不動産投資はそんな甘いもんじゃない！危険がいっぱい！

明るい未来を切り拓く不動産投資家/
ファイナンシャルプランナーの田口泰己です。

「不動産投資」って聞いて皆さんどう思いますか？

ネガティブな感想としては

怪しい、大金が必要、借金が怖い、何か騙されそう、本当に儲かるのか、人口減っているのに大丈夫？、お金持ちの投資法、地主しかできない、良く分からない世界、詐欺師、などなど

ポジティブな感想としては

中リスク中リターン、堅実投資、なんか儲かりそう、お金持ちの投資法、安定収入、契機に影響されない、などなど

一般的には「何か怪しそう」が代表的でしょうか。

そうです！不動産投資は危険がいっぱいなのです。
「そんな甘いもんじゃない！」「素人が手を出すモノではない！」

と私も言いたいです。

それは何故か？
一般の人に取って収益不動産というものはほとんど縁のないものです。
そのため、専門的知識をほとんど持ち合わせていません。

ところが昨今、アベノミクスの影響も有り、サラリーマンでも不動産投資が出来るという環境があり、現実にたくさんのサラリーマンの皆さんが不動産投資に乗り出しました。

ここである事例を紹介します。

一部上場企業に勤めているサラリーマンの方が不動産投資に興味を持って業者が開催する不動産投資セミナーに参加します。不動産投資セミナーは活況を呈しどの会場に行っても満席の状況です。「あぁ、やっぱり皆不動産投資をやっているんだ」と確信します。自分も乗り遅れないで不動産投資をしたい気持ちが強くなります。

そこでは、プロの不動産業者が言葉巧みにセールスを掛けています。

「不動産物件のオーナーになれます。」「将来の年金代わりになります。」「節税になります。」「生命保険代わりになります。」「これ位の収入になります。」「長期に渡り安定収入です。」「家賃保証がついているので安心です。」「半年間の空室保証を付けます」などなど

業者からは詳細で立派な資料を提示され事細かに説明してくれます。長期の事業計画も付いていて将来に渡り収益が見込める内容になっています。

業者の説明に納得した人はそこで物件購入となるわけですね。
もちろん融資が付かないと購入できないのですが、そこは業者が銀行を紹介してくれて融資手続きも全部段取りしてくれます。

銀行融資も付くし（ということは銀行審査でも事業性を評価してＯＫがでている）業者の説明では借入金の返済後に毎月〇〇万円手元に収益が残るようになるという訳です。いわゆる不労所得ですね。
じゃあ、契約だ。メデタシ！メダタシ！

どう目出たいのでしょう？

本人は不動産投資を開始できて、これから収入が入ってきそうでメデタイ！
業者は上手く販売でき手数料と利益をガッポリ稼ぎメデタイ！
どちらもｈａｐｐｙで良かったのでしょうか。
本当にＷＩＮＷＩＮの取引になっているのでしょうか。

しかし業者の説明内容は本当に正しいのでしょうか。
ここがポイントです。

実際に賃貸経営が始まると事業計画通りに行かないのです。

なかなか入居が決まらない。維持管理費は聞いていた以上にかかる。聞いていない経費が掛かったり手数料が掛かる。入退去の度に出費が嵩む。ビックリするよな修繕費がかかってしまった。手残りが有るどころが収支がマイナスになってしまった。

このようなことが発生し、やっと騙されたことに気づく訳です。
しかし、時遅し。
事業計画には「内容を保証するものでは有りません」と明記されています。

このように聞くと誰しも何故ちゃんと調べないのか不思議に思われると思います。

しかし、実際にはこの取引のように、サラリーマンの習慣で検討してしまってよく調べなかったというケースが多いのです。

サラリーマンの場合は通常取引先に悪意のある人はいません。そのためビジネスの世界では善意の提案を受けることがほとんどです。相見積もりしてもどちらの方が有利かを検討するためです。内容に嘘が無いかをみるためのものではありません。嘘を見破ろうという考えもありません。

ところが不動産業界では売り手と買い手の知識格差、情報格差が激しい世界ですから業者の方はお客さんを思うように操ることができてしまいます。そのため、儲け主義の悪徳業者がはびこる要因となっています。

今回の取引でも買い手は善意の解釈をして相手のことを疑っていません。もし疑っていれば資料の内容について裏取りするはずです。自分でも色々調べたり、不動産に詳しい人に聞いたり、専門家に相談したりするはずです。

ところが会社では優秀なサラリーマンであるはずですが、相手を疑うことをしないサラリーマンの習慣で物事を進めてしまったのです。

これがトンデモナイ落とし穴に嵌まる羽目になりました。

しかし、現実にはこのようにケースが沢山発生しました。

かぼちゃの馬車スマートデイズ事件、スルガ銀行不正融資、都心新築ワンルームマンション、住宅ローンの不正融資などです。

このことは不動産知識のある人から見たら常識を外れたことをしているので失敗して当たり前なのです。
要は知っているか知らないかの違いなのです。
不動産は特に情報格差の大きい取引になります。なので、これから不動産投資を始めようと思われる方は、必ずしっかりと勉強してから始めるようにしましょう。そうでないと大火傷を負う羽目になりかねません。

勉強の方法としては以下をお勧めします。

①沢山の専門書を読む。少しでは無く50～100冊位読むのが良いでしょう。全般的にに理解出来るようになると思います。（肝心なことはどの本も同じように書いてある）
②信頼できる専門家組織の講座もお勧めします。こちらは本を読むより圧倒的に知識習得の時間を短縮することができます。しかも詳しい人に何時でも相談できるというメリットが計り知れないくらい大きいです。
③大家の会、大家塾などのコミュニティに参加する。こちらは色んなメリットがある思いますが、色んな先輩大家と繋がれることが一番だと思います。大家塾でのセミナーについては、単発セミナーをバラバラ受けていても体系的なものではなく断片知識なので習得効率が悪いです。

④専門家のコンサルを受けるのはあまりお勧めしません。何故ならコンサルタントはほとんどの場合が業者と繋がっています。紹介料のキックバックで稼いでいるコンサルが圧倒的に多いという事実も有ります。そのため信頼できるコンサルタント以外はお勧めしません。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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