空き家民泊のはじめ方 開業までの9つのステップとポイント
インバウンド需要が再び活発化している日本。急成長を遂げる副業のひとつとして民泊事業も注目を浴びています。人気エリアの新宿や渋谷では競争が激化し、初心者が新規参入するのは難しい状況です。一方で、地方には風光明媚な観光地や別荘地に放置された空き家が数多く存在しています。これらの物件は、都市からの観光客やインバウンド客にとって魅力的な宿泊先となるポテンシャルを秘めているのです。
空き家が増え続けるいま、民泊投資は地域活性化と収益化の両面で注目されています。しかし、成功するためには適切な戦略と準備が不可欠です。本記事では、空き家民泊投資をはじめる際の手順を解説します。
※本稿は、村上祐章,志村尚太・著『ポツンと田舎物件で稼ぐ！空き家民泊投資 常識破りな高利回り運用を実現』（ごきげんビジネス出版）より、内容を一部抜粋・編集したものです。
1．民泊の許可申請の手順
まずは、空き家をどのようにして民泊物件へ仕上げ、開業の許可を取るかについてお伝えします。
物件をゲットしただけでは空き家のオーナーになったにすぎません。民泊として運営するには、手に入れた物件を再生して行政の許認可を得る必要があります。民泊を開業するまでには複数の行程を経る必要があり、初心者がすべての行程を完了させるには時間も手間もかかるでしょう。
そのため、まずは全体の工程を把握したうえで、自分が何をすべきか、専門家に何を依頼するかを整理して、無理のないスケジュールで開業準備を進めます。具体的なステップとして、次のように手順を踏みます。
①市役所訪問
②保健所訪問
③ペルソナ設定
④残置物処理
⑤リフォーム工事
⑥消防署で適合通知書の交付
⑦保健所で旅館業の許可申請
⑧インテリア・備品をそろえる
⑨予約サイトへの登録
２.市役所訪問からリフォーム工事まで
①市役所への訪問と確認事項
物件の民泊運営を考える際、まずは市役所に訪問して確認するべきことがあります。ネットで調査した用途地域についても、役所での確認が重要です。自治体によっては「上乗せ条例」を設けており、全国一律の旅館業法や民泊新法に加え、独自の規制がある場合があります。これにより、民泊開業の難易度やコストに差が生じるため、事前に確認が必要です。
また、建物の検査済証や確認済証の有無も確認しましょう。確認済証は建築確認後に発行され、建築基準法に適合していることを証明する書類です。検査済証は建物がその確認申請どおりに完成したことを証明します。これらの書類があることで、建築基準法違反のない建物であることが確認できます。特に古い物件では取得率が低く、過去のデータによれば築25年以上の物件では検査済証を取得していないケースが多いです。このため、書類がない場合は「台帳記載事項取得証明書」を役所で取得し、旅館業の許可に備えましょう。
さらに、物件の床面積にも注意が必要です。200平米を超える場合は「戸建住宅から旅館・ホテルなどの特殊建築物への用途変更」の手続きが必要となり、追加費用が発生します。200平米をギリギリ超える場合は、減築やスペースの用途変更を検討することが推奨されます。
3階建て以上の物件では「壁穴区画（階段室）」の設置が必要です。火災時の避難安全性を確保するための構造で、設置されていない場合は3階を倉庫やリネン室として使用することが求められます。
②保健所への訪問と施設条件
次に、保健所に訪問して「保健衛生課」など旅館業の担当部署で事前相談を行います。ここでは「旅館業の手引」を入手し、リフォーム工事や備品準備の参考にします。事前相談の際には、以下の資料を持参することが重要です。
・施設の所在地
・施設の図面（古い物件では手書きの間取りでも可）
・建築基準法への適合状況
特に地方の一戸建てでは浄化槽が多いため、浄化槽の処理能力に応じた定員設定が必要です。浄化槽のキャパシティによって許可が得られない場合があり、定期的なメンテナンス費用も年間約6万円程度かかります。このコストを収支計画に組み込む必要があります。
③ペルソナ設定
役所の確認がおわったら、次に「ペルソナ設定」を行います。ペルソナとは、ターゲット顧客層の具体的な人物像を設定することです。これにより、物件のリフォームやデザインに具体性をもたせ、差別化を図ります。
具体的なペルソナ設定の例としては、以下のような人物像が考えられます。
・都会の喧騒から離れた癒しを求めるOL
・デジタルデトックスを希望する一人旅の客
・犬を飼うDINKSで、週末にドッグランを楽しみたいカップル
また、インバウンド向けには以下のようなペルソナが考えられます。
・大家族で日本旅行を楽しむ中国人観光客
・日本のポップカルチャーを愛する台湾人カップル
・ホテル体験から一歩進んだ宿泊体験を求める欧米人旅行者
ペルソナ設定は最初から完璧である必要はありませんが、リフォームや運営に役立つ具体的なイメージをもつことが重要です。
④残置物処理
内覧時に確認した残置物の処理は、リフォーム前に行う必要があります。処分費用を交渉材料として活用し、購入価格の値引き交渉に役立てましょう。処分方法としては、リサイクルショップの出張買取サービスやフリマアプリ「メルカリ」、広告掲示板「ジモティー」などを利用します。鉄くずや金属ゴミは産廃業者に買い取ってもらうことも可能です。
処分費用は地域によって異なりますが、混廃コンテナ1杯で約8～10万円が目安です。自分でコンテナにゴミを詰め、業者に取りに来てもらう方法がコストをおさえるのに効果的です。レトロな家具や骨董品は、自社倉庫で保管し、他の物件で活用することも考えられます。
⑤リフォーム工事
残置物処理が完了したら、次はリフォーム工事に進みます。リフォームの際は、最初に設定したペルソナが好む内装イメージを具体化します。センスがない場合でも「Pinterest」や「Airbnb」などを利用しての物件探しが有効です。アウトドア雑誌やインスタグラムでのアイデア収集もおすすめです。
内装業者の選定は「くらしのマーケット」やGoogleマップを活用し、地域に密着した業者を探します。大手企業よりも、地元の家族経営や個人事業主の業者のほうが良心的な価格で質の高いサービスを提供してくれる場合が多いです。
業者選びの際には、予算を伝え、現地調査と見積もりを依頼することが重要です。予算と工事金額に差がある場合は、ミスマッチを防ぐため、はじめに予算を伝えるようにしましょう。
３.消防署で適合通知書の交付から予約サイトの登録まで
⑥消防署で消防法令適合通知書の取得
リフォーム工事が完了したら、防災設備の設置を行うために専門の防災設備屋を手配しましょう。地域の消防署を訪れ、「旅館業をはじめるにあたって、消防設備の適合通知書を取りたいのですが、おすすめの業者を教えてください」と尋ねると、地元の消防設備屋を紹介してもらえます。また、地域の消防設備協会のウェブサイトからも問い合わせることができます。
消防法令適合通知書の交付までの流れは以下のとおりです。
図面に基づいて必要な消防設備を割り出す。
火災報知器や誘導灯などの消防設備を設置する。
消防署に申請書類を提出する。
消防署の立ち入り検査を受ける。
消防法令適合通知書が交付される。
消防署の検査には立ち会いが必要ですが、配偶者や運営会社の代理人に委任することができます。検査で問題がなければ、消防署から「消防設備の適合通知書」が交付されます。設置費用は部屋の広さにより異なりますが、50平米程度で20万円ほどが目安です。申請を自分で行うことも可能ですが、手間と時間を節約するためにはプロに依頼するのが推奨されます。プロの仕事を見て自信がつけば、次回以降は自分で挑戦するのもよいでしょう。
⑦保健所での旅館業許可申請
消防法令適合通知書の取得だけでは民泊の営業は開始できません。最も重要なのは保健所での「旅館業の許可申請」です。申請に必要な書類は以下のとおりです（山梨県の場合）。
旅館等設置協議書
営業施設の構造設備の概要
敷地配置図（車庫や駐車場、植栽を含む）
各図面（立面図、各階平面図）
建物の色彩がわかる資料（色彩立面図やカラー写真など）
施設の所在地から150メートル以内の図面（学校との距離が明確に示されたもの）
建築確認申請に基づく「検査済証」の写し
消防法令適合通知書の原本
法人申請者の場合は定款または寄附行為の写し
法人申請者の場合（役員の暴力団照会用）：暴力団排除の同意書
書類は全国共通ですが、自治体によって異なる場合があるため、市役所で確認しておくとよいでしょう。保健所の窓口は平日のみ開いているため、有給を取って訪問する必要がありますが、代理人に依頼することも可能です。
申請書類を持参し、「簡易宿泊所の開業申請に来ました」と伝えると、申請書類の内容を確認してもらえます。事前に電話で不明点を確認しておくと、1回の訪問で申請が完了します。申請が受理されると保健所から検査日が通知されます。検査でも立ち会いが必要ですが、代理人に依頼することもできます。検査で問題がなければ、保健所が県に申請し、旅館業の許可番号が発行されます。許可書は後日保健所で受け取れます。許可番号は予約サイトの登録に必要ですが、保健所に電話すれば教えてもらえるため、早めに登録して時間を節約しましょう。
⑧インテリアと備品の準備
リフォーム工事が完了したあとは、インテリアや備品の準備をはじめます。特別なものを用意する必要はなく、Amazonや楽天、ニトリ、IKEAなどの安価でデザイン性の高い商品を利用できます。IKEAのインテリアコーディネートサービスを活用すると、専門のインテリアデザイナーからレイアウトやコーディネートの提案を受けることができます。オンライン予約で1時間のコンサルテーションが可能です。また、ニトリでも無料のインテリア相談サービスを提供しています。
インテリアコーディネートは、安価なアイテムで基本を整え、アクセントとして高級感のあるアイテムを取り入れる「一点豪華主義」がおすすめ
です。和風の照明やテープライトを使うと高級感のある雰囲気を演出できます。広い庭やデッキがある物件では「ストリングスライト」を使うと、おしゃれなアウトドアイメージを手軽につくれます。
⑨宿泊予約サイトの登録
旅館業の許可が降りたら、宿泊予約サイトへの登録を行います。最初はAirbnbに登録するのが管理が楽です。登録する内容は、旅館業の許可番号、物件概要、設備、仕様、物件の写真です。写真はプロのフォトグラファーに依頼するか、自分で撮影することも可能です。登録後2～3日で掲載許可が降ります。
宿泊料金の設定は、周辺施設の価格を参考にしながら決定しましょう。Airbnbの「スマートプライシング」サービスを活用するのもよいですが、収益を最大化するためには、実際の需要を見て料金を調整するのがおすすめです。運営の方針としては、「メール対応」と「清掃補充」を分けて、メール対応を自分で行い、清掃補充は委託する方法が効率的です。民泊物件が観光地にある場合、清掃業者やリネン業者が見つかる可能性が高いので、まずはGoogleマップで業者を検索しましょう。
関連書籍
『ポツンと田舎物件で稼ぐ！空き家民泊投資 常識破りな高利回り運用を実現』
著・村上祐章,志村尚太／ごきげんビジネス出版／発売：2024年08月26日
▼本の詳細と購入はこちら
電子書籍版（Kindle）
紙版（ペーパーバック）
＊ ＊ ＊
ごきげんビジネス出版のLINE公式アカウントでは、新刊情報、お買い得情報、noteに投稿している第一章全文や書き下ろしコラムの紹介、イベント・セミナーに使えるクーポンなど、生活や仕事に役立つ情報をお届けしていきますので、ぜひ「友だち追加」をしてください！
登録いただいた方に、オリジナルブックや動画など豪華三大特典付きです！！
↓↓「友だち追加」はこちらからお願いします↓↓
