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相場より1万円高く貸せる1棟アパート。買いですよね?

【質問】
以前セミナーに出た不動産会社から木造の中古アパート(1K×10戸・築20年)を紹介されました。レントロールをもらったのですが、現在満室で表面利回りが12%もあります。しかも、現在そのエリアで募集されている似た物件より、1万円ほど高い賃料で貸せているのです。この物件買いですよね?


こんにちは。

ちょっと情報が少なく、難しいですが・・・
購入するならば、質問者様にはいくつか確認してほしい点はありますね。


表面利回りは当てにしない

まず、利回りについてです。

表面利回り12%というのは一見悪くないような感じもしますが、
「実質利回り」はどうなの?というところも見てください。

■表面利回り
=年間家賃収入÷物件の購入価格
■実質利回り
=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件の購入価格+購入時諸経費)


たまに表面利回りは高いのに、実質利回りは著しく低い、という物件があります。

その原因は、ほぼほぼ「年間経費」が高すぎるということです。年間経費とは、管理費や広告宣伝費、修繕費、固定資産税、返済利息などです。


これらが大きいために、実質利回りで計算し直すとかなり下がってしまう、ということがないよう実質利回りの方も確認してください。

また、今回の物件は情報が少ないので何ともいえませんが、立地が悪かったり建物が古かったりして、埋めるために広告宣伝費や修繕費が大きくかかり、今後も減らすことが難しいという可能性もあります。

こうなると、利回りが高いと思ったのに全然お金が残らないということになりかねませんので、要注意です。


1万円高く貸せている理由は?

「現在そのエリアで募集されている似た物件より、1万円ほど高い賃料で貸せているのです。」

とありますが、その理由について、紹介された不動産会社に聞いていますでしょうか?

物件自体が他と比べて著しく優れていて、1万円高く家賃設定しても借り手が付く、ということならば問題ありません。というより、それならば、最高ですね。

しかし、今回は1Kの物件ですし、入居者は1万円多く出すなら1LDKにするでしょうし、そのようなことはあまり考えにくいかな、と思います。


では、なぜこのようなことができるのか。

あくまで私の推測ですが、敷金礼金ゼロやフリーレント、広告費等を駆使して、頑張って高い家賃で埋めて、高い利回りで売却しようとしているのではないか、と感じます。


例えば今回のアパートを利回り12%で売却する場合、1戸あたりの家賃が60,000円の場合と70,000円の場合とで、どのくらい価格が変わるか見てみましょう。

家賃60,000円の場合:(60,000円×10戸×12ヶ月)÷12%=6,000万円
家賃70,000円の場合:(70,000円×10戸×12ヶ月)÷12%=7,000万円

実に、1,000万円も売却価格に差が出てきます。
驚きですね。


そして、これをするために、全10戸で、

A.フリーレント ゼロ→2ヶ月
B.敷金礼金 1ヶ月ずつ→ゼロ
C.広告費 1ヶ月→3ヶ月

を実施したとしても、売主側の損失は、最大420万円です。

{A.(7万円×2ヶ月)+B. (7万円×2ヶ月)+(7万円×2ヶ月)}×10戸 =420万円

420万円かけて実態にそぐわない家賃で満室にすることで、半ば詐欺的ではありますが、1,000万円高く売却することができるわけです。


この場合、入居者をほぼ無審査で詰め込んでいるような状態なので、入居者の質は悪いことが多いです。当然、物件の環境も悪いことが多いです。

また、そういう物件だった場合、購入後に滞納が相次いだり、連絡が取れない入居者が出たり、とトラブルも多くなりがちです。

質問者様には、こういったことにならないように、よく確認してほしいですね。
確認方法としては、以下の情報提供を売主の方に依頼してみてください。

・入居者との契約書
・入居者との重要事項説明書
・入居者の属性
・滞納状況が分かる資料

個人情報なので全てを開示してもらうのは難しいかもしれませんが、出来る限り詳しく情報をもらい、可能な限り不明点をつぶすようにしてください。

それ以外にも、ご自身で現地を見に行き、物件の管理状況や周辺の状況を確認した方が良いです。ここまでして問題ないと判断したならば、購入を検討して良いと思います。

本日は以上です。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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不動産業者 兼 不動産投資会社の代表取締役。一棟アパート・マンション、事業用土地、月極駐車場など、様々な不動産を保有しています。私の身の回りに起きた実話がネタです。正確で嘘のない情報発信を心がけます。よろしくお願いします。

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