第６回 気になる２つを徹底比較！　【中古VS新築】＆【区分ワンルームVS一棟もの】

今週から「まん延防止等重点措置」の適用が始まりましたね。
「また“おうち時間”が増えた…」という方も多いのではないでしょうか？　
こんな時こそ、不動産投資の勉強をしてみましょう。
しかし、正しいやり方でないと、せっかくの時間が無駄になってしまいます。
今回は、初心者の方が情報収集をする際に、おちいりがちな“落とし穴”についてお話しできる質問が届きました。

■中古VS新築「大阪」ワンルームマンションならどっち！？

Q　前回はオススメのエリアについて教えて頂きましたが、次に気になるのは“中古”が良いのか、“新築”がいいのかです。やはり利回りを考えると中古が良いのでしょうか？

めちゃくちゃ良い質問ですね！　その質問はよく頂きます。結論的には、「築浅の中古」がオススメなんです。

意外と“中古”一辺倒で考えてしまう方が多いんですが、新築の方を希望される方も結構いらっしゃいますので、ここで一度、改めて“中古”と“新築”のそれぞれのポイントを整理してみましょう。

＜中古ワンルームマンションの特徴＞
■物件価格が安い（表面利回りが高い）
■修繕費などが“スグに”かかる可能性がある
■家賃の値下がりリスクが低い

＜新築ワンルームの特徴＞
■物件価格が高い（表面利回りが低い）
■修繕費などが“当面は”かからない
■家賃の値下がりリスクがある　
（※注　ここ数年「大阪」は下がっていない）
■入居者が見つけやすい（弊社では35年の借り上げ保証プラン有）

といったところでしょうか。

――どちらも一長一短がありますね。気になったのですが、「家賃の値下がりリスク」ってどういうことですか？

ご自身が賃貸マンションに住まれたことがあれば経験があると思いますが、一般的には、新築物件に一人目として住む場合は少し家賃が割高になっていますよね？

あれは新築プレミアが付いているからで、二人目の入居者以降は家賃が下がる可能性があるとされてきたんです。
というのも、“中古”は、家賃を下げないと入居者がつきにくくなるからです。

しかし！「大阪」の場合は事情が変わります。
「大阪」の中心部の場合は、近年、単身者人口が増えて需要が多いにも関わらず、供給量が激減しているので、築が古くなっても家賃が下がらないどころか、逆に上がっている物件も出てきているんです。
こういった理由から、実は「大阪」の中心部では新築でも「家賃の値下がりリスク」は現状低いんです。
私はむしろ、2025年の大阪万博に向けて、このまま中心部の供給が増えなければ家賃は上がると予想していますし、これから上げていこうと考えています。

――なるほど…。そう聞くと、よりリスクの低い“中古”の方が良さそうですね。

いえ、そう結論付けるのは待って下さい！

まず、一つ目のポイントに挙げた「中古は物件価格が安い（表面利回りが高い）」というメリットは、確かにその通りなんですが、今の時代、よく考えてみないと“安い”と思ったはずが“損”をしてしまう可能性があります！

実は10年前は、新築で1800万円のマンションが中古になると1200万円くらいで売りにでているケースもありました。
しかし！最近は、新築が1900～2000万円を超え、新築の価格が上がった分、中古の価格も上がり、1600～1700万円くらいで取引されています。以前ほど値下がりしていないのです。
つまり、10年前までは新築と中古で500～600万円くらいの価格差が出ていたんですが、今は、200～300万円くらいのの価格差しかなくなっているので、中古のメリットは以前ほど高くはないんです。

――なぜ、新築と中古の価格差が縮まってきているですか？

これは、前回もお伝えした「大阪万博」などの期待で大阪が注目されているからです。

言い換えれば、“中古”でも大きく値下がりしないのが「大阪」ワンルームマンションの良さでもあります！
ついでに、「大阪」の良さについて、大切なことなので改めてここでもお伝えしますが、物件価格は東京の約半分というのもポイントですので、しっかり覚えておいて下さい！

しかも、“新築”と“中古”の差が縮まっていることでこんな問題もあるんです。
ポイントのニつ目、「修繕費などがかかる可能性がある」ということに関わってくるんですが、“中古”は修繕を行わないといけない場合が出てきます。
「給湯器が壊れた」「付帯のエアコンが壊れた」といったことが起これば、オーナー（大家）様の負担になるので、購入してすぐに20万円近い費用がかかった！　という可能性もあるんです。

――修繕費がかさめば、さらに新築との差が無くなってくるわけですね…。であれば、最初から新築を買っておいた方が良い気がしてきました。

“新築”は買った年から建物部分の減価償却費が必要経費として控除できるので、中古に比べて“節税”効果が高いというメリットがあります。
　なので、“長期保有”で考えている場合は新築の方が良いでしょう。

――安いからまずは“中古”で！　と思い込んでいたらダメですね。視野を広く持たないといけないと思いました。でも、やっぱり新築は高価だし…。

そこでオススメなのが最初にも言いました、『築10年未満の築浅中古』なんです！

築１０年未満なら――。

・物件価格が安い
・修繕費用かかかるリスクが少ない
・最近の好まれる設備が整っているケースが多い
・家賃の値下がりリスクが少ない

と、“中古”のデメリットが少なく、かつ“新築”並みの条件を得ることが可能です。

■区分ワンルームVS一棟もの　“一棟もの”には思わぬ落とし穴があった！

Q　次の質問ですが、“区分”ワンルームと“一棟もの”、どちらが良いのでしょうか？　“一棟もの”を薦めている本も多いですし、しっかりとした副収入になりそうなのが魅力的なのですが。

実は、私も“一棟もの”のマンションを入手しようと３年ほど前から探しているのですが、未だ手に入っていません。
…何が言いたいかと言うと、理想的な“一棟もの”は私のようなプロでも手に入れるのが難しいものなんです。
しかも、良い物件は不動産業者が買うので、なかなか一般個人には出回らないという傾向もあります。

――そうなんですか！　しかし、巷には“一棟もの”を想定とした書籍がたくさん出ていますし、良さそうに感じたのですが…。

実は、これが不動産投資をしようと考えている初心者の方がおちいりがちな“落とし穴”！
教材は多いのですが…。
実は、いま“一棟もの”マンションの需要は減ってきていまして、価格が下がりやすいというのが実情なんです。

――これまでにも、大阪は住宅供給量が足りていないという話が出てきましたが、それと矛盾しそうな傾向に感じますが…。

なぜ、需要が減っているというと、それは…買えないからです！
一昔前なら、サラリーマンでも買えたのだと思うのですが、スルガ銀行の不正融資の問題や、「かぼちゃの馬車」のシェアハウス投資の破綻から、いま、銀行の融資が厳しくなり、最大でも物件価格の８割までしか融資してくれないケースがほとんどになりました。以前みたいにフルローンが組めないので、買いたくても買えなくなっているんです。

1億円以上する“一棟もの”。自己資金を2000万円以上用意するのも大変ですし、さらに、年収がよほど高くないと8000万円以上もの大金を銀行は融資してくれません！

仮に、「大阪」の中心部でなければ、手に入る中古の“一棟もの”があるかもしれません。でも、このコラムが、なぜ「大阪」をオススメしているか思い出してみて下さい。

「大阪」は他と比べて、ワンルームマンションの需要が高く、これからも高まるので空室リスクが少ないからでしたよね？
「大阪」の中心部を離れたら空室のリスクが高くなるので、投資としてオススメできません。

空室と言えば、「“一棟もの”は数室の空室が出ても、埋まっている部屋で補填ができる」などとも言われますが、建物全体にかかわる数百万円かかる大きな修繕も全部自分でしないといけません。
“区分”の方は、50室あれば50人のオーナーで修繕費を分散し、毎月積み立てる修繕積立金の中で賄えることがほとんどです。
この点も“一棟もの”は、リスクが高いでしょう。

つい最近も、築30年以上の“一棟もの”をお持ちのオーナー様が、大規模修繕をすることになり、800万円以上の費用がかかっています。
なかなか、一般のサラリーマンの方が多額の費用を負担するリスクは負えないですよね？

色々言いましたが、要は、現実的ではないのです！

にも関らず“一棟もの”を薦める本が多いのは、投資家たちが自分たちの持っている物件の価値を下げたくないからなんじゃないかと感じています。また、過去の成功体験を商材にしたビジネスをしている方もよく見られますので、皆さん、お気をつけください。

『いま』ニーズがある「大阪」の中心部の“区分”ワンルームマンションは、これからもニーズは高まりますし、リスクもその分低くなります。
私は、そんな「大阪」のワンルームマンション投資の魅力を、“知っている人だけが知っている”のではなく、“多くの人にもっと知ってもらいたい”という想いで、こういったコラムや書籍、YouTube等で発信しています。

――「大阪」の中心部でも、1500万円前後から始められる区分のワンルームと違って、1億円以上もかかる“一棟もの”は確かに手が出せないですね。

「不動産投資の勉強をしたものの結局、高すぎて手が出せなかった」と仰り、何もできていない買いたくても買えない方がたくさんおられます。
それは、“一棟もの”の方をターゲットに置いた教材で勉強しておられるからです。
せっかく勉強されても、それではもったいないですので、何もしないよりは、“区分”ワンルームの方を検討されてはいかがでしょうか？

さて、今回も最後まで読んでいただきましてありがとうございました。次回も、初心者の方の疑問にお答えしていきますので、どうぞご覧ください。

【お知らせ】

『初心者でもスグ分かる！　ポストコロナ時代の「大阪」ワンルームマンション投資　Q＆A』では、初心者の方の素朴な疑問を募集します。
マンション投資に興味はあるけど、分からないことが多くて一歩が踏み出せないという方は、どんな内容でも結構ですので、ぜひお気軽にご質問下さい。

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