初心者不動産投資日記⑥

初心者ながら、不動産投資を始めて、順風満帆。
表面利回りは6％、年間の家賃収入が960万円。

銀行に預けることを考えると、かなりおいしいです。
そこで、私は、もう少し投資することにしました。

新たな投資先エリア

新たに狙ったのは、私が投資したエリアから、電車で20分ほどの大都市。
大きな開発も控えているエリアで、控えめに見て、これから盛り上がりそうです。

ただし、金額も半端ありません。
坪単価も300万円を軽く超えます。

その分、家賃も上がるのですが、やっぱり坪単価300万をこえるとビビります。
その前のが坪単価250万円付近だったので。。。

ただ、私は投資するなら、人気物件と決めています。
多少、投資効率が落ちても、人気物件であれば、売却も容易です。

賃貸と売却、どちらから見ても魅力のある物件。
この条件だけは外せません。

だから、坪単価がバカ高いこの物件を買うことにしました。

紆余曲折の物件候補

大都市でリスクを抑えた投資とは言えば、ワンルーム投資です。
ただ、私が選定したタワマンにワンルームはありません。
（普通、タワマンにワンルームはないですよね。）

だから、最少の部屋が１LDK。
50平米程度です。
一番安い部屋で4,000万円を切っていました。

ただ、この部屋は明らかに人を呼び込むために設定されており、3部屋程度しかありませんでした。
そのため、私が出向いた時は、すでにかなりの倍率になっていました。

最初は、この3部屋に買いを入れて、運が良ければ買えるかな～程度で考えていました。

で、念のため、いくつかの知り合いの不動産屋さんから情報を集めると、驚きの結果が。

物件候補の方向転換を余儀なくされました。

タワマン投資の弱点

タワーマンションの多くは、完成する2～3年前から販売が開始されます。
当たり前ですが、販売開始当初の方がいい部屋を手に入れられます。

ただ、2～3年後なので、購入時と建築時で周りの環境が変わる場合があります。
特に、変化の激しい都市部では、それが顕著です。

私が投資しようとしているマンションも例にもれず、1LDKの部屋からは都市部にもかかわらず、低層階でも視界が広がっていました。
隣がちょっとした空き地のために、開放感があります。

これで4,000万円を下回るなら、超お得物件です。

でも、知り合いの不動産屋さんに聞くと、まだ、本決まりではないものの20階程度の物件ができる可能性があるとのこと。
しかも、境界ギリギリに。

そうなると、この１LDKの資産価値は一変します。
開口部から見えるのは、壁のみ。
しかも、境界ギリギリだとその間は2m～3m程度になる可能性も。

こうなると、話が変わります。
さすがに、圧迫感があって、賃貸も付きにくくなります。

もう買うの止めようなかな～とも思ったのですが、物件の売れ行きがすさまじく、かなり人気があります。
分譲で人気があるということは、賃貸で人気が出る可能性も高くなります。

そこで、試行錯誤の上、２LDKで7,000万円以下の部屋に狙いを定めました。

物件ごとによって変わる価値を考慮

この物件は、立地条件はピカイチです。
ただ、都市部なので周りには高層ビルが並んでいます。

唯一の低層階で開放的な方角にも、高いビルが建つ予定です。
とは言え、ちょっとしたおいしい要素が2つありました。

①よく見ると土地の形がとんがってる

通常、土地の形は正方形が一番価値が高いとされています。
でも、田舎ならまだしも、都市部ではそうはいきません。

複数の土地を買収して、最も効率のいい形で建築するために、建蔽率や容積率の関係で、土地の形がいびつになることがあります。

私が検討していたタワマンの土地もいびつな台形でした。
具体的には、一辺だけが飛び出た台形でした。

当然、とがった土地には何も建ちません。
というより、建てれません。

だから、そこに面している部屋は、低層階でも意外と視界が抜けています。
正直、お得です。

しかも、その恩恵を受ける部屋は角部屋。
まぁ、台形の角が飛びて出るので、おのずと部屋も角部屋になります。

本来、角部屋は、どんなに大きなタワマンでも1回あたり4部屋しかないので、希少価値が高いです。

でも、この物件は、全体の方角から見ると、その角部屋は不人気の方角に面していました。
そのため、他の角部屋より1,000万円ほど安くなっていました。

さらに、低層階は、さらにお得に。

②部屋が持つ付加価値

この物件からは、毎年行われる大きな花火大会の光景がよく見えます。
もちろん、方角にはよりますが、見える部屋の付加価値はかなり高いものです。

こういった付加価値は、賃貸にも影響を与えて、やはり人気物件になるようです。
そのため、タワマンを買う際には、そのシュミュレーション映像も見せてもらえます。

ただ、2～3年後はどうなるか分かりません。

そこで、知り合いの不動産屋さんの協力を得て、部屋から花火が見える角度の物件を調べて、なるべく建て替えがない方角の部屋を吟味しました。

具体的には、できるだけ公園や公共の建物が多い。
狭い土地が多い。
建物が少ない。
以上の方向に面した部屋を探しました。

で、結局、ギリギリ花火の見える低層階の角部屋とバッチリ花火の見える中層階を部屋を入札しました。
どちらも、約7,000万円で70平米程度２LDKです。

想定家賃収入は、35万円。
表面利回り6％です。

無事にゲット！

何人か入札で被っていたのですが、うまくゲットすることができました。
この物件は、まだ建っていないし、そのころに家賃相場がどうなっているか分かりませんが、想定通りなら、年間家賃収入は約1,800万円になります。

投資している部屋は6つになりました。

余談ですが、いろいろ相談していた不動屋さんの社長も私の階違い物件を3件購入していました。

その後の不動産状況

こうして、初心者ながら不動産投資が面白くなってきたのですが、これ以降、不動産の価格が跳ね上がり、とても投資に見合う物件に巡り合えなくなってきました。

新築タワマンの坪単価は、400万円以上が当たり前。
正直、賃貸で回すには高すぎます。

その後も、いろいろ探したのですが、高騰し過ぎた不動産に、どんどん興味が薄れてきました。

私も本業があるので、不動産投資はこれぐらいでいいか～と考え始めていた時に、コロナが起きました。

おかげで、不動産投資にも変化が現れまじめました。
それは、、、

続きは、またの機会に。。。