

もちろん、そのデメリットはあります！
しかし、仮にマイホームが欲しくなったら、そのタイミングでワンルームマンションを転売するというのも方法ですよ。

マイホームを持つタイミングは、恐らくお子さんができて、小学校に上がるタイミングだったりすると思うのですが、その頃に、転売価格からローンの残債分を引いて利益が出ていたら転売も可能でしょう。

売りたい時に売れる可能性が高いのも「大阪中心部のワンルームマンション」のポイントです！
こういった点からも大阪中心部でワンルームマンションを持つことは、プラスにこそなれマイナスにはならないのです。

しかも、これからの時代、サラリーマンはマイホームを持たない方がメリットが大きいかもしれませんよ。

■勝ち組サラリーマンは“マイホーム”を買うべきではない！？ その理由とは？？

Q　サラリーマンはマイホームを持たない方がメリットが大きいとはどういうことでしょうか？

はい、その理由は…会社の福利厚生です！！
20代・30代で年収500万円以上が得られる上場企業やそれに準ずる会社にお勤めの方ですと、かなり手厚い福利厚生を得られていると思います。

その中でも、今回注目したいのは“家賃補助”！　一般的には、いまや減少傾向にあるとは言われているものの、皆さんいかがでしょうか？

もし、家賃をかなり会社が負担してくれていて、格安で賃貸に住めているようであれば、かなりのアドバンテージ。会社に感謝しながら、“マイホーム”ではなく、ワンルームマンションを買いましょう。

マイホームを買えば、住宅補助もあるかもしれませんが、毎月のローンの返済が出費になっていきます。
同じローンでも、ワンルームマンションに対するローンは、家賃収入で賄えるので出費にはなりません。さらに、老後の保障、年金代わりにもなるのです！

――たしかに、無理してマイホームを買って郊外で住むより、家賃補助を受けながら大阪の中心部で住む方が、何かと便利だしメリットが大きそうですね！

そうなんです。
さらに最近、特にコロナ禍で“シェアリングエコノミー”という考え方が以前にも増して注目されています。
今、時代の先端は“シェア”！
それは、住まいにおいても例外でなく、これからどんどん“賃貸”が主流になっていくでしょう。
そういった意味でも、マイホームを持つより、ワンルームマンション投資をする方がオススメなのです。

――他に、若い世代がワンルームマンションを買うメリットはありますか？

抽象的にはなりますが、大きな買い物ですので、仕事にハリが出ますし、より大阪の動向に敏感になったり、それまで見なかったであろう不動産にまつわるニュースに注目するようになるので、色んな知識が増えます。

人間として一皮むけるというか…考え方に深みが出てくるので、しっかりとした大人になれる気がします。

また、目先の利益としては見えにくいですが、自分が払うべきローンを他人からの家賃で支払えるので、貯金箱にお金を貯めていく感覚で資産が作れるのも有効な資産形成の手段と言えると思います。

――最後に、20代・30代で始める上で、注意すべきことはありますか？

30代前後というのは転職のタイミングだと思います。
例えば、大手上場企業から、やりがいを求めてIT企業やベンチャー企業なんかに移られたりするケースが多いんですが、こういった場合、転職したらしばらくローンは組めません！　
なので、ワンルームマンション投資を始めるなら、せっかくある与信枠（年収の約８倍）を無駄にせず、転職をする前にしましょう！

では、今日はこの辺で。今回も最後まで読んでいただきましてありがとうございました。次回も、初心者の方の疑問にお答えしていきますので、どうぞご覧ください。

【お知らせ】

『初心者でもスグ分かる！　ポストコロナ時代の「大阪」ワンルームマンション投資　Q＆A』では、初心者の方の素朴な疑問を募集します。
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