はたらくおうち賃貸併用住宅【重要部分まとめ】
こんにちは！不動産投資の、本要約チャンネルの徳川です。
今日は沖村鋼郎（おきむらてつお）さんの著書
「はたらくおうち賃貸併用住宅」の重要部分と、
この本を読んだ感想を交えながら
紹介します。
まず最初に結論です。
この本を実際に読んで、個人的に重要だと思った
ポイントは以下の３つです。
１、賃貸併用住宅は人生を豊かにする
２、賃貸併用住宅は土地や建物、資金調達など細かい事前知識が必要となる
３、親身になってくれるパートナー＝専門家が必要となる
以上の３つが重要なポイントとなっています。
また全体を通して、著書沖村さん自身が読者に分かりやすく、かなり具体的な箇条書きや図式などを使い、賃貸併用住宅のオーナーになるためのノウハウについて解説しています。
この本を読めば、実際に賃貸併用住宅のオーナーになるためには何をすればいいのかが、詳しく理解できる内容となっています。
では、早速その具体的なノウハウを見ていきましょう。
この本は、全部で８章で構成されています。
１章から８章までの重要部分を、順番に解説していきます。
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■まず、第１章では
「賃貸併用住宅を選択することが、将来的に人生を豊かにすることに繋がる」という筆者の考えがまとめられています。
マイホーム購入というと、管理がしやすい観点から、分譲マンションを購入する人がほとんどです。
でも長い目で見ると、分譲マンションは建物に依存しているので、市場価値が年々下がっていくという盲点があります。
一方、一戸建ては土地に依存しているため、土地の価値が直接資産になるのです。
つまり、一戸建ての方が建物がどんなに老朽化しようとも、土地としての資産価値が残るため、将来的に見ても有利になります。
さらにマンションは定期的に生活修繕費がかかるのに対して、一戸建ては維持費が少なくて済みます。
人生の４大支出は住宅、保険、教育、老後と言われ、その中でも住宅費は生涯支出の４割を占めているので、慎重に家を選択する必要があります。
それを叶えられるのが、賃貸併用住宅であり、家賃収入が家のローンを賄ってくれるのが最大のメリットであると筆者は述べています。
実質マイホーム購入は賃貸併用住宅であれば、０円かプラスになり、住みたいエリアにマイホームを構えることが可能です。
老後資金や万が一のための保険としての機能も兼ね備えており、継続した収入が見込めるのも賃貸併用住宅の利点です。
しかし、賃貸併用住宅は、賃貸経営と入居者の住みやすさなどを同時に考慮しながら設計する必要があるため、経験豊富な設計士や不動産会社のバックアップが必要となります。
それでは、人生１００年と言われる現代に、どのような住宅選びが必須になるのでしょうか？
次の第２章で、「人生１００年時代の住まい選び」の具体的な方策を解説していきます。
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■それでは第２章を見ていきましょう。
人生１００年時代という現代で、老後資金を見出すためには、「時間を味方につけること」が大切になります。
貯蓄はもちろんのこと、賃貸併用住宅もその方法論の１つであり、老後の安定収入を期待できます。
そして、賃貸併用住宅を建てる際には、低金利で節税効果もある住宅ローンを選び、家賃収入で賄っていくのが得策です。
賃貸併用住宅は不動産経営とみなされるので、建物の減価償却費、設備費、修繕費、保険料などを経費精算できるのも魅力の１つです。
それに加えて、ライフスタイルやライフステージに応じて、さまざまな活用方法ができるのも賃貸併用住宅のメリットとなります。
しかし、デメリットもあり、他人と同じ敷地に住居を構えるため、プライバシー問題が生じます。
賃貸併用住宅設計に強い不動産会社や工務店に依頼することが、問題解決に繋がります。
もしそれが難しい場合でも、建築構造や遮音性を重視し、ニーズが高い住宅を設計すれば、収益をしっかり確保できます。
賃貸併用住宅は自分も他人も一緒に住む住居だからこそ、共にユーザビリティを意識した住宅設計を考えられるし、ニーズの高い設計を実現できると感じました。
また、入居者募集に強い管理会社と契約し、修繕費などを見越した計画的なシュミレーションを立てなければなりません。
売却する可能性も視野に入れ、賃貸併用住宅の地盤、建物、設備の保証まで考えて購入する必要があります。
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■さて、続いて第３章です。
この章では、「賃貸併用住宅購入の際の専門家選びのポイント」に関しての詳細が述べられています。
まず、賃貸併用住宅を専門に扱っている不動産会社を探さなくてはなりません。
ハウスメーカー、建築会社も同様に、賃貸住宅を専門に扱っている業者を選びましょう。
次に、交通の便がよい人気のエリアで土地探しを行い、入居者が集まりやすい建築プラン、賃料の設定などを綿密なマーケティングの上で、戦略を立てていくことが重要となります。
住宅ローンと家賃収入との収支バランスを考え、返済計画も実行できるようにしていくことも大切になります。
相談しに行く際には、個人情報を出すタイミングに注意し、用意できる資金、マイホームに対する希望を詳細に伝え、親身になって一緒に考えてくれる会社を選定すべきです。
さらに、建築終了後は賃貸管理もお願いするので、入居者の立場にたったサポートができる会社が良いです。
どんな場合においても、スピーディーな対応をしてくれる業者選びが重要になります。
賃貸併用住宅はきちんとニーズにあったものを建てることができると、子どもや孫の世代まで相続していける財産となります。
だからこそ、自分の目でよく見て考え、末永くお付き合いできる業者を見極めることが重要だと思いました。
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■というわけで、第４章を見ていきましょう。
この章では、「賃貸併用住宅を建設するための土地選びのポイント」について言及しています。
将来的な人口増加と資産価値、不動産投資の観点からも、筆者は首都圏内に建てる賃貸併用住宅の重要性を説いています。
そのためには土地の選定が最も重要となり、立地条件によって入居者率が大きく変わることを知りましょう。
良い立地選びには、土地の用途地域の確認、建物の容積や面積と部屋数と区切り、土地の相場と実際の値段、そのエリアの賃料の相場と収益性の見込みをよく調べて、考えるべきです。
これらの条件をスピーディーに分析し、判断する専門家のバックアップが必要になります。
希望の賃貸併用住宅を建てるための絶対的な条件は、土地の広さ、道路付きか否か、用途地域、その他の建築に関する専門的な知識と経験がなくてはなりません。
経験者であれば、土地の情報を見て、イメージを膨らませ、シュミレーションを顧客に提案することが可能です。
人気のある土地はすぐに売れてしまうので、建物の図面と見積もりをスピーディーに作成し、早めの土地契約に結び付けるような専門家が必要なのはこのためです。
また、賃貸併用住宅の土地選びのポイントは４つあります。
自宅部分として使う広さの２倍以上の建物が建てられること、自分の家族が生活するのに良いと思える条件であること、近隣のアパートの空き室が多い地域ではないこと、賃貸ニーズを的確に把握していることです。
さらに、最低限満たしていなければならない条件が４つあり、接道義務が守られているか、幅が４メートル以上の公道の有無、再建築不可の土地かどうか、借地権の土地かどうかです。
このように賃貸併用住宅を建てるためには、土地選びが非常に重要になることが分かります。
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■次は第５章に入ります。
この章では、「賃貸併用住宅の建物設計」について解説していきます。
賃貸併用住宅のプラン作成にあたり、賃貸ニーズに合った建物設計、間取り、予算の３つがとても大切になります。
賃貸併用住宅の購入から入居までは６～８か月かかると言われています。
長い時間のように感じるかもしれませんが、工程から施工、入居者募集など、意外と１つ１つに使える時間は短いので、不動産会社と綿密な打ち合わせを行い、比較的余裕を持った計画を立てておきましょう。
次に、土地代金と建物代金の支払いのスケジュールとタイミングを確認しなければなりません。
土地代金は、手付金と引き渡し時の土地代の残金を決済します。
建物代金は、土地の売買契約と同時に支払う契約金の他に、着工金、中間金、残金を支払うことになります。
その後、不動産登記の手続きを経て、所有権が動く流れです。
融資が行われるタイミングと支払いのタイミングを事前に不動産会社と打ち合わせしておく必要があるのです。
そして、階層と工法などを加味し、建築コストと家賃設定の収支バランスを考えた上で決定します。
最後に家族との将来設計を見越した形でのプランニングをし、完成となるわけです。
長期的に安定収入を得て、マイホームとしての役割も果たせるようなプランを立てることが賃貸併用住宅の醍醐味と言えるでしょう。
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■次は第６章です。
この章では、「資金調達と保険に関する知識」を事前に調べ、身に付けておく重要性について提示しています。
賃貸併用住宅は、資金調達をするためのコツがいくつかあります。
はじめに、賃貸併用住宅の場合、住宅ローンの融資を受けられる銀行が限られているため、専門的な不動産会社からの紹介が近道になります。
融資金額の判断基準は一般的月収の３５％が目安であり、審査を受けるタイミングによって融資金額が変動します。
インターネットの融資より対面で相談する形を取り、きちんと信頼できる不動産会社に個人情報を詳しく話すことが重要になるのです。
なお、金利については変動金利から固定金利への変更はできますが、その逆はできないので、どのような金利にすべきかをきちんと判断しなくてはなりません。
元利均等方式と元金均等方式という２つの住宅ローンの返済方法も含め、熟考すべきと言えます。
不測の事態が起こる可能性を考えて、事前に金融機関との取り決めを決めておくことも視野に入れておく必要があります。
また、八大疾病保障付きの団体信用生命保険、火災保険、地震保険、修繕に備えた積立貯金など、保険や貯蓄も並行して考え、実行していくと良いです。
賃貸併用住宅を購入し、安定した収入を得る運用をしていくためには、計画的なお金のシュミレーションや基礎知識なしでは語れないと思いました。
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■続いて第７章を見ていきましょう。
この章では、「賃貸併用住宅の管理」について詳しく説明しています。
賃貸併用住宅の管理業務や建物のメンテナンスは、入居者に快適なサービスを提供するためにとても重要なことです。
賃貸併用住宅の場合、入居者との距離がかなり近いため、不動産会社に管理業務を全て委託するのが無難です。
近年、サブリース契約を使えば、不動産会社がオーナーからマンションやアパートなどの建物を一括で借り上げ、さらに入居者に貸し出すという契約形態が取れるようになりました。
所有する不動産の賃貸管理業務を全て外注でき、空き室がある場合でも一定の収入が得られる利点があります。
ただし、家賃がきちんと支払われないなどの金銭トラブルが多発しているので、信頼できる不動産管理会社を調べてから契約を結ぶ必要があります。
最良の不動産管理会社を選ぶポイントは、入居者が９５％以上であること、入居者募集にきちんと広告費をかけていること、管理会社のスタッフの対応が良いことの３つです。
ホームページや資料の情報でリサーチを行い、実際に会った印象で見極めることが重要です。
また、レインズへの登録、２４時間３６５日のオペレーターが対応する入居者管理など、きめ細かな入居者へのサービスがあるとさらに良いです。
転貸借方式を採用し、オーナーと入居者の間に仲介することで手を煩わせない会社選びも大切です。
入居者として、オーナーとして両者の立場から見ても、サービスが行き届いている不動産会社選びをするべきだと強く認識しました。
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■では、最後に第８章を紹介していきたいと思います。
この章では、「賃貸併用住宅オーナーとしての確定申告の仕方」が詳しく述べられています。
家賃収入という不動産所得は、確定申告の対象になります。
この場合の確定申告は税金の納付の機能だけでなく、住宅ローン控除で減税してもらえます。
総収入金額―必要経費＝不動産所得になります。
総収入金額から必要経費を引いたものが不動産所得になり、それに応じて税金がかけられます。
総収入金額とは、主に更新料、礼金など受領するお金、敷金や保証金などの返還しないお金、共益費、電気代、水道代、掃除代などの受領するお金を指します。
修繕費、支払管理費、清掃衛生費、通信費、損害保険料、減価償却費、支払顧問料、リース料、固定資産税、給与賃金などは必要経費として、総収入から差し引くことができます。
このように、賃貸併用住宅に住むには、確定申告の知識も深めておくことが重要になります。
住宅ローン控除や相続税の節税など、確定申告をすることでかなりの削減効果が期待できるからです。
そして、削減できた部分が多ければ多いほど、自分の実入りも多くなることに繋がります。
この他にも削減できる部分があれば、積極的に経費に加えるなど、削減できるものをどんどん削っていきましょう。
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■さて、以上で本書全ての紹介が終わりました。
いかがでしたでしょうか？
この本のタイトルである「はたらくおうち賃貸併用住宅」をまとめると
１、賃貸併用住宅は人生を豊かにする
２、賃貸併用住宅は土地や建物、資金調達など細かい事前知識が必要となる
３、親身になってくれるパートナー＝専門家が必要となる
この３つに尽きると思います。
人生１００年時代と言われた現代で、老後資金やライフステージに合わせた貯蓄を考えていくことは必要不可欠になります。
また、マイホームで生計を立てていくことも、長期的に見ると、家賃の削減になります。
その両方の願いを叶えてくれるのが、賃貸併用住宅です。
マイホームと賃貸を併用して管理、運用することで、収入と支出のバランスが取れ、安定した収入が臨めます。
定年退職を迎えても、不動産所得＝不労所得として、年金とは別の老後の生活資金にもなり得ます。
この本の中で、賃貸併用住宅を実際にプランニングから実行に移すためには、何が必要なのかを筆者が詳しく教えてくれます。マンションや一戸建てにかかる費用の比較、中古の賃貸併用住宅購入の注意点、賃貸併用住宅で狙い目の旗竿地の情報など、この動画で紹介しきれなかった部分も他にたくさんあるので、この動画を見て少しでも気になった方は、ぜひ本書を購入して読んでみてください。
きっと賃貸併用住宅の魅力やオーナーになるまでの方法論を体得できると思います。
では、ここまでご視聴いただき、ありがとうございました。
不動産投資に関する本のリクエストも、コメント欄でお待ちしています。
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