【東京都（東京都庁）Ⅰ類A】　事務　専門記述試験　過去問解説　民事法（令和6年～平成21年）

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令和6年度

問題

【問１】
　次の文章を読み、〔設問１〕及び〔設問２〕に答えよ。
　不動産業を営む個人事業主のＡは、事業上の資金として緊急に１億円が必要となった。そこで、まずＡは、2022年２月１日、同業者で知人のＢとの間で、所有する甲土地を時価5,000万円でＢに対して売却する旨の売買契約（以下「本件売買契約１」という。）を締結した。本件売買契約１において、売買代金は、同月15日までにＡの指定する銀行口座（以下「本件口座」という。）へＢが全額の払込みをし、Ａがこの払込みを確認後、３日以内にＡからＢへの甲土地に係る所有権移転登記手続がなされる旨がそれぞれ合意されていた。
　次に、Ａは、2022年２月２日、同業者で知人のＣに対して甲土地を担保として5,000万円を借り受けたい旨を相談したところ、Ｃは、甲土地にＣのための譲渡担保権を設定することを条件に5,000万円をＡに貸し付けることに同意した。この結果、同日、ＡはＣとの間で、Ａを借主、Ｃを貸主、貸付額5,000万円、利息1.0%（年利・単利）、弁済期2023年２月２日とする旨の金銭消費貸借契約（以下「本件金銭消費貸借契約」という。）が書面にて締結され、5,000万円が現金にてＣからＡへと手渡されるとともに、本件金銭消費貸借契約より生じるＡのＣに対する一切の債務を担保するため、甲土地につき、Ａを譲渡担保権設定者、Ｃを譲渡担保権者とする譲渡担保権設定契約が締結され、併せて、2022年２月２日付けで、ＡからＣに対する、甲土地に係る譲渡担保を登記原因とした所有権移転登記が経由された。
　もっとも、Ｃ自身も事業の資金繰りに苦慮していたこともあり、甲土地に係る所有権の登記名義人がＣであることを利用して、資金を調達することを考えていた。
このため、2022年２月10日、Ｃは自身の顧客であり不動産投資用の土地を探していたＤに対して、甲土地を5,500万円で売却する旨の提案をしたところ、Ｄとしては時価よりもやや高額であるとは思いつつ、甲土地の収益性を考慮した将来の値上がりの可能性も踏まえ、この提案を受け入れることとした。そこで、翌11日、Ｃの事務所において、Ｃは、Ｄとの間で、甲土地を5,500万円でＤに対して売却する旨の売買契約（以下「本件売買契約２」という。）を締結し、その場で、ＤからＣへ5,500万円が現金にて手渡されるとともに、同日付で、ＣからＤに対する、甲土地に係る売買を登記原因とした所有権移転登記が経由された。なお、本件売買契約２を締結する際、Ｄは、甲土地の所有権に係る登記名義人がＣとなっていることを確認し、Ｃが甲土地の所有権者であることを信じつつも、ＡからＣへの甲土地に係る
所有権移転登記の登記原因が「譲渡担保」であることに気付いていた。しかし、「譲渡担保」が登記原因となっている点につき、特段、Ｃに尋ねることはしなかった。
2022年２月14日、Ｂは、本件売買契約１に基づき、5,000万円を本件口座へ払込み、その旨を書面にてＡに通知し、この通知は翌15日にＡに到達した。しかし、同月20日になっても、Ａから何らの応答もないことに不審を抱いたＢはＡの事務所を訪ねたところ、Ａは不在であり、それどころか、行方不明になっていることが判明した。慌てたＢは、甲土地につき調査したところ、2022年２月11日付で、Ｄを所有権者とする旨の登記がなされていることを気付くに至った。
〔設問１〕
Ｂは、甲土地の所有権に係る登記名義人をＢとするべく、Ｄを相手取って訴訟を提起しようと考えている。いかなる請求原因に基づく、どのような請求が可能か。当該請求の当否について、判例の趣旨に照らし、Ｄ側のあり得る反論も踏まえて答えよ。
　なお、請求の日は「2022年２月21日」とする。
〔設問２〕
〔設問１〕において、請求の日を「2023年２月５日」とした場合、結論及びその法的根拠は変わるか。理由を付して答えよ。

解答

【設問１の解答】

1. 請求原因に基づく請求

ＢがＤを相手取って訴訟を提起する場合、考えられる請求原因は以下の通りである：

• ① 所有権移転登記請求

  • 請求原因: Ｂは、2022年２月１日にＡとの間で甲土地の売買契約（本件売買契約１）を締結し、売買代金5,000万円を2022年２月14日に本件口座へ払込んだ。このため、Ｂは所有権移転登記手続きを請求する権利を有する。

  • 請求内容: Ｄに対して、甲土地の所有権移転登記をＢ名義に変更することを求める。

2. 判例の趣旨に照らした請求の当否

所有権移転登記請求においては、以下の要件が問題となる：

• ① 所有権の取得

  • Ｂは、本件売買契約１に基づき、売買代金を全額払込んでいるため、所有権を取得していると主張できる。

• ② 先に登記を経由したＤの善意性

  • Ｄは、甲土地の所有権移転登記を受けた際に、登記原因が「譲渡担保」であることに気付いていた。このため、Ｄが善意の第三者であるかどうかが問題となる。判例においては、善意の第三者であることが所有権の取得に重要な要素となる。

3. Ｄ側のあり得る反論

• ① Ｃからの正当な取得

  • Ｄは、Ｃからの売買契約（本件売買契約２）に基づき、5,500万円を支払い、所有権移転登記を受けているため、正当な所有権者であると主張する可能性がある。

• ② 善意の第三者

  • Ｄは、所有権移転登記の際に「譲渡担保」の登記原因に気付いていたものの、Ｃが所有権者であると信じていたため、善意の第三者であると主張する可能性がある。しかし、この点については、Ｄの注意義務が問われる。

4. 自己の見解

Ｂの請求は、Ｂが売買代金を全額払込んでいること、Ａからの所有権移転登記手続きを受ける権利があることから、所有権移転登記請求は正当であると考えられる。しかし、Ｄが所有権移転登記を受けた際の善意性が問題となるため、Ｄの反論を考慮しつつ、Ｂの請求が認められるかどうかは裁判所の判断に委ねられる。

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【設問２の解答】

1. 請求の日を「2023年２月５日」とした場合の結論

請求の日を「2023年２月５日」とした場合、結論及びその法的根拠は以下の通りである：

• 時効の問題

  • 所有権移転登記請求においては、請求権の時効が問題となる。民法上、不動産の所有権移転登記請求権の時効は、権利行使可能時から10年である。2022年２月14日に売買代金が払込まれた場合、2023年２月５日時点では時効は成立していない。

• 善意の第三者の保護

  • 2022年２月11日にＤが所有権移転登記を受けた際の善意性が問題となる。Ｄが「譲渡担保」の登記原因に気付いていたことから、善意の第三者として保護されるかどうかが裁判所の判断に影響する。

2. 理由

• 時効の未成立

  • 所有権移転登記請求権の時効が成立していないため、請求自体は有効である。

• Ｄの善意性

  • Ｄが所有権移転登記を受けた際の善意性が問題となる。Ｄが「譲渡担保」の登記原因に気付いていたことは、善意の第三者としての主張を弱める可能性がある。

3. 自己の見解

請求の日を「2023年２月５日」とした場合、Ｂの請求は依然として有効であるが、Ｄの善意性に関する問題が解決されなければ、裁判所の判断がどうなるかは不確定である。Ｂが売買代金を全額払込んでおり、所有権移転登記手続きを請求する権利があることは変わらないため、Ｂの請求は認められる可能性が高いと考える。しかし、Ｄの反論を考慮する必要がある。