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住宅ローン完全ガイド ～新築購入を目指す方へ～

HARMONY/LIFEQUARTET山本航聡


こんにちは、株式会社HARMONYの山本航聡（やまもとこうそう）です。

住宅ローンは、家づくりを進める上で大きな要素となります。一生で最も大きな買い物と言われる住宅の購入。その際に欠かせない住宅ローンを、どのように利用し、どんなポイントに注意すれば良いのかを詳しく解説します。このガイドを読めば、住宅ローンの流れや審査、そして審査を通りやすくするコツまでしっかり把握できます。




住宅ローン審査の流れ

1. 事前審査（仮審査）

住宅ローンの申込をする前に、金融機関で行う簡易的な審査です。

  • 目的: 借入可能な金額を知るために行う。

  • 所要時間: 1～2日程度（早ければ即日回答の場合も）。

  • チェック内容:

    • 年収、勤続年数

    • 他社からの借入状況

    • 過去の信用情報（延滞歴など）

必要書類:

  1. 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）

  2. 源泉徴収票または直近の給与明細

  3. 勤務先の在籍証明書（求められる場合もあり）

2. 本審査

事前審査通過後に行う正式な審査です。より詳細に内容を確認し、住宅ローンの可否が決まります。

  • 目的: 金融機関が正式な貸付判断を行う。

  • 所要時間: 約1～2週間

  • チェック内容:

    • 勤務先の詳細

    • 年収証明

    • 購入予定の物件の評価（担保価値）

    • 借入申込者の返済能力

    • 他社ローンの延滞履歴

必要書類:

  1. 事前審査と同じ本人確認書類

  2. 物件の売買契約書

  3. 源泉徴収票（１年分）または確定申告書３期分（自営業者の場合）

  4. 納税証明書（自営業者）

  5. 勤務先の在籍証明書

  6. 他社の借入明細（ある場合）

3. 融資実行

本審査通過後、住宅購入代金が金融機関から売主へ支払われます。

  • 必要手続き:

    1. ローン契約（金銭消費貸借契約）を締結。

    2. 司法書士が抵当権を設定。

    3. 資金が売主に支払われ、購入完了。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査は、以下のポイントに基づいて判断されます。

1. 年収

  • 基準: 年収300万円以上が一般的な目安。

  • 借入可能額:

    • 年収に対する返済負担率（返済比率）が考慮されます。

    • 目安:

      • 年収400万円未満：25％～30％

      • 年収400万円以上：35％程度

例:
年収500万円 × 35％ ＝ 年間175万円（1か月約14.5万円）

2. 勤続年数

  • 基準: 勤続3年以上が理想。

    • 勤続年数が短い場合は、正社員であることや転職先の業種が同じであることが考慮されます。

  • 例外:

    • 公務員や医師などの安定した職種は短くても審査通過の可能性が高い。

3. 職業別の審査通過率

  • 通りやすい職業:

    • 公務員

    • 大手企業の正社員

    • 医師、弁護士など高収入で安定した職種

  • 注意が必要な職業:

    • 自営業者：収入の安定性が重視されるため、過去3年分の確定申告書や納税証明が必要。

    • 非正規雇用：審査が厳しくなる場合あり。

4. 借入状況

  • 他社からの借入:

    • 他社借入が多い場合、審査通過が難しくなります。

  • 延滞歴:

    • 信用情報に延滞歴があると大きなマイナス。

    • 過去5年以内の延滞や債務整理履歴がチェックされます。

5. 借入金額と担保価値

  • 基準:

    • 借入金額が物件の担保価値を大きく上回る場合は、審査通過が難しい。

  • 担保評価:

    • 立地や築年数、建物の構造が評価されます。

6. 返済比率

  • 計算方法:

    • 返済比率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収 × 100

    • 35％以内が一般的な基準。

7. 物件の条件

  • 担保価値:

    • 土地の評価額が高いほど有利。

  • 注意事項:

    • 築年数が古い物件は担保評価が低くなる場合があります。

住宅ローン審査に向けたポイント

事前準備

  1. 収入証明を整理:

    • 源泉徴収票や確定申告書を準備。

  2. 信用情報をチェック:

    • 延滞履歴がないか確認。

  3. 借入状況を見直す:

    • クレジットカードや他社ローンを整理。


住宅ローンの審査を通りやすくするコツ 10選

  1. 頭金を増やして借入額を減らす

    • 頭金を多く用意することで、金融機関に対するリスクが軽減されます。

    • 借入金額が減れば、返済比率も下がり審査に通りやすくなります。

  2. 余計なクレジットカードを解約する

    • 保有しているクレジットカードが多いと、利用可能額が高いと判断され借入に悪影響を及ぼす可能性があります。

    • 使っていないクレジットカードは解約しておきましょう。

  3. 現在の借入を完済する

    • 車のローンやカードローンがある場合、それらを完済してから申し込むと審査に有利です。

    • 他社借入が少ないほど、返済能力が高いと見なされます。

  4. 複数の金融機関に同時申し込みしない

    • 申し込み情報は信用情報機関に記録されます。同時に複数の金融機関に申し込むと「お金に困っている」と判断される可能性があります。

    • 1社ずつ慎重に申し込みましょう。

  5. 転職を控えて勤続年数を伸ばす

    • 審査では勤続年数が重要です。特に同じ会社での勤続年数が長いと安定性が評価されます。

    • 住宅ローンを申し込む前後に転職するのは避けましょう。

  6. 信用情報を確認しておく

    • 自分の信用情報に延滞や金融事故の記録がないかを事前に確認しましょう。

    • 信用情報機関（CICやJICC）に開示請求して内容を確認できます。

  7. 適切な金融機関を選ぶ

    • 地元の信用金庫や地方銀行は、地域に密着した融資を行っており、柔軟に審査してくれる場合があります。

    • 大手銀行だけでなく、複数の選択肢を検討しましょう。

  8. 年収証明を明確に準備

    • 源泉徴収票や確定申告書を正確に準備することで、金融機関に信頼性を示せます。

    • 自営業者の場合、直近3年分の安定した収入を証明できる書類が必要です。

  9. 返済比率を低くするプランを立てる

    • 借入金額を見直し、月々の返済額が年収に対して無理のない範囲に収まるように調整します。

    • 例えば、頭金を増やすか、借入期間を長くするなどの工夫が有効です。

  10. 共同名義で申し込む

  • 配偶者と共同名義で住宅ローンを組むと、世帯収入が合算され返済能力が高いと判断されます。

  • 共働き夫婦や収入に差が少ない場合は特に効果的です。

 審査に必要な書類一覧

  • 本人確認書類（運転免許証など）

  • 源泉徴収票または確定申告書

  • 住民票

  • 印鑑証明書

  • 売買契約書

  • 登記関連書類

注意点とアドバイス

  1. 借入希望額を現実的に設定

    • 返済負担率が高いと審査落ちのリスクが増えます。

  2. ローンの種類を検討

    • 固定金利か変動金利かを事前にシミュレーションして選びましょう。

  3. 家計の見直し

    • 毎月の支出を洗い出し、無理のない返済計画を立てることが大切です。

7HARMONYが提案する住宅ローンサポート

HARMONYでは、住宅ローンの選定から審査、契約までのサポートを一貫して行っています。
お客様に資金計画と専門のライフプランナーが最適なプランを提供し、ローン審査の通過をサポートします。また、金融機関との交渉やアドバイスも行い、スムーズな住宅購入をお手伝いします。

まとめ

住宅ローンは複雑で不安に思うことが多いですが、正しい知識を持ち準備を整えることで、スムーズに手続きを進められます。この記事が、家づくりを進める上で少しでも参考になれば幸いです。

山本航聡（やまもとこうそう）
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